CPB: eenzijdige focus op betaalbare woningen lost weinig op

Hoe kan de nood op de woningmarkt het best verlicht worden? Het Centraal Planbureau (CPB) heeft die vraag beantwoord door te kijken naar de groep die nu op de overspannen woningmarkt aan het kortste eind trekt. Het CPB heeft onderzocht wat het effect van het bouwen van verschillende soorten woningen is op ‘beknelde huishoudens’. Dit zijn huishoudens die wonen in een huis dat relatief duur is én niet aansluit bij de eigen woonwensen.

Ze betalen dus veel geld voor een huis waar ze eigenlijk niet in willen wonen. Deze groep bestaat grotendeels uit mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar op de koopmarkt en in vrije huursector tot de laagste inkomensgroep behoren. Daardoor vissen ze vaak achter het net. Beknelde huishoudens komen in allerlei demografische groepen voor, maar zijn vaak wat jonger en wonen meer dan gemiddeld alleen. In een recent rapport heeft het CPB in kaart gebracht hoe de positie van deze groep kan verbeteren, door de prijzen op de woningmarkt in verschillende scenario’s te modelleren.

Welke woningen?

Welk type woning het meest bijdraagt aan het oplossen van de woningnood, is al jaren voer voor discussie. Het kabinet zet sterk in op het bouwen van goedkope woningen - tweederde van de nieuwbouw moet ‘betaalbaar’ zijn. Andere stemmen pleiten juist voor het bouwen van grotere en duurdere woningen, om zo de doorstroom op de woningmarkt te bevorderen.

Volgens het CPB zijn beknelde huishoudens er vooral gebaat bij dat er zoveel mogelijk woningen worden gebouwd. Ze adviseren dan ook te kiezen voor programma’s die het aantal woningen maximeren. Het bouwen van grote aantallen kleinere appartementen verlaagt de druk op de woningmarkt het meest. Maar, waarschuwt het CPB, deze woningen moeten ook weer niet té klein zijn. Woningen met minder dan 55 vierkante meter oppervlakte zijn maar voor een zeer beperkte doelgroep geschikt en dragen daarom nauwelijks bij aan het oplossen van de problemen van de beknelde huishoudens.

Mix van woningtypes

Uit de analyse van het CPB blijkt daarnaast dat het bouwen van verschillende soorten woningen effectief is om de positie van beknelde huishoudens te verbeteren. Ook als beleidsmakers een bepaalde doelgroep op de woningmarkt willen helpen, doen ze er vrijwel altijd goed aan om veel uiteenlopende woningtypes te realiseren. Het is namelijk niet gezegd dat een specifieke doelgroep ook daadwerkelijk specifieke woningen weet te bemachtigen. Juist het bouwen van allerlei verschillende woningtypes vergroot de kans voor groepen die minder financiële ruimte hebben. Als er voor andere doelgroepen ook woonruimte wordt gebouwd, neemt de kans toe dat beknelde huishoudens een passende woning vinden.

De onderzoekers noemen het verrassend dat beknelde huishoudens maar weinig profiteren van het bouwen van betaalbare woningen. Dit heeft er ook mee te maken dat de prijs van een woning niet automatisch betekent dat deze aansluit bij de woonwensen van de groep. Ook beknelde huishoudens laten betaalbare woningen op onaantrekkelijke locaties vaak links liggen. Daarnaast profiteren woningzoekenden aan de onderkant van de woningmarkt sterk van verhuisketens. Het bouwen van veel verschillende soorten woningen zorgt voor meer doorstroming. Dit vergroot de kans dat er bestaande woningen vrijkomen die aansluiten bij de vraag van zowel beknelde huishoudens als starters.

Waar bouwen?

En waar moeten die woningen dan komen? De wat contra-intuïtieve conclusie van het CPB is dat om de betaalbaarheid het meest te bevorderen, woningen op dure locaties moeten worden gebouwd. Dat zijn vaak binnenstedelijke locaties in de Randstad. De hoge prijs laat zien dat er op die plekken een hoge vraag is. Daar bouwen leidt tot de grootste prijsdalingen - zowel op die plekken zelf, als in andere delen van het land. Ook voor beknelde huishoudens pakt dat positief uit. Enerzijds omdat zij überhaupt veel profijt hebben van prijsdalingen, anderzijds omdat dure bouwlocaties doorgaans sterk stedelijk zijn. En dat is ook de plek waar beknelde huishoudens vaak op zoek zijn naar een woning.

Maar, benadrukken de onderzoekers, het bepalen van een optimale mix aan woningen is niet of nauwelijks mogelijk. De woningmarkt is in hoge mate een moving target: als er woningen bijkomen, verandert dat direct het evenwicht in de markt. Dat maakt de vraag welke woningen gebouwd moeten worden, bij uitstek een politieke vraag. De belangen van verschillende groepen op de woningmarkt moeten tegen elkaar worden afgewogen, net zoals de belangen van andere ruimtevragers, zoals de landbouw, natuur en bedrijvigheid.