Crisis 2.0: Nieuwe financieringsmodellen nog steeds nodig

Grote opgave, grote verschillen

In de Randstad is het herstel stevig ingezet, geleid door de grootstedelijke gebieden Amsterdam, Utrecht en Rotterdam-Den Haag. Tegelijkertijd profiteert niet heel Nederland in gelijke mate van het herstel en zijn in de periferie grote opgaven: economische krimp in Zuid-Limburg, aardbevingsschade in Groningen en rottende funderingspalen in onder meer Zaanstad, Dordrecht en Haarlem en een Nationaal Programma Rotterdam Zuid, waar nog de nodige opgaven liggen. Maar wacht even… Zaanstad, Dordrecht, Haarlem en Rotterdam liggen niet in de periferie. De opgaven liggen blijkbaar niet alleen louter in de periferie, ook binnen de Randstad zijn de verschillen groot.

Crisis maakte structurele uitdaging zichtbaar

Ook op nationaal niveau liggen er forse uitdagingen: het klimaatvraagstuk leidt tot een grote economische uitdaging, met onder meer een gemiddelde verwachte investering van 30.000 euro per woningbezitter in de particuliere koopsector. Congestie neemt steeds verder toe, terwijl nieuw asfalt maar tijdelijk verlichting lijkt te bieden. Ook is er een bestuurlijk verlangen vooral binnenstedelijk te bouwen, maar kan dat wel uit en wil de markt dat wel overal? Je zou dan ook kunnen betogen dat de sector juist nu voor grote uitdagingen gesteld staat, waarin business cases een centrale rol spelen. Uitdagingen die niet noodzakelijkerwijs allemaal een marktconforme en sluitende oplossing kennen. Belangrijk is om te constateren dat de opgaven niet zijn veroorzaakt door de crisis, maar dat de crisis slechts zichtbaar heeft gemaakt wat structurele uitdagingen zijn voor de sector. De aard van opgaven in de gebouwde omgeving is zo, dat ze hoe dan ook om een gedegen analyse, doorrekening en oplossend vermogen vragen. In tijden van financiële ruimte is het daarom van belang dat we niet de knelpunten van de volgende crisis bewerkstelligen.

Basiskennis creatieven en rekenkundigen moet gelijk zijn

Dat vergt ook een bijpassende houding en skill-set van de vastgoedprofessional. In de praktijk van gebieds- en vastgoedontwikkeling komen we verschillende professionals tegen, zij zijn grofweg in twee hoofdcategorieën in te delen, de creatieven die visionair denken en de rekenkundigen die becijferen. In veel gevallen werken zij moeizaam samen en levert dit een titanenstrijd op die eindigt in onbegrip. Onvoldoende aandacht voor de rol van elke actor en wantrouwen in het inzetten van vaardigheden leidt daarbij tot een gebrek aan innoverend vermogen. De belangrijkste reden is dat deze typen professionals niet gewend zijn om zich te verdiepen in het perspectief van de ander: terwijl dit juist enorme winsten oplevert, financieel, maar ook in het proces. Hoog tijd voor een consolidatieslag in de sector: wat nu als de creatieven bijgespijkerd worden op het dossier financiële rekenkunde en de rekenkundigen ontwerpend en oplossend leren denken? Dat zou een enorme slag betekenen in het werkveld. Belangrijk is dat de basiskennis voor beide professionals gelijk moet zijn.

Hogere eisen stellen aan rekenaar

Op het dossier financiële rekenkunde betekent dit het beschikken over basiskennis en het kunnen beoordelen van (de uitkomsten van) een rekenmodel. Hierbij geldt dat de uitwerking kan verschillen, maar dat specifieke financierings- en investeringsprincipes zoals risico, rendement, terugverdientijd en vereist kapitaal voor alle opgaven relevant zijn en behoren dus tot de basiskennis. Tegelijkertijd moeten we ook hogere eisen stellen aan de rekenaar: de vereiste kennis gaat verder dan de getallen en modellen. Tot basiskennis behoort ook inzicht in de verschillende partijen in het veld: gemeenten, ontwikkelaars, banken, corporaties, beleggers en woningbezitters: hoe nemen zij (investerings)beslissingen? Welke afwegingskaders hanteren zij hierbij? Welke achterban heeft invloed op de besluiten? Aan welke wettelijke kaders zijn zij gebonden? Waar zit speelruimte?

Multi-problematiek

Met die basiskennis op zak, hebben de creatieven en rekenkundigen een gelijke start. Op 16 mei hebben wij (Helma Born en Jeroen Haaren) met twintig inhoudelijk verschillend opgeleide professionals de tanden gezet in een casus in Kerkrade waar sprake is van ‘multi-problematiek’. De opgave kent verschillende facetten: wat te doen met een deel van de wijk Eygelshoven die door de aanleg van een provinciale buitenring een nieuwe entree krijgt? Die entree en het verleggen van de ontsluiting van de wijk heeft een behoorlijk effect op de leefbaarheid van de woningen: sommigen gebieden worden verkeersluwer, andere gebieden krijgen te maken met flink wat extra verkeersdrukte. Dit heeft invloed op de leefbaarheid. Tegelijk staat deze leefbaarheid ook om andere redenen onder druk. In deze wijk is sprake van woningen die niet alleen eigendom zijn van de lokale corporatie, maar ook van particuliere eigenaren, het eigendom verschilt per blok, maar ook binnen bouwblokken. In een flink aantal gevallen gaat het om woningen die eigenlijk gesaneerd moeten worden omdat er asbest in de gevels aanwezig is, maar dat dient bloksgewijs te gebeuren. In hoeverre biedt saneren ook kansen om de woning toekomstbestendig te maken? En, is dat de investering nog waard?

Hoe verevenen we zoet en zuur?

Op het niveau van de regio is sprake van een sloopopgave, wellicht komen deze woningen daarvoor in aanmerking. Minder woningen, betekent gaandeweg een meer stabiele woningwaarde. Dat is gunstig voor de overige eigenaren, maar ook voor de hypotheekverstrekkers en voor de gemeente. Maar wie compenseert de eigenaar-bewoner en de corporatie voor het ‘uit de voorraad nemen’ van deze woningen? Er is sprake van een ‘tragedy of the commons’ probleem, het algemeen belang en het individueel belang liggen niet op één lijn. Er zullen dus financiële afspraken gemaakt moeten worden, voordat er op de toekomstige financiële voordelen gekapitaliseerd kan worden. Welke bronnen zijn er voor compensatie? Nieuwbouw op een andere locatie kan nog iets compenseren, door sloop en verkoop van ontwikkelrechten. Een andere optie is subsidie in de vorm van de (reeds bestaande) slooppremie. Of is de business case niet sluitend en zijn we genoodzaakt om genoegen te nemen met een lagere leefbaarheid? Onze (MCD) professionals schrijven nu aan oplossingen. Maar belangrijker dan deze specifieke oplossing is de constatering dat dit vraagstuk bijna één op één te vertalen is naar andere opgaven in onze gebouwde omgeving. De afgelopen twee alinea’s hadden net zo goed een voorbeeld kunnen betreffen over verduurzaming van de woningvoorraad. De hamvraag is: hoe lopen de kosten- en opbrengstenstromen en hoe verhouden deze zich tot belangen? De vervolgvraag: hoe verdelen of verevenen we zoet en zuur?

Stadsmakers moeten elkaars taal spreken

 Deze vragen spelen bij vrijwel elke opgave in de gebouwde omgeving, de antwoorden zijn per casus uniek, de vereiste vaardigheden niet. Het puzzelen op een specifieke casus en het onderzoeken van de mogelijkheden levert inzichten op die niet alleen bruikbaar zijn voor een vraagstuk in een krimpgebied in de periferie. Het maakt zichtbaar dat investeringen en samenwerkingen op de korte termijn, alle partijen op de langere termijn meer perspectief biedt. De kunst is om te weten waar speelruimte zit en hoe je die zo slim en effectief mogelijk in kunt zetten. In ruime financiële tijden is de speelruimte groot, bij krapte ietsje kleiner. In beide gevallen zijn dezelfde skills nodig. Als creatieven en rekenkundigen elkaar weten te vinden zijn voor bijna alle investeringsvraagstukken in gebiedsontwikkelingen oplossingen te vinden, maar het vereist wel een gezamenlijke kennisbasis: stadsmakers moeten elkaars taal spreken.