Cultuur & GO #5: Hoe het NYMA-terrein in Nijmegen een culturele hotspot wordt

Het proces van het NYMA-terrein kent vier hoofdrolspelers, elk met een eigen rol en verantwoordelijkheid. Aan het woord komen in dit artikel: Maarten de Wolff (kwartiermaker NYMA), Marie Louise Verschure (ontwikkelaar gemeente Nijmegen en ambtelijk opdrachtgever), Bas de Vries (ondernemer, oprichter van De Smeltkroes en – zoals hij zelf stelt – ‘gelegenheidsontwikkelaar’ van NYMA Makersplaats) en Eric-Jan de Rooij (ontwikkelaar en partner van Lingotto). Samen vertegenwoordigen zij de ‘bloedgroepen’ in het project; overheid, cultuur en markt.

Plek met een verleden

De historie van NYMA gaat eeuwen terug, naar de Romeinse tijd. Deze handelsplaats aan de rivier huisvestte van de industriële revolutie tot in de jaren zestig van de vorige eeuw voor de stad zeer belangrijke fabrieken. Sinds de laatste fabriek vertrok in 2000 bood gebouw De Vasim - op basis van een tijdelijk bruikleencontract - verschillende kunstenaarswerkplaatsen onderdak onder de naam Cultuurspinnerij De Vasim. Ook vond Skatepark Waalhalla onderdak op het NYMA-terrein.

De gemeente was bezig met de herontwikkeling van het gehele Waalfront. Zij startte in 2010 met het verwerven van het NYMA-fabrieksterrein en de opstallen. Concrete aanleiding hiervoor was de realisatie van ‘De Oversteek’, de derde stadsbrug van Nijmegen. Deze zou landen op het NYMA-terrein. De Omgevingsvisie ‘Nijmegen 2020-2024 Stad in Beweging’ kondigde de transformatie aan van dit industriële gebied tot een reeks aantrekkelijke verblijfsplekken. NYMA moet een intensief werkgebied worden ‘met plek voor cultuur, ambacht en beweging’.

De herontwikkeling van het NYMA-project startte concreet in 2015. De gemeente had toen het gehele NYMA-terrein, inclusief alle gebouwen, verworven. Voor het NYMA-terrein waren in het verleden door derden al verschillende plannen ontwikkeld, maar de gemeenteraad wilde dat de gemeente een eigen gebiedsvisie ontwikkelde.

Wat te doen met placemakende ondernemers?

Inmiddels was de uit nood geboren placemaking in het naastgelegenHonig-complex – redelijk onverwachts – een groot succes geworden. De Honigfabriek vulde zich tijdens de vorige crisis met makers, creatieven en lokale ondernemers. De makersplaats De Smeltkroes zette de maakindustrie van Nijmegen stevig op de kaart. Tel daarbij op aantrekkelijke horeca en een volle eventkalender en Nijmegen was een unieke, levendige en zeer populaire plek rijker. Tijdelijk, dat wel, want deze invulling was slechts bedacht in afwachting van de geplande woningbouw.

Maar met dit succes ontstond wel de vraag of de gemeente deze placemakende ondernemers niet een alternatief moest bieden zodra het Honigcomplex door gebiedsontwikkelaar BPD herontwikkeld zou worden. Marie-Louise Verschure: “Ik startte in 2015 met de nadrukkelijke opdracht het programma voor de invulling van NYMA vooral ‘uit de stad te halen’. Met Honig, de Cultuurspinnerij en Waalhalla was al een behoorlijke groep Nijmeegse ondernemers direct betrokken bij dit stuk stad. We wilden graag van onderop horen waar de stad behoefte aan had.”

Brede oproep aan de stad

Vanuit deze wens kwam de gemeente in 2016 met een uitvraag waarin ‘ondernemers, wijkbewoners en professionals die belangstelling hebben voor dit gebied’ uitgenodigd werden hun ideeën en wensen voor de toekomst te delen. Bij deze uitvraag werden de huidige huurders van Honig en de Cultuurspinnerij niet specifiek benaderd. Bas de Vries, oprichter van makersplaats De Smeltkroes: “In 2016 ontstond een politiek debat over de toekomst van de community die zich op Honig had gevestigd. In datzelfde jaar deed de gemeente een uitvraag voor het NYMA-terrein. Dat was een heel open en zeer brede uitvraag, in het kader van de NYMA-gebiedsvisie van de gemeente. Vanuit de zittende ondernemers hebben wij een clubje opgericht, later verenigd in de Ondernemerscoöperatie NYMA. Wij schreven een manifest en kwamen zo direct bij de gemeente aan tafel.”

Onafhankelijke scheidsrechter

Volgende stap was het formuleren van de gebiedsvisie. Verschure: ”Aan de gebiedsvisie lag een aantal uitgangspunten ten grondslag. Allereerst wilden we als gemeente langzaam uitfaseren. Ten tweede wilden we het niet allemaal zelf bedenken, maar dit juist samen met de eindgebruikers doen. Verder hadden we behoefte aan een onafhankelijke scheidsrechter, in de vorm van een kwartiermaker. Ten slotte wilden we ook in een vroeg stadium een ontwikkelaar aanhaken in verband met die specifieke expertise.”

Voor de totstandkoming van deze visie voerde de gemeente gesprekken met 40 stakeholders. Deze gesprekken leverden drie belangrijke aandachtspunten op: de toekomstige huurders moeten elkaar onderling versterken, de invulling van de functies vindt thematisch plaats en de instroom van Honig-ondernemers is erg belangrijk.

NYMA werd daarop in deze gebiedsvisie gepositioneerd als culturele hotspot, met ruimte voor experiment en cultureel ondernemerschap. Rode draad werd het concept ‘We play – we create – we share’. NYMA moest een terrein worden waar plek is voor oude ambachten, maar ook voor hi-tech, culturele festivals en sport op het hoogste niveau.

Verschure: “Het concept en de positionering gingen veel verder dan alleen het programma. Zowel bij de selectie van de ontwikkelaar als bij de selectie van de toekomstige huurders speelden de kernwaarden een grote rol. Maar ook hoe we de participatie vormgaven, lag in lijn met de positionering. Dat betekende geen saaie presentaties, maar lekker zelf kunnen schetsen en tekenen. Later in het proces hebben we binnen het stadhuis ook speciale ‘NYMA-ochtenden’ geïntroduceerd, waar het gehele team aan NYMA werkte. Dat klinkt heel logisch, maar dat was het zeker nog niet. Ons credo was: ’Hier doen we het allemaal net even anders’. Dat gold voor de plek, maar dus ook zeker voor het proces.”

Kwartiermaker aangesteld

In september 2017 stelde de gemeenteraad de NYMA-gebiedsvisie vast. De gemeente nam het overgrote deel van de plankosten voor haar rekening. In de nog vrij algemene gebiedsvisie werd expliciet de aanstelling van een onafhankelijke kwartiermaker vermeld. Deze moest die niet alleen deze culturele hotspot opzetten, maar ook een kloppende businesscase maken en de samenwerking met diverse marktpartijen initiëren. Deze kwartiermaker zou bekostigd worden door gemeente en provincie.

Maarten de Wolff kreeg de klus en begin 2018 startte het ontwikkelteam met daarin de kwartiermaker, de gemeente én een vertegenwoordiging van de ondernemers. Deze laatste groep had zich verenigd in de ondernemerscoöperatie NYMA en zat met twee à drie vertegenwoordigers in het ontwikkelteam. De kwartiermaker fungeerde naast voorzitter van het ontwikkelteam ook als liaison tussen de verschillende afdelingen van de gemeente.

Vroeg instappen

Aan het ontwikkelteam werd in 2019 – na een partnerselectie – de ontwikkelcombinatie Lingotto/Klokgroep toegevoegd. De Wolff: “We waren nadrukkelijk op zoek naar een partij die vroeg in de gebiedsontwikkeling kon en wilde instappen. Op die manier kon de ontwikkelende partij vanaf de start samen met de lokale ondernemers en de gemeente plannen maken. Deze ontwikkelende partij was nodig voor de specifieke expertise, maar ook voor de benodigde investeringen in het gebied. Een van onze selectiecriteria was dan ook of de betreffende ontwikkelaar snel substantieel kon investeren.”

Na een uitvoerige partnerselectie viel de keuze op Lingotto, onder meer vanwege de aanpak voor de Adamtoren in Amsterdam. In de selectie hadden kwartiermaker, de gemeente en de ondernemers elk één stem. De Wolff: “Maar wij wilden hier graag ook een lokale partij naast zetten, voor lokale kennis en netwerk.”

De Rooij: “Bij de marktconsultatie kwamen wij als winnaar uit de bus. De gemeente heeft ons toen gekoppeld aan Klok Groep, een lokaal familiebedrijf. Dat was wellicht een wat gearrangeerd huwelijk, maar het bleek een heel goede combinatie. Klok brengt ruime lokale ervaring en netwerk mee. Toen we instapten, bleken de ondernemers zich ook al goed georganiseerd te hebben in een coöperatie. Wat verder opviel, was de constructieve houding van de gemeente en de enorme bereidheid van alle partijen om samen te werken.”

Hybride eigendom en sociale ondernemershuur

Samen stelden de partijen de ontwikkelstrategie op die in de zomer van 2019 gereed kwam. Een aantal ondernemers gaf aan dat zij niet alleen wilden meedenken en wilden huren, maar ook mede-eigenaar wilde worden. De Wolff: “Lokale ondernemers, de eindgebruikers, gaven aan in de toekomst zeggenschap te willen houden, ook in de exploitatiefase. Mede-eigenaar worden dus. Wij noemen dit ‘hybride eigendom’. Zo is het gebouw van de Makersplaats straks voor 100 procent eigendom van de eindgebruikers en wordt dit gebouw ook door de makers zelf herontwikkeld. Het streven is om op het NYMA-terrein een verdeling te krijgen van circa 50 procent van en door de ontwikkelcombinatie Lingotto/Klokgroep en de overige 50 procent van en door de ondernemers.”

Sociale ondernemershuur

Daarnaast vond het ontwikkelteam betaalbaarheid erg belangrijk. Er moest ook in de toekomst ruimte blijven voor experiment. Ook startende ondernemers moeten hier betaalbaar onderdak kunnen vinden. Verschure: “Daarom hebben wij ‘sociale ondernemershuur’ bedongen en dat ook al vanaf het begin vastgelegd. Wat we nu zien, is dat de ontwikkelaar soms zelfs nog onder die huurprijs gaat zitten, omdat bepaalde huurders van essentieel belang zijn voor het gebied.”

Het ontwikkelteam bedacht nog meer knoppen om aan te draaien. De Wolff: ‘Door de introductie van erfpacht kunnen we juridisch gedetailleerd vastleggen wat we in een bepaald pand willen hebben. Naast een sturingsinstrument is het ook de manier om een gebiedsfonds vorm te geven. Deze erfpachtinkomsten worden namelijk gedurende een afgesproken periode teruggepompt in het gebied. Tot slot kan de gemeente via deze weg ook nog wat van de investeringen terugverdienen door de waardestijging van de grond.’

De NYMA community

Uiteindelijk zitten er straks 400 à 500 ondernemers op het terrein, verdeeld over verschillende gebouwen waaronder De Vasim en NYMA Makersplaats. De community van het NYMA-terrein omvat grofweg drie bloedgroepen. Allereerst de ‘bloedgroep Honig’, deze bestaat uit ondernemers die eerder op het Honig-terrein aanwezig waren. De tweede bloedgroep is afkomstig van NYMA/VASIM en is wat kunstzinniger en wat minder commercieel dan de eerste groep. Naast deze twee groepen worden ook nieuwe ondernemers aangetrokken. Alle ondernemers voor NYMA moesten door een selectieprocedure heen.

NYMA Makersplaats: een ‘status aparte’

De makerscommunity van Nijmegen is grotendeels ontstaan in het Honig-complex als De Smeltkroes. Deze vindt straks een nieuw onderdak op het NYMA-terrein onder de naam NYMA Makersplaats. De Vries: “Wij willen de makerscommunity van Nijmegen een permanente plek geven. Plus, zelf de vruchten plukken van de waardecreatie die we tot stand brengen. Dat hebben we wel geleerd van onze jaren in Honig. We hebben in de acht jaar die we daar zaten veel investeringen aan het gebouw gedaan en die moesten we dan ook weer in die tijd weten terug te verdienen. Dan kan de huur wel laag zijn, maar je zit toch met veel meer kosten dan alleen die huur. Kortom, tijdelijkheid betekent voor de placemakende partij meestal hoge investeringen, een korte terugverdientijd en dus grote risico’s.

Maar tijdelijkheid betekent ook dat je niet meeprofiteert van de waardevermeerdering die ontstaat. Want de waarde van het gebied en die van de toekomstige woningen zijn wel degelijk flink omhoog gegaan door onze aanwezigheid. Daarom willen we nu eigenaar worden van onze eigen plek. Wij zijn nu zelf de ontwikkelaar van de Makersplaats. Dat was niet onze initiële bedoeling, maar dat is zo ontstaan. Het is voor marktpartijen ook veel lastiger om de businesscase rond te krijgen voor dit in zeer slechte staat verkerende gebouw. Het zelf doen, was de enige manier om ons doel, een permanente plek, te realiseren.”

De Rooij: “De gemeente vroeg ons in eerste instantie samen met de initiatiefnemers van de NYMA Makersplaats te gaan ontwikkelen. Maar omdat onze manier van financieren en denken een heel andere is dan die van de makers zelf werkte dit niet goed. Toen hebben wij bewust een stapje terug gedaan.”

NYMA Makerplaats omvat niet alleen een volledig geoutilleerde werkplaats en werkruimten, maar biedt ook diensten zoals atelierverhuur en workshops. Het wordt een ‘kunstacademie voor ondernemers’, een plek waar een maker tot nieuwe samenwerkingen en producten komt.

De Vries: “Onze community bestaat uit ambachtelijke makers en creatieve ondernemers; van fotografen, tot timmerlieden, modeontwerpers en meubelmakers. Maar ook webapplicatie ontwikkelaars, grafici, filmmakers, fotografen, tekstschrijvers en andere makers. We begonnen op het Honig-terrein met 2.000m2 en groeiden daar door naar 4.000 m2 en ongeveer 130 makers. Op NYMA willen we 250 ondernemers huisvesten op 11.000 m2. We zijn superscherp op de conceptbewaking en selectie van huurders. We hebben ook de luxe om te kunnen selecteren, want we hadden het gebouw wel drie keer kunnen vullen.”

Vernieuwend financieren

De financiering van een dergelijke gebiedsontwikkeling vereist ook een vernieuwende aanpak en een hybride financieringsmix. De Wolff: “NYMA is in dat licht wel een interessante casus. De gebouwen stonden op instorten, de buitenruimte was van lage kwaliteit en er moesten al in een vroeg stadium plankosten worden gemaakt. In ons voordeel werkte dat de grondexploitatie was geaccordeerd. Hiermee was er aan de zijde van de gemeente ruimte voor het financieren van die plankosten en het inrichten van de buitenruimte. Sommige gebouwen hadden bij taxatie een negatieve waarde. Dat is meegenomen in het gewenste programma en ook meegenomen in de erfpacht. De gemeente heeft weinig verdiend aan deze verkoop, maar dat was ook nooit de intentie. De wens was vanaf het begin de ontwikkeling van het gebied aan de markt over te laten en om een fijne nieuwe plek in Nijmegen te creëren, waar een diverse groep aan ondernemers een plek zou kunnen vinden.”

Andere rendementseisen

De Rooij: “Voor ons is de plek en het lokale DNA altijd het startpunt. Dit betekent voor elk project maatwerk. Ons doel is maatschappelijk relevante projecten te maken. Daarom hebben we ons voor NYMA contractueel ook gecommitteerd aan de sociale huur voor tenminste 20 procent van alle ruimten. Zo borgen we een plek voor start ups en waardevolle culturele functies. Wij blijven als het nodig is ook langer betrokken, om een plek succesvol tot ontwikkeling te laten komen. Dat is bij NYMA tenminste 10 jaar na oplevering; van 2023 tot 2033 dus. Dat betekent dat wij andere rendementseisen hanteren dan veel andere ontwikkelaars. Lingotto/Klokgroep blijven samen eigenaar van De Vasim in een 50/50 verdeling. Lingotto heeft hiervoor een eigen investeringsfonds. We zullen naast De Vasim de komende jaren ook nog andere projecten in het gebied gaan ontwikkelen.”

VvE met uitvoeringskracht

Waar tot en met de realisatiefase alles werd geregeld in het ontwikkelteam gaat het project binnenkort een nieuwe fase in. Met de oplevering van de eerste gebouwen start de exploitatiefase en daar hoort ook een andere organisatievorm bij.

De Wolff: ‘Alle eigenaren krijgen een formele positie, inclusief bijbehorend zeggenschap, in de Vereniging van Eigenaren NYMA. We hebben veel aandacht en tijd besteed aan het opstellen van de statuten om er zeker van te zijn dat alles goed verwoord staat en geregeld is. Alles is er op gericht om NYMA op eigen benen te laten staan.”

De op te richten stichting, een zelfstandig orgaan dat deels opdracht krijgt vanuit de VvE, heeft hierin een belangrijke rol. De stichting zorgt ook voor de evenementenprogrammering, communicatie en marketing van het gebied en het (bijzonder) beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Daarnaast is deze organisatie verantwoordelijk voor de bewaking van het concept. De gemeente is van plan grond beschikbaar te stellen aan de stichting die vervolgens verhuurd kan worden, bijvoorbeeld als terras of evenemententerrein. Met deze inkomsten wordt het gebied beheerd.

Ook wordt een huurderplatform opgericht, gefaciliteerd door de gemeente. Dit platform gaat elke maand in gesprek met de gebiedsvereniging en -stichting en kan een niet-bindend advies uitbrengen. Verder komt er een programmaraad met daarin ook twee vertegenwoordigers namens de ondernemers. Deze programmaraad zorgt voor een goede afstemming van de programmering van evenementen op het terrein op de rest van de stad en regio.

Succesfactoren en sleutelmomenten

Voor NYMA was het feit dat het project continu de bestuurlijke wind in de zeilen had een van de grootste succesfactoren. De Wolff: “Die houding was heel helder: we willen dit met elkaar. Dat betekende geen oeverloze politieke discussies en geen politieke spelletjes.”

Ook de houding van het ambtelijk apparaat droeg bij. Verschure: “We zagen het als een organische gebiedsontwikkeling waarbij wij, als gemeente, niet alles zelf wilden uitdenken en plannen. Onze ambitie was dus niet om aan het begin een uitgewerkt masterplan te maken. We hebben een stip op de horizon gezet en het proces, de manier van werken, beschreven.”

Keerpunt in samenwerking

Samenwerken vanuit vertrouwen is een andere succesfactor. En dat vertrouwen is er niet vanzelf. De Vries: “We hebben met elkaar het wiel wel een paar keer opnieuw moeten uitvinden. In het begin was er tussen de gemeente en de ondernemers nog te weinig vertrouwen. Op een gegeven moment zeiden we tegen elkaar: ‘Gaan we dit nu met elkaar doen of niet?’ Dat was een keerpunt in de samenwerking. Er is bij alle partijen een enorme bereidheid om dit samen te gaan doen. De anderen zien ons, ondernemers en eindgebruikers, echt als meerwaarde aan tafel en als volwaardige partner. Maar daar zorgden we ook zelf voor. Daar waar we bepaalde expertise misten, hebben we die kennis ingehuurd. Zelf hadden we wel de inhoudelijke kennis, maar op het gebied van bijvoorbeeld financiering was een deskundige nodig.”

Creatieve maker centraal

De ondernemers laten meepraten in het ontwikkelteam en huurders mede-eigenaar laten worden, wordt door alle betrokken eveneens benoemd als succesfactor, net als het aanstellen van een onafhankelijke kwartiermaker. Verschure: “De spannende momenten zaten rondom het opzetten van de ondernemerscoöperatie. Twee afgevaardigden zouden in het Ontwikkelteam plaatsnemen, maar zij moesten wel de heel diverse groep ondernemers vertegenwoordigen.” De Vries: ‘Wat NYMA volgens mij absoluut uniek is maakt, is dat dit een gebiedsontwikkeling is waar de creatieve maker werkelijk centraal is gezet. Dit is ook waar gemeente Nijmegen haar nek uitsteekt. Door de maker als eindgebruiker te zien en een permanente plek te bieden, worden wij erkend als waardevol onderdeel van het ecosysteem van de stad.” Eind dit jaar wordt De Vasim opgeleverd, in 2024 de Makersplaats en in 2028 is de herontwikkeling van NYMA voltooid. “Al is een gebied natuurlijk nooit af”, aldus De Wolff.