Cultuur & Go #12: Als twee werelden samenkomen en er iets unieks ontstaat. Cultuur in de Amsterdamse Poort

Een commerciële vastgoedeigenaar ziet de meerwaarde van cultuur voor een monofunctioneel winkelcentrum en biedt ruimte aan opkomende lokale culturele organisaties. Nu deze culturele spelers uitzicht hebben op een vaste plek, kunnen zij hun groeiambities waarmaken. Maar onderdeel worden van de ontwikkeling betekent ook een professionaliseringsslag binnen hun jonge organisatie. Twee totaal verschillende werelden komen samen en verkennen samen nieuwe en onbekende paden. Het wederzijds vertrouwen dat door de jaren heen is gegroeid, is de kurk waar deze samenwerking op drijft.

Multicultureel centrum

Winkelcentrum Amsterdamse Poort in Amsterdam Zuidoost was bij de opening in 1989 een unicum. Nergens anders in Nederland waren producten uit zoveel verschillende culturen te koop. Het winkelcentrum weerspiegelde de rijkheid en veelzijdigheid van de inwoners van Amsterdam Zuidoost. In de loop der jaren verloor het winkelcentrum echter haar glans; de aanwezigheid van veel winkelketens maar weinig lokale ondernemers, toenemende leegstand en problemen met de veiligheid in het centrum. Vastgoedeigenaar CBRE Investment Management (CBRE IM) besloot tot een grootschalige transformatie; van winkelcentrum naar hart van Zuidoost.

Om op korte termijn iets aan de leegstand te doen, werden verschillende partijen uit het stadsdeel gevraagd tijdelijk neer te strijken in de Poort. Zo ook OSCAM, een pop-up museum dat ontstond als onderdeel van het jubileumjaar ’50 jaar Bijlmer’. November 2017 opende OSCAM in Ganzenhoef, aan de oostkant van de Bijlmermeer. Maar wat begon als een tijdelijk project voor journalist en curator Marian Duff groeide in korte tijd uit tot Stichting Open Space Contemporary Art Museum. Het initiatief werd daarmee een blijvende kracht én een van de smaakmakers van Zuidoost.

Eerste tentoonstelling

In 2019 vroeg CBRE IM of OSCAM de voormalige winkelunit van Cool Cat wilde betrekken en in de zomer van 2019 verhuisde OSCAM van Ganzenhoef naar de Poort. Een aantal sympathisanten bij Stadsdeel Zuidoost hielp Marian met advies, netwerk en financiële ondersteuning. OSCAM werd geplaatst onder de ‘placemakingstrategie’ van het Stadsdeel en kon zo aanspraak doen op een deel van het beschikbare budget. Hiermee werden de verbouwing en de verhuizing deels bekostigd en kon de eerste tentoonstelling worden gemaakt.

Parallel hieraan ontstond binnen CBRE IM een kentering in de visie op de plek, ingegeven door veranderend consumentengedrag. De belegger constateerde dat de plekken die werden ontwikkeld aan andere verwachtingen moesten gaan voldoen. Amsterdam Poort zou in de nieuwe visie een ‘Big Heart’ worden; een plek met meerwaarde voor de lokale gemeenschap en aantrekkingskracht voor mensen van daarbuiten. Dat betekende meer functies dan alleen retail en meer lokale identiteit. Vanuit die denklijn was cultuur als functie toevoegen een logische stap, in een mix van diverse functies. De aanname is dat met cultuur de plek aantrekkelijker wordt en dat het andersoortige bezoekers oplevert. Verder betekent het een verbreding van de openingstijden, een positieve bijdrage aan het gevoel van veiligheid en bovenal het versterken van de lokale identiteit van de plek.

Nomadisch bestaan

CBRE IM koos er bewust voor om niet de gevestigde culturele instellingen te benaderen, maar juist een plek te creëren voor een aantal jonge en opkomende partijen in Zuidoost. Uit een eigen onderzoek bleek dat juist dit soort partijen tussen wal en schip vallen. Veel van deze culturele partijen leiden een nomadisch bestaan en moeten hun ruimte verlaten zodra er een bestemming voor die plek gevonden is. Dat maakt de organisaties uiterst kwetsbaar en beperkt de mogelijkheden om door te groeien. Een van deze partijen, OSCAM, was al gevestigd in de Poort en een tweede partij had zich net gemeld.

Amsterdam hip hop center Foundation is een initiatief van John Olivieira en John Agesilas, beide hebben wortels in Zuidoost. Met Foundation wilden zij letterlijk terug naar de basis: hiphop als culturele uiting in al zijn verschijningsvormen. Daarvoor moest een vaste plek komen, juist in Zuidoost; een stadsdeel met een rijke geschiedenis in deze cultuuruiting. De gemeente stelde een plek voor, die niet alleen behoorlijk aan de rand van Zuidoost lag, maar ook nog enkele jaren een bouwput zou zijn. Deze plek werd door John en John niet geschikt bevonden omdat deze onvoldoende veilig zou zijn voor meisjes en vrouwen. Daarmee vielen de gesprekken met de gemeente stil.

Geen huur

Toen via-via contact werd gelegd met CBRE IM, vonden Olivieira en Agesilas daar al snel een gewillig oor. Na een eerste kennismaking konden ze op zoek naar een geschikte leegstaande unit. Een locatie in de winkelstraat, op de begane grond, zodat mensen konden zien wat er zich binnen afspeelde, had de sterke voorkeur. Zij vonden onderdak in een voormalig Intertoys-unit. Voor CBRE IM was de beweegreden Foundation te huisvesten de Poort weer levendiger maken, in de avonduren veiliger en een boost te geven aan de reputatie van de Poort. In ruil daarvoor bedong Foundation dat CBRE IM in de tijdelijkheid alleen de servicekosten van de unit zou rekenen en geen huur.

Tijdens die gesprekken zijn nog twee zaken geregeld. Ten eerste zijn afspraken voor de langere termijn gemaakt. Ten tweede is vastgelegd dat de ruimte tegen een cultureel tarief zou worden verhuurd. Dat bij het contract ook een advocaat meekeek, was voor de Foundation een zeer bewuste keuze. Investeren in goed advies betekent een goede en gelijkwaardige onderhandelingspartner zijn. In 2021 opende Foundation haar deuren in de Poort. Dat was ook het jaar waarin OSCAM, Foundation en CBRE IM met elkaar om de tafel gingen om de mogelijkheden voor een permanente vestiging in de Poort te verkennen.

Gedeelde ambitie

Toen bleek dat alle partijen positief tegenover een langdurige samenwerking stonden en zich permanent in de Poort wilden vestigen, in een nieuw gebouw, kon de volgende stap worden gezet. Het markeerde de start van een intensief samenwerkingstraject. In eerste instantie om samen de unieke identiteit van de toekomstige plek te bepalen en om een gemeenschappelijke toekomstambitie te verwoorden. Deze strategische positionering werd als eerste hoofdstuk opgenomen in het Programma van Eisen voor het te ontwerpen gebouw en werd als briefing aan de architect meegegeven. Daarna volgden een reeks aan co-creatieve sessies om ruimtebehoefte, indeling en ontwerp met elkaar af te stemmen. Omdat dit nieuwe gebouw pas in 2028 gereed is en de huidige locatie gesloopt wordt, was het zoeken naar een tijdelijke oplossing ook onderdeel van het gesprek. In 2025 wordt verhuisd naar een tijdelijke gezamenlijke locatie, waar OSCAM en Foundation ook hun samenwerking en buurschap kunnen uitproberen.

Met het ontwikkelen van een permanente locatie, zijn OSCAM en Foundation een nieuwe wereld ingestapt. Door slechte ervaringen met vastgoedpartijen uit het verleden hebben beiden zorgvuldig overwogen of ze wel een dergelijke intensieve samenwerking wilden aangaan. Daarom was tijd nodig om elkaar beter leren kennen, vertrouwen vinden over en weer, het samen doordenken van wat de beste plek maakt en samen schetsen hoe die ideale plek er fysiek uit kan gaan zien. Inmiddels voelt de samenwerking gelijkwaardig en is er over en weer het vertrouwen bij elkaar terecht te kunnen.

Tijdens dit proces heeft team Amsterdamse Poort zich regelmatig binnen CBRE IM moeten verantwoorden over de gekozen koers. De institutionele vastgoedwereld moet nog overtuigd worden van de waarde van maatschappelijke functies, vooral omdat de financieel-economische waarde op korte termijn minder direct is. Daarom is het team bezig met alles wat cultuur oplevert zo zichtbaar mogelijk te maken. Waar mogelijk wordt dit gekwantificeerd; bezoekersaantallen van events, nieuwe doelgroepen, mediawaarde van PR, parkeerinkomsten bij culturele events, et cetera.

Eerst uitproberen

De introductie van de term ‘placetesting’ binnen de eigen organisatie bleek hierbij van groot belang. De argumentatie daarachter is dat het team Amsterdamse Poort eerst zaken wil uitproberen zodat er nog voldoende ruimte is om bij te stellen als dat nodig is. Met als doel om uiteindelijk een beter geheel te hebben in de permanente situatie. Of anders gezegd: nu iets leren zodat je het op lange termijn beter kan doen. Hierbij is het ook belangrijk dat er een apart budget is voor investeringen die niet direct rendement opleveren, maar wel lering – om op langere termijn een beter rendement te maken.

Voor alle betrokken partijen betekent dit project een nieuw financieel model en een aangepaste financieringsmix. Voor CBRE IM geldt dat de meerwaarde van cultuur gekoppeld moet worden aan de businesscase. Met de culturele huurprijs die CBRE IM afsprak met de culturele spelers zitten zij onder de kostprijs. Het financiële gat dat ontstaat, kan deels gedicht worden door afspraken over de hoogte van de erfpacht met gemeente Amsterdam. Ook is de aanname dat een deel van het financiële tekort ergens anders in het gebied kan worden terugverdiend.

Hogere huren

Voor de culturele partijen geldt een fors hogere begroting, deels veroorzaakt door de hogere huurprijzen in het nieuwe gebouw. Daarnaast zullen zij de investeringen die zij doen voor de inrichting van zowel de tijdelijke als de permanente locatie moeten terugverdienen. Beide partijen hebben hun financieringsmix dus aangepast en willen naast eigen inkomsten ook aanspraak gaan doen op de regeling Vierjarige subsidies die deel uitmaakt van het Kunstenplan van gemeente Amsterdam en uitgevoerd wordt door het Amsterdams Fonds voor de Kunst.

OSCAM werkte daarvoor uitsluitend met projectsubsidies, al maken ze sinds 2022 gebruik van de regeling Tweejarige subsidies Cultuurmakers. Daarnaast voert het team van OSCAM betaalde opdrachten uit, bijvoorbeeld voor het Stadsdeel en een tal van andere musea en culturele instellingen. Ook inkomsten uit horeca en verhuur van ruimtes maken deel uit van de financieringsmix. Soms worden zaken in barters geregeld (ruilhandel) of laten zij zich in natura betalen voor hun diensten. Sponsoring gaat ook deel uitmaken van de financieringsmix.

Structurele subsidie

Wanneer de subsidieaanvraag binnen de bovengenoemde vierjarige regeling wordt gehonoreerd, kan OSCAM voor de periode 2025-2028 aanspraak maken op structurele subsidie op jaarbasis. Ook voor Foundation is het regelen van structurele financiering de belangrijkste prioriteit. Ook deze organisatie heeft een aantal inkomstenbronnen. Een deel van de inkomsten komt uit abonnementen en lesgelden en daarnaast organiseren ze events. Ook de huurpenningen van onderhuurder FunX, met wie ook inhoudelijke samenwerking is, draagt bij aan de financieringsmix. Met de aanvraag voor de regeling Vierjarige subsidies hoopt Foundation onderdeel te gaan worden van de Amsterdamse culturele infrastructuur.

Naast OSCAM en Foundation komen meer culturele partijen naar de Poort, bijvoorbeeld debatpodium en archief The Black Archives. CBRE IM wil nog meer culturele partijen toevoegen. In het permanente gebouw is namelijk meer ruimte beschikbaar voor partijen, naast OSCAM en Foundation. De huidige locaties van OSCAM en Foundation worden binnenkort gesloopt, om plaats te maken voor het nieuwe gebouw. Daarom worden beide partijen tijdelijk ondergebracht op één plek, samen met een succesvolle horecapartij. Hier kan alvast geëxperimenteerd worden met gezamenlijk programmering. Daar is ook ruimte voor andere partijen om incidenteel te programmeren en samenwerkingen aan te gaan.

Vanuit die nieuwe samenwerkingen kunnen weer heel mooie zaken ontstaan. En wellicht nog meer culturele partijen die zich vestigen in de Poort. Het feit dat OSCAM en Foundation zich hier wilden vestigen, heeft ook een aanzuigende werking op andere partijen. Inmiddels willen heel veel verschillende partijen iets in de Poort en is de Poort weer een goede plek geworden.

Succesfactoren

Voor deze nieuwe samenwerking heeft CBRE IM moeten breken met de standaardhiërarchie tussen verhuurder en huurder en zijn partijen gelijkwaardig aan tafel gegaan. Hierbij hielpen het ontwikkelen van een gemeenschappelijke taal en het formuleren van een gezamenlijke ambitie. Er is een klik tussen alle mensen aan tafel en zij zijn allemaal bereid tijd en moeite in de samenwerking te steken en hebben bovenal geduld en doorzettingsvermogen.

En juist dit kan de reden zijn dat in veel gevallen marktpartijen in een vroegtijdig stadium afhaken. Zij vinden een dergelijk traject te arbeidsintensief voor te weinig inkomsten en vinden de afhankelijkheid van subsidies een te grote onzekere factor. Maar wie doorzet, zoals deze partijen, kan wel iets nieuws en unieks creëren. En betekenis toevoegen aan een plek en wijk.

Eind september 2024 komt het boek ‘Hart hoofd handen – gids voor stadmakers. In 4 stappen naar cultuurgedreven ontwikkelingen’ van Rinske Brand uit.