Conceptwoningen realiseren? Een bouwstroom opstarten helpt

Het idee voor bouwstromen ontstond een aantal jaar geleden ongeveer gelijktijdig op meerdere plekken. Het had toen nog niet de naam bouwstroom – deze naam werd later door Aedes geïntroduceerd. Zowel in wat inmiddels ‘de bouwstroom Noord’ heet als in het Stedelijk Gebied Eindhoven, harmoniseerden woningcorporaties voor het eerst gezamenlijk hun vraag. Ze stemden de vraagspecificaties voor de woningen op elkaar af en zetten hun vraag samen in de markt. Zo ontstond meer volume en bij een groter volume gaan andere wetten gelden voor de prijs-kwaliteitverhouding: er ontstaat financieel voordeel. Doordat een concept één keer goed wordt uitgedacht, zijn bijvoorbeeld de advieskosten veel lager dan bij maatwerk. Er zijn ook minder faalkosten. En door volume en zekerheid te bieden, kunnen bouwbedrijven scherpere afspraken maken met toeleveranciers en onderaannemers.

Versnelling nodig in complexe woningbouwopgave

Lagere kosten en een slimmer proces zijn nodig, want nieuwe woningen realiseren is de laatste jaren alleen maar moeilijker geworden. Los van de stijgende kosten door het tekort aan arbeidskrachten en de hoge materiaalprijzen, heeft de overheid gekozen vooral binnenstedelijk te bouwen. Vaak gaat het om complexe locaties, waar allerlei extra kosten bij komen voor bijvoorbeeld de logistiek en de infrastructuur. Ook de wet- en regelgeving omtrent duurzaamheid heeft tot kostenstijgingen geleid.

Opdrachten gezamenlijk in de markt zetten en hiermee inkoopvoordelen creëren is dus logisch. Het gebeurde echter lange tijd niet, omdat elke locatie een eigen beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundige context heeft. Conceptuele bouw was eerder niet voldoende ontwikkeld om daar een goed antwoord op te hebben. En overal dezelfde woning neerzetten is niet wenselijk en kan ook gewoon niet.

De markt zat echter niet stil en biedt inmiddels veel mogelijkheden. De verschillende bouwstromen bewijzen dit nu. Werken op basis van standaarden betekent namelijk helemaal niet, dat woningen er allemaal hetzelfde uitzien. Weliswaar is een basis (het concept) hetzelfde, maar per locatie kunnen woningen met een aan de plek aangepaste identiteit en verschijningsvorm worden geplaatst. Lucas de Boer, bestuurlijk trekker van de bouwstroom Haaglanden, zegt hierover in een interview: “Iedereen die we beelden tonen van hoe zo’n woongebouw eruit kan zien, is positief verrast over de kwaliteit en uitstraling. Deze manier van bouwen is ook qua ruimtelijke kwaliteit meer dan gelijkwaardig aan traditioneel gebouwde woningen.”

Een belangrijke les die we leerden uit de lopende projecten met bouwstromen is hoe bepalend de samenwerking tussen woningcorporaties en gemeenten is. Trekken woningcorporaties en gemeenten in een bouwstroom samen op, dan verloopt met name het traject voorafgaand aan de omgevingsvergunning vaak soepeler en sneller. De financiële voordelen lopen dan nog verder op.

Samen keuzes maken

De praktijk wijst uit dat beter is samen te groeien in zo’n bouwstroom in plaats van dat de corporaties eerst zelf een bouwstroom starten, daarin allerlei keuzes maken en de gemeenten pas later in het proces confronteren met de gecontracteerde bouwstroomproducten. De gemeenten kunnen dan nog maar weinig invloed uitoefenen. De eisen die gemeenten stellen aan nieuwbouwlocaties, zijn vaak zeer gedifferentieerd van locatie tot locatie en bovendien zeer specifiek. Denk hierbij aan duurzaamheid, de omgang met water, beeldkwaliteit en parkeeroplossingen. In bouwstromen is veel mogelijk, maar op een gegeven moment ontstaan conflicten met het gecontracteerde bouwstroomproduct, waardoor alsnog duurdere maatwerkoplossingen nodig zijn. Dan valt het voordeel van de bouwstroom geheel of gedeeltelijk weg. Als partijen vroegtijdig met elkaar in gesprek zijn, kunnen ze dit voorkomen door – bijvoorbeeld – bestemmingsplannen te maken, die het bouwstroomproduct mogelijk maken.

Een gelijkmatige stroom creëren

Verder werken bouwstromen het beste als er sprake is van een enigszins gelijkmatige stroom van projecten in de tijd. Als dit niet wordt gecoördineerd, loopt men de kans dat teveel locaties op hetzelfde moment beschikbaar komen. Terwijl de winst onder andere zit in een gelijkmatig tempo, waardoor leegloop bij de bouwer afneemt. Hij kan dan ‘treintjes’ creëren: teams van medewerkers die bijvoorbeeld van de ruwbouw van het ene project zonder onderbreking door kunnen met de ruwbouw van het volgende project. Hier kan de bouwer grote voordelen behalen en deze voordelen vertalen zich in lagere prijzen voor de corporaties. Om de treintjes te laten rijden en het financiële voordeel te pakken, moeten partijen het in de voorbereiding goed organiseren. Hierin spelen gemeenten – denk alleen al aan de ruimtelijke ordening en vergunningtrajecten – een cruciale rol.

Leuker, sneller en beter samenwerken

Een bouwstroom blijkt in de praktijk een uitstekend gespreksplatform te zijn, waardoor partijen elkaar – binnen en buiten de bouwstroom – beter weten te vinden en nieuwe ideeën ontstaan. We zien in de praktijk écht hoe goed bouwstromen werken als gemeenten en woningcorporaties samen optrekken.

In het Stedelijk Gebied Eindhoven bijvoorbeeld, zijn we nu twee jaar onderweg en gaat het zelfs zo ver, dat gemeenten bij de woningcorporaties komen vragen: kan op deze locatie jullie bouwstroomproduct worden ingepast? Gemeenten zien dat het een goed product is, dat er veel tempo wordt gemaakt en met hetzelfde geld meer woningen worden gebouwd. Gemeenten hebben iets te winnen voor hun eigen inwoners én voor henzelf: ook bouwplantoetsingen gaan bijvoorbeeld sneller, omdat de aanvragen omgevingsvergunning steeds beter worden. In Eindhoven is het nu zelfs zo dat corporatie ‘thuis met BAM en Heijmans het voortouw neemt bij de aanpassing van een bestemmingplan. De gemeente zit in de regisserende en toetsende rol, die veel minder beslag legt op de ambtelijke capaciteit, zonder dat de gemeente haar grip verliest. Hierdoor ontstaat een enorme extra versnelling.

Ook de bouwers en hun leveranciers en onderaannemers zijn enthousiast. Als zij in concepten bouwen, nemen de faalkosten enorm af. De mensen die het project maken, zijn bekend met het product en maken fouten niet opnieuw. Het werk is op de bouw dan veel leuker, omdat alles soepeler loopt. Een bouwstroom is dus een win-win-win. Dit neemt niet weg, dat zo’n nieuwe samenwerking met veel betrokken partijen best ingewikkeld kan zijn. Om samen tot een goed product en soepel proces te komen, moet iedereen bereid zijn wat concessies te doen ten opzichte van wat hij of zij standaard gewend is te doen.