Corporatie transformeert thuisbasis VOC naar stoere stadswijk

Oostenburg, een voormalig werkeiland dat voor de scheepsbouw van de VOC is aangelegd, is samen met het Marineterrein het laatste grote stuk binnenstad in Amsterdam dat bebouwd kan worden. Waar de uiteindelijke plannen voor het Marineterrein nog punt van discussie zijn, gaat de herontwikkeling van Oostenburg volgend jaar van start. Het is een bijzonder gebied met enkele monumentale bouwwerken, zoals de Van Gendthallen, de Werkspoorhal en twee grote kraanbokken op de kade aan het water.

Midden op het terrein is in 2003 het INIT-gebouw opgeleverd, een groot bedrijfsverzamelgebouw waarin onder meer de krantenredacties van Het Parool, de Volkskrant en Trouw gevestigd zijn. Op het eiland is een aantal voormalige werkgebouwen en een oude loods gesloopt. Daar, en waar nu nog grote parkeerplaatsen op maaiveld zijn, komen nieuwe woongebouwen. In totaal is er op ruim acht hectare van het eiland ruimte om te bouwen. Het grootste deel is in bezit van woningcorporatie Stadgenoot, een kleiner stuk heeft het Rijksvastgoedbedrijf al in de verkoop gedaan.

Naar werken én wonen

Het voormalige werkeiland Oostenburg ligt al lange tijd te wachten op herontwikkeling. Stadgenoot kocht de monumentale Van Gendthallen in 2004. Volgens Peter Kramer, directeur vastgoed van de corporatie, met het idee om daar woningen te gaan bouwen. “Wij wilden positie hebben in dit gebied dat Heijmans in 1998 had aangekocht en eigenaar was van het grootste deel van het terrein. Ons plan was om bovenop de Van Gendthallen een woongebouw te maken.”

Dat is er nooit van gekomen, maar volgens Kramer heeft dat de discussie over wonen in het gebied wel in gang gezet. Het terrein had destijds nog uitsluitend een werkbestemming. Toen de crisis vervolgens uitbrak en Heijmans in zwaar weer terecht kwam kon Stadgenoot het gebied overnemen. Kramer: “Vervolgens zijn we met de gemeente een traject ingegaan om het bestemmingsplan aan te passen met als doel er een gemengd woon-werkgebied van te maken.”

Ook ruimte voor zelfbouw

Omdat op Oostenburg wel al werkfuncties zijn, maar nog geen woningen, zal de nadruk bij de aanstaande herontwikkeling liggen op wonen. Ongeveer 1.500 woningen moeten vanaf volgend jaar in een periode van ongeveer zeven jaar gefaseerd opgeleverd worden, waarna de verhouding wonen en werken op ongeveer 70-30 komt te liggen. In het gebied komen naast sociale huurwoningen ook huurwoningen in het middensegment en zal een deel aan particulieren worden verkocht.

Hoewel elders in Amsterdam steeds minder ruimte wordt gereserveerd voor zelfbouwgroepen, is er voor diverse CPO's (collectief particulier opdrachtgeverschap) straks wel ruimte op Oostenburg. Volgend jaar wordt gestart met de bouw van een hotel en begint Stadgenoot met de bouw van de eerste 150 sociale huurwoningen.

Met marktpartijen

Stadgenoot gaat het grootste woningbouwproject in de binnenstad van Amsterdam niet geheel zelf ontwikkelen. De corporatie neemt in totaal ongeveer 400 sociale huurwoningen, waaronder woongroepen voor senioren, voor haar rekening. De overige kavels worden getenderd. Marktpartijen kunnen daar op inschrijven. Stadgenoot ziet de verkoop van Oostenburg nadrukkelijk als manier om de eigen sociale woningvoorraad elders in de stad uit te breiden en te verbeteren.

Dat gebeurt op twee manieren. Zo heeft Kramer bedacht dat partijen die Stadgenoot aan nieuwe posities voor sociale huurwoningen in de stad kunnen helpen, meer kans maken op aankoop van een kavel. Daarnaast is de aankoop van het stuk binnenstad voor Stadgenoot lucratief gebleken. Hoewel Kramer geen mededelingen wil doen over bedragen, is wel duidelijk dat de corporatie in de afgelopen tien jaar op een goudmijn heeft gezeten. De waarde van het gebied is na de crisis, door de toenemende populariteit van Amsterdam en de unieke en goed ontsloten locatie in de binnenstad sterk gestegen.

Kramer: “Wat wij hier verdienen, kunnen we inzetten voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen elders in de stad. Het biedt mogelijkheden om andere gebieden te verdichten door extra woningen toe te voegen waar dat kan. Het gaat dan bijvoorbeeld om de Van der Kunbuurt bij het Amstelstation of de Couperusbuurt in het westen van Amsterdam.” Hoewel corporaties zich tegenwoordig tot hun kerntaak – het bouwen en beheren van sociale huurwoningen – moeten beperken, geeft Kramer aan dat Stadgenoot Oostenburg nog kan ontwikkelen omdat het gebied bij aankoop in 2008 in een aparte BV is geplaatst. Overigens stoot de corporatie al het bezit af, op de sociale huurwoningen en huurwoningen in het middensegment na. Die ontwikkelt zij zelf.

Stoer, contrastrijk, levendig

Hoewel Stadgenoot Oostenburg stap voor stap in de verkoop doet, heeft het een stevige stem in de uiteindelijke wijk die in de Oostelijke Binnenstad verrijst. Urhahn heeft in opdracht van Stadgenoot een stedenbouwkundig plan gemaakt waarbij kernwoorden als 'eiland, stoer, contrastrijk en levendig' de uitgangspunten zijn. Het idee is om afwisselende gevels en een grote diversiteit aan gebouwen in het gebied te krijgen, bovendien van verschillende hoogte. Op die manier moet een beeld ontstaan van een historisch gegroeid stuk stad, waarbij het New Yorkse Manhattan een referentie is. Hoewel enkele hogere gebouwen tot maximaal 52 meter hoog voorzien zijn, heeft die referentie vooral betrekking op de afwisselende hoogtes en gebouwtypen.

Procedures beletten vaart maken

Eerder gaf Marien de Langen, bestuurder van Stadgenoot, al aan dat de binnenstad van Amsterdam zich niet leent voor massale bouwblokken. In het plan van Stadgenoot en stedenbouwkundig bureau Urhahn wordt weliswaar flink verdicht, maar wel met een menselijke maat. Bovendien sluit de nieuwe bebouwing aan op de aangrenzende Czaar Peterbuurt en liggen accenten aan de andere kant, aan de VOC-kade bij het water, wat hoger. Ondanks het flinke aantal woningen dat op Oostenburg aan de binnenstad wordt toegevoegd, is gekozen voor een ontspannen, autoluwe wijk, waar de combinatie van wonen en werken, en publieke functies in monumentale gebouwen tot een aangenaam en afwisselend woonklimaat moeten leiden.

De Langen gaf eerder aan dat Stadgenoot nog meer volume aan het gebied toe had kunnen voegen, zeker nu de druk om te bouwen in Amsterdam groot is, maar daar niet voor gekozen heeft vanwege het belang van die menselijke maat. Kramer voegt daar aan toe dat de gemeente Amsterdam weliswaar wil dat er snel en veel woningen gebouwd worden in de stad en dat Stadgenoot dat ook wil, maar dat de vele procedures en het gebrek aan ambtelijke capaciteit het Stadgenoot juist moeilijk maken meer vaart te maken.