Conferentie Duurzaam Gebouwde Omgeving

MISBE 2011

Wat is duurzame gebiedsontwikkeling? Wat is de rol van de eindgebruikers bij duurzame gebiedsontwikkeling? En hoe kan een publiek-private samenwerking een bijdrage leveren aan duurzame gebiedsontwikkeling? Deze vragen stonden centraal tijdens de lezing, waarbij Laglas een brug sloeg tussen haar jarenlange praktijkervaring en wetenschappelijke theorievorming. De lezing van Laglas is in lijn met het onderzoek van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft naar duurzame gebiedsontwikkeling, beschreven in de publicatie: [Duurzame Gebiedsontwikkeling, doe de Tienkamp][1].

Duurzame gebiedsontwikkeling
Laglas pleit voor een brede interpretatie van duurzaamheid in relatie tot gebiedsontwikkeling. Waar soms eenzijdig wordt gefocust op meetbare doelen, zoals bijvoorbeeld CO2-reductie, stelt Laglas ruimtelijke kwaliteit centraal en hoe die te koppelen aan People, Planet en Profit-aspecten. De hoofdcriteria van ruimtelijke kwaliteit zijn terug te voeren op de drie principes van Vitruvius: venustas (belevingswaarde), utilitas (gebruikswaarde) en firmetas (duurzaamheid/ toekomstwaarde). Ruimtelijke kwaliteit legt de basis voor lange termijn waardering en Laglas noemt het voorbeeld van het plan Zuid van Berlage, dat nog steeds één van de meest gewaardeerde woonwijken van Amsterdam is. Stedenbouwkundigen en architecten hebben dan ook nog steeds een belangrijke rol, stelt Laglas.

De rol van de eindgebruiker
De crux bij gebiedsontwikkeling is het integreren van verschillende disciplines en belangen van actoren. Leiderschap is daarom noodzakelijk. Om de rol van leiderschap beter te kunnen duiden haalde Laglas de theorie van Josephine Green (voormalig directeur Trends & Strategie bij Philips) aan. Green constateert dat er op het gebied van leiderschap een grote verschuiving binnen organisaties plaatsvindt. Voorheen domineerde hiërarchisch leiderschap in organisaties volgens het piramidemodel. Tegenwoordig verschuift het leiderschap richting het pannenkoekmodel waarin iedereen het geheel beïnvloedt en vice versa. Daarnaast ligt volgens Green de hedendaagse opgave niet zozeer in massaproductie maar in maatwerk. De wereld is namelijk niet lineair, deterministisch en voorspelbaar, maar chaotisch, niet-lineair en onvoorspelbaar. Sociale innovatie, waar het in het pannenkoekmodel om draait, gaat volgens Green over het betrekken van mensen in productieprocessen en het verdelen van macht en verantwoordelijkheid. Het is een interessante vraag hoe deze sociale innovatie kan worden bewerkstelligd bij gebiedsontwikkeling. De actuele discussie over het betrekken van de eindgebruiker in gebiedsontwikkeling sluit direct aan op de theorie van Green. Momenteel heerst in Nederland de tendens om particulier opdrachtgeverschap als een totaaloplossing voor de woningmarkt te zien: de gebruiker als ontwikkelaar en bouwer van zijn eigen huis. Het is echter niet waarschijnlijk dat eindgebruikers de toekomstige leiders worden van de woningmarkt, stelt Laglas. Er was in de afgelopen jaren weliswaar een lichte toename in het aandeel woningen dat is gebouwd onder particulier opdrachtgeverschap. Toch blijft het aandeel particulier opdrachtgeverschap in de woningbouwproductie met ongeveer tien procent bescheiden. Ook voor andere sectoren moet de betrokkenheid van eindgebruikers niet worden overschat: in de winkel- en kantorensector willen eindgebruikers bij voorkeur geen eigenaar zijn van het door hen gebruikte vastgoed. Zij verkiezen de flexibiliteit van een tijdelijk contract boven de lange termijn betrokkenheid van eigenaarschap. Dus blijft de vraag: Hoe kunnen we eindgebruikers op nog andere wijzen betrekken bij gebiedsontwikkeling dan in leidende posities? Hun rol in het creëren van de gebouwde omgeving behoeft duidelijk nader onderzoek.

Publiek-private samenwerking in de praktijk: casus Stadshart Amstelveen
Na bovenstaande beschouwing op tendensen in gebiedsontwikkeling, ging Laglas verder in op publiek-private samenwerking in de praktijk. Dit deed ze aan de hand van een casus uit haar eigen praktijkervaring: het Stadshart Amstelveen. De ambitie was om het weinig aantrekkelijke centrum vol parkeerplaatsen in een echt stadshart te veranderen. Parkeerplaatsen werden getransformeerd tot gebouwde omgeving en openbare ruimte. Er is een heel divers programma toegevoegd, zowel commercieel als cultureel. Daardoor zijn de aantrekkelijkheid en levendigheid van het gebied sterk verbeterd. In totaal is circa €300 miljoen geïnvesteerd in de verschillende fasen en deelprojecten over een periode van ongeveer tien jaar. De publiek-private samenwerking heeft bijgedragen aan het succes, maar het was ook een complicerende factor, vertelt Laglas. Aan de hand van de theorie van Mintzberg, professor managementstudies aan de McGill University in Montréal, lichtte Laglas toe hoe de complexiteit van projectmanagement is toegenomen met meerdere actoren en doelen. Het besluitvormingsproces wordt ingewikkelder en langduriger, omdat aan een gedeeld toekomstperspectief moet worden gewerkt. Hiervan was ook sprake bij de publiek-private samenwerking Stadshart Amstelveen. Niet alleen moest in toenemende mate rekening worden gehouden met de invloed van omwonenden, media en raadsleden, ook de publiek-private samenwerkingsconstructie zelf bracht een grote complexiteit met zich mee. In de gekozen constructie, een ontwikkelingsmaatschappij, beheerden publiek en privaat samen de onderneming, hoewel zij verschillende doelen voor ogen hadden. De private partij streeft naar winst, terwijl de publieke partij verantwoording moet afleggen over de besteding van publieke middelen. Dit levert conflict op: je kunt niet gelijktijdig koper en verkoper zijn.

Duurzame gebiedsontwikkeling: piramide én pannenkoek
Laglas concludeert dat bij duurzame gebiedsontwikkeling zowel het piramidemodel als het pannenkoekmodel nodig zijn en samengaan. Door het multidisciplinaire karakter en de veelheid aan actoren is duurzame gebiedsontwikkeling een complexe leiderschapsopgave. Het pannenkoekmodel van Green is nodig om gebruikers te betrekken en daarmee de ontwikkeling in een gemeenschap te verankeren. Daarnaast is het piramidemodel nog steeds nodig om tot beslissingen te komen, om risico’s te nemen en te beheersen en om de ontwikkeling verder brengen. Het optimaal samengaan van de pannenkoek en de piramide is een interessant onderwerp voor verder onderzoek.

Anke van Hal: A merger of interests in the existing housing stock

De bouwsector is aan een fundamentele verandering onderhevig, benadrukt Van Hal, en streven naar duurzaamheid maakt deel uit van die verandering. Van Hal beargumenteert dat duurzaamheid geen hype is. Ze citeert Einstein: "We can't solve problems by using the same kind of thinking we used when we created them." Duurzaamheid veronderstelt een fundamentele verandering van onze manier van werken, waarbij nieuwe, duurzame business-modellen nodig zijn. Sinds 2007 is in het denken over duurzaamheid sprake van een transitiefase: van beheren naar integreren. Waar duurzaamheid voorheen als extra kostenpost werd gezien, is tegenwoordig sprake van een ‘ondernemende benadering’. Van Hal wijst op de belangrijkste randvoorwaarden voor een ondernemende benadering van duurzaamheid. Dit doet ze aan de hand van de drie stappen uit de duurzaamheidsdefinitie.

Stap 1: Het behartigen van de belangen van mensen hier en nu
Om een succesvolle fusie van belangen te bewerkstelligen is naast economische en technische kennis meer kennis van de menswetenschappen nodig. Als je de toekomstige gebruiker vraagt wat hij wil, antwoordt hij vanuit het kader van wat hij aan mogelijkheden kent. Om tegemoet te komen aan ‘wat de gebruiker wil’, is dus meer kennis nodig van de psychologie van keuzes en gedrag. Van Hal verwijst hiervoor naar het boek Predictably Irrational van Dan Ariely.

Stap 2: Op een manier waar mensen daar en later en het milieu bij gebaat zijn
Naast kennis van de menswetenschappen, is kennis nodig over de niet-ecologische waarden van ecologische maatregelen. Voor de gebruikers worden maatregelen aantrekkelijker als je duidelijk kunt maken wat de meerwaarde is voor henzelf, zoals een kostenbesparing. Een voorbeeld van een product dat zowel milieu- als gebruikerswinst oplevert, is de energie-efficiënte warmtepomp. Doordat er geen radiatoren meer in huis zijn, is er minder stofophoping, wat in het bijzonder voor mensen met astma aantrekkelijk is.

Stap 3: Op een manier die economisch aantrekkelijk is
Business modellen voor duurzaam bouwen moeten meer gericht zijn op het creëren van kwaliteit in plaats van op kostenreductie. Volgens Van Hal geldt namelijk het marketingprincipe: als een product aan de eerste twee duurzaamheidscriteria voldoet, dan zal vanwege de kwaliteit van het product de financiering vanzelf volgen. Dit illustreert Van Hal met enkele succesvolle voorbeelden, waaronder het Baima Kanaal in Zuid-China. Jonathan Todd ontwierp een zuiveringssysteem voor dit sterk vervuilde kanaal waarop deze ecologische verduurzaming ervoor zorgde dat het een aantrekkelijke plek werd en de financiële opbrengst steeg. Een ander voorbeeld van een duurzame ontwikkeling is het datacentrum onder de Uspenski-kathedraal in Helsinki. Het datacentrum is energiezuinig doordat het in een voormalige schuilkelder onder de kathedraal is gevestigd. De restwarmte die bij de koeling vrijkomt wordt gebruikt als stadsverwarming.
Om een succesvolle fusie van belangen te realiseren, zijn dus specifieke kennis en een focus op het creëren van kwaliteit in plaats van op kostenreductie noodzakelijk. Maar bovenal is duurzaam bouwen een multi-actoren opgave, stelt Van Hal, waarbij samenwerking het sleutelwoord is.