Cultuur & GO #6: Werkspoorkwartier

In tien jaar tijd groeide het Werkspoorkwartier in Utrecht uit van een sleets bedrijventerrein tot een van Nederlands beste voorbeelden van een creatief, circulair én coöperatief werklandschap. Opvallend is dat dit succes toe te rekenen is aan een klein aantal particuliere initiatieven. Beter gezegd: aan een aantal individuen. Mensen die zich – nu al een decennium lang – met hart en ziel inzetten voor dit gebied. Terwijl het succes van het gebied nog elke dag groeit, is de rek er bij deze initiatiefnemers wel een beetje uit. Zij kijken reikhalzend uit naar de volgende stap in de gebiedstransformatie. “We ontvangen groepen uit het hele land en worden overal als lichtend voorbeeld gezien, maar zelf zijn we inmiddels wel een beetje aan het eind van ons Latijn.”

In dit artikel komen vier van deze mensen aan het woord. Gabrielle Muris, gebiedsontwikkelaar namens vastgoedeigenaar en ontwikkelaar Werkspoor Erfgoed Utrecht BV, onderdeel van Overvecht Vastgoed. Dit bedrijf heeft de Werkspoorkathedraal en de Werkspoorfabriek in bezit. Charlotte Ernst, stedenbouwkundige en initiatiefnemer van Hof van Cartesius. Merel Daniel, een van de partners in Vriendinnen van Cartesius en secretaris van de Bedrijvenkring Cartesius (BKC) en Wim Greijn, programmamanager bij de gemeente Utrecht.

Historie van de plek

Werkspoorkwartier ligt net buiten het stadscentrum van Utrecht en wordt als een driehoek begrensd door de spoorlijnen naar Amsterdam en Den Haag en door het Amsterdam-Rijnkanaal. In 1912 vestigde het bedrijf Werkspoor zich op deze plek om spoorrijtuigen en staalconstructies te fabriceren. Toen voor deze industrie na de jaren zeventig van de vorige eeuw geen perspectief meer was, zijn veel van de gigantische gebouwen, smederijen en spoorrails verdwenen. Zij maakten plaats voor bedrijven met totaal andere stedelijke functies, zoals stadsverwarming, gemeentereiniging, opslag en reparatie. In de jaren tachtig werd dit gebied herbestemd als bedrijventerrein. Gemeente Utrecht ging hiervoor, op het bij haar in erfpacht zijnde terrein, grond uitgeven. Het gebied ging daarna een duistere periode van leegstand, verloedering en criminaliteit in.

Wim Greijn trapt af met een blik terug in de tijd: “In 2012 had dit verloederde bedrijventerrein een heel andere positie in de stad. Met de ontkoppeling van het rijkswegennet en de komst van Leidsche Rijn kreeg dit vergeten gebied opeens veel meer potentie dan slechts een rafelrandje aan de binnenstad. Want het kwam ineens midden in de stad te liggen. Een ontwikkelaar had een plan voor het gebied gemaakt waarin werken, wonen en cultuur werden gemengd. Dat vonden wij als gemeente geen goed idee en daarmee ontstond de behoefte een eigen visie op het gebied te ontwikkelen. We wilden woningbouw buiten de deur houden. Onze aanname was namelijk dat wanneer we woningbouw in dit gebied zouden toelaten de bedrijvigheid in de verdrukking zou komen. Juist dat vonden we een belangrijke functie in dit gebied. Met het toevoegen van woningen zouden we ook veel beperkter zijn in het soort bedrijvigheid dat we in dit gebied konden toelaten. Plus, in de directe omgeving werd al volop gewoond.”

Motor voor de stad

Rond 2012 waren enkele in het gebied gevestigde partijen al heel enthousiast over het gebied. Met deze partijen maakte de gemeente haar gebiedsvisie. Dat gebeurde in een tijd waarin de creatieve industrie in Utrecht groeiende was. Ook kwam in die tijd het besef dat deze sector een belangrijke motor voor steden kon zijn. De creatieve sector had een plek in de stad nodig. In de gebiedsvisie werd de ambitie uitgesproken om van dit gebied een ‘creatief werklandschap’ te maken. Hiermee sloot de gemeente naadloos aan op de dynamiek in de samenleving en de behoefte vanuit stad en sector.

Gabrielle Muris: “In 2012, midden in de vorige crisis, was dit bedrijventerrein in de vergetelheid geraakt. Er stond veel leeg en dat trok steeds meer creatieven aan. Want de creatieve industrie van Utrecht zat flink in de lift. In dat jaar zetten de Vriendinnen van Cartesius een caravan in het gebied om aan placemaking en participatie te gaan doen. In de ‘Gebiedsvisie Werkspoorkwartier’ stond dat er ‘meer ruimte voor creatieve industrie’ moest komen. Maar de gemeente heeft amper eigendom in het gebied en bezat dus geen stevig sturingsinstrument. Gelukkig zag lokaal sociaal ondernemer Bob Scherrenberg van Overvecht Vastgoed BV potentie in het gebied. Hij kocht in die tijd de vervallen Werkspoorkathedraal van een particuliere eigenaar via een onderhandse verkoop. Die aankoop bleef niet onopgemerkt. Een commerciële belegger die een verdienmodel zag in een gebied met een creatief profiel, dat zette het gebied meteen goed op de kaart.”

Open oproep

Merel Daniel vervolgt: “De gebiedsvisie was eigenlijk een open oproep aan de stad: ´hier is nog ruimte, hier kan het´. Het gebied was weliswaar leeg en verloederd, maar er stonden heel mooie panden. Het was een gebied met potentie, maar hoe krijg je dat onder de aandacht? In de beginjaren namen wij als Vriendinnen van Cartesius de rol van kwartiermaker op ons. Wij verbonden initiatieven aan ruimte, zetten met evenementen het gebied op de kaart en bouwden aan een netwerk van lokale partijen. We moesten in het begin echt leuren om geld, er was ook niemand die de noodzaak van een kwartiermaker zag.”

“Wim Greijn zag het gelukkig wel en heeft uit verschillende potjes budget voor ons geregeld. Toen bij de Bedrijvenkring Cartesius de secretarisfunctie vrijkwam, hebben we die op ons genomen. Dat was een mooie manier om een belangrijke stakeholder in het gebied dichtbij te houden en ook een deel van onze rol in het gebied bekostigd te krijgen. In de eerste visie was eigenlijk geen aandacht voor de uitvoering en er was dus ook geen uitvoeringsbudget aan gekoppeld. Toen het project vorderde, ontstond van onderaf steeds meer behoefte aan een concrete uitvoeringsagenda. Inmiddels hebben we heel veel bereikt met elkaar. Alleen is het structurele budget, dat nodig is om een dergelijk groot en succesvol bedrijventerrein te organiseren, nog niet geregeld.”

Prijsvraag voor ‘smoel in het gebied’

Greijn: “Onze grondpositie in het gebied was gering, maar we zijn de stukjes grond, die we in bezit hadden, mondjesmaat gaan uitgeven. Naar aanleiding van de gebiedsvisie hebben we een prijsvraag opengesteld voor een strook grond langs het spoor. We zagen hier een broedplaats landen, een plek voor starters, maar wel eentje met een duidelijke smoel richting het spoor. Een visitekaartje voor het gebied zogezegd. De prijsvraag leverde veel inzendingen met leuke ideeën op, maar de meeste waren slecht onderbouwd en hadden geen geld. Hof van Cartesius kwam als winnaar uit de bus.”

Initiatiefnemer Charlotte Ernst: “Mijn droom was ergens een duurzame, groene en gezonde plek te creëren samen met de mensen die deze plek zouden gaan gebruiken. Als stedenbouwkundige en stadmaker had ik ervaring opgedaan bij NDSM in Amsterdam. Ik wilde iets betekenen voor mijn eigen stad en zag kans in het Werkspoorkwartier mijn droom te realiseren.”

Markt op zijn gat

Toen de gebiedsvisie verscheen, pakte Ernst meteen een actieve rol in het gebied; helpen vergroenen, evenementjes organiseren, debatten bijwonen. Dat was allemaal vrijwillig. Toen kwam de gemeente met de prijsvraag. Ernst: “Wat belangrijk is om te beseffen, is dat in die tijd de hele markt op zijn gat lag. Met deze prijsvraag wilde de gemeente de markt op gang brengen. Ik diende mijn plan voor een groene werkruimte voor creatieve ondernemers in. Circulair, duurzaam en coöperatief en niet alleen werkplekken, maar ook een ontmoetingsplek voor het gehele gebied.”

Nadat bleek dat het idee van Ernst de prijsvraag gewonnen had, bleek dat nog niet alle randvoorwaarden goed geregeld waren. Ze ‘won’ een plek waar in principe alleen een commerciële ontwikkelaar tegen commerciële vierkante meterprijzen kon gaan ontwikkelen. Het was voor alle betrokken partijen een nieuwe situatie, waarop oude spelregels niet langer van toepassing waren. Zo ging de gemeente er in eerste instantie ook vanuit dat de locatie voor niet langer dan vijf jaar gehuurd zou worden. Ernst: “In die tijd verdien je je investeringen natuurlijk nooit terug. Voor de realisatie van het Hof van Cartesius zouden alle partijen op een andere manier met elkaar moeten gaan ontwikkelen, namelijk echt samen.”

Ernst vervolgt: “Gemeente, wij als stadmaker én vastgoedeigenaar Bob Scherrenberg zagen alle drie de enorme potentie van het Werkspoorkwartier. Vanuit onze gemeenschappelijke drijfveer om het gebied werkelijk beter te maken, hebben wij de handen ineengeslagen. En zo kwam met het Hof de allereerste privaat-publieke samenwerking in het gebied tot stand. De grond werd gekocht door Bob en in het contract werd opgenomen dat het Hof deze grond zou mogen gebruiken.”

Op dat moment stapte ook Charlotte’s zus Bianca in als zakelijk leider. Haar ervaring in de financiële sector bleek een essentiële aanvulling op de benodigde expertise in het ontwikkelproces. Vanaf 2016 werd gestart met de realisatie van het Hof.

Coöperatieve organisatievorm

Het concept van Hof van Cartesius is meerledig: het is een werkplek, maar ook een groene inspiratieplek voor kennis en innovatie op circulair gebied en een cultuurplek. Maar het concept behelst ook een coöperatieve organisatievorm. Ernst: “We zijn flink aan het pionieren. Nu de gebouwen en de grond van ons zijn, zijn we in staat om gezond door te ontwikkelen. En als ik zeg ‘ons’ dan bedoel ik dus de coöperatie, want al onze huurders zijn mede-eigenaar. De kern van het Hof is namelijk circulair en coöperatief. Het Hof wordt gerund door haar 120 Hofleden. De hofleden betalen niet alleen huur voor hun werkplek, ze zijn mede-eigenaar van het Hof. Dat betekent dat verwacht wordt dat zij vrijwillig uren steken in de coöperatie en zo meebouwen aan het Hof. We hebben hiervoor onderweg met elkaar de kaders en regels opgesteld.”

De kern van de positionering en het concept van het Werkspoorkwartoer is onmiskenbaar ‘creatief’. Zo staat dat beschreven in de gebiedsvisie en vanuit dit concept zijn de verschillende bedrijfsverzamelgebouwen ontwikkeld. Het bewaken van dit concept is niet altijd even gemakkelijk.

Daniel: “Er zit een enorme diversiteit in het gebied. Niet alleen in soort bedrijven, maar ook bij de creatieven onderling. Van autonoom kunstenaar tot commercieel reclamebureau. De enorme diversiteit aan bedrijven, maar ook onder de creatieven zelf, is de kracht van het gebied. Maar dat een aantal segmenten van de creatieve sector uiteindelijk komt te vervallen in het gebied is wel een risico. Bijvoorbeeld op de Werkspoorcampus komt een ander concept en daar gaan de huurprijzen omhoog. De daar gevestigde kunstenaars zullen dus moeten vertrekken. Dat is ook een continue worsteling voor de gemeente. Ze willen die groep kunstenaars wel behouden, maar hebben zelf weinig positie in het gebied. Hoe ga je dat dan regelen als overheid? Een aantal initiatieven is ook kwetsbaar. Over een aantal jaar eindigen de contracten van De Nijverheid en De Havenloods. De Amerikaanse investeerder Urban Industrial is de eigenaar. Vraag is of deze initiatieven daarna nog in deze panden kunnen blijven.”

Voor de partijen die hebben meegedaan aan het EFRO-project (zie bovenstaand kader) is naast creatief ook ‘circulair’ een belangrijke kernwaarde. Het Hof, de Havenloods en de Nijverheid zijn vrijwel volledig circulair en in de Werkspoorfabriek is een circulair inbouwpakket gerealiseerd. Daniel: “De traditionele ondernemers gaan nog niet allemaal mee in deze nieuwe positionering. De helft is hier nog helemaal niet mee bezig. Maar we kunnen wel stappen zetten in duurzaamheid en circulariteit wanneer de groeiende koplopergroep de rest meeneemt.”

Voor een klein aantal initiatieven, waaronder het Hof van Cartesius, geldt ook sterk de kernwaarde ‘coöperatief’. Dat komt niet alleen terug in het eigen concept, in de eigenaarsstructuur en gebiedsontwikkeling, maar zou – wat Ernst betreft – ook leidend mogen zijn in de transformatie van het gehele Werkspoorkwartier.

De Bedrijvenkring als smeermiddel

In de samenwerking speelt Vereniging Bedrijvenkring Cartesius (BKC) een belangrijke rol. De vereniging behartigt de belangen van ondernemers en pandeigenaren die in het gebied gevestigd zijn. In deze vereniging zijn 90 van de 300 bedrijven in het gebied vertegenwoordigd. Deze groep is onder te verdelen in de ‘traditionele’ ondernemers en de creatieve nieuwkomers.

De BKC is de verbindende factor in het gebied met 4 à 5 bestuursvergaderingen per jaar en de openbaar toegankelijke Werkspoor-kwartaaloverleggen waar iedereen uit het gebied welkom is. Hier komen per keer 60 à 70 mensen op af. Deze bijeenkomsten worden gefinancierd door BKC, die hiervoor ook een bijdrage van het Ondernemersfonds Utrecht ontvangt. Tijdens de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering wordt gestemd over welke projecten het komend jaar worden uitgevoerd met gelden vanuit het Ondernemersfonds.

Onbetaalde placemakers

De drijvende kracht achter deze gebiedstransformatie van Werkspoorkwartier is dus overduidelijk een klein groepje pioniers. Aan de in dit artikel opgevoerde mensen kunnen nog de DePlaatsmaker voor broedplaats De Havenloods en tenslotte de initiatiefnemers van culturele vrijplaats De Nijverheid worden toegevoegd. Deze koplopers kijken allemaal verder dan hun eigen plot en ontwikkeling en bemoeien zich ook actief met het gehele gebied en plot-overstijgende aangelegenheden.

Ernst: “Vanuit de BKC ben ik ook ‘Kwartiermaker vergroenen en verduurzamen’. Hiervoor krijg ik niet meer dan een onkostenvergoeding. Maar omdat we in het gebied ontwikkelen, hebben we belang bij een goede gebiedstransformatie. Dan ga je daar toch tijd aan besteden. Het overgrote deel van ons werk is nog steeds vrijwillig, onze uren zijn niet gedekt. En we zijn er nog lang niet.”

De aandacht voor het Werkspoorkwartier is grotendeels te danken aan de bovenstaande koplopers en hun initiatieven.

Ernst: “Wat dan weleens steekt, is dat wij groepen vanuit het gehele land hier ontvangen. Zij komen hier om inspiratie op te doen, zij zien ons als goed voorbeeld. Ook de gemeente komt regelmatig langs om goede sier te maken. Maar ons gebiedswerk blijft grotendeels onbetaald.”

Herijking van de gebiedsvisie

Gemeentelijk programmamaker Greijn: “We hebben de visie onlangs geactualiseerd naar aanleiding van de realisatie van Cartesiusdriehoek en Wisselspoor. Werkspoorkwartier grenst aan deze woningbouwlocaties en kan een belangrijke rol spelen voor alle nieuwe bewoners van deze gebieden. Bovendien kon het geen kwaad dat bestuurlijk nog eens bekrachtigd werd dat Werkspoorkwartier geen woningbouwgebied zal worden.”

Na de herijking is het profiel van het gebied verbreed. Niet langer staan alleen creativiteit en werken centraal. Hier zijn groen, cultuur, horeca en onderwijs aan toegevoegd. Ook is er aandacht voor een uitvoeringsagenda en wordt het belang van en gebiedsorganisatie onderstreept. Op 23 december 2021 heeft de gemeenteraad de herziene visie voor het Werkspoorkwartier vastgesteld. Voor de Raad is het belangrijk dat ook de onderkant van de creatieve sector in de stad kan blijven.

Succesfactoren en sleutelmomenten

Het transformatieproces van het Werkspoorkwartier kent een aantal succesfactoren, maar opvallend is het belang van de menselijke factor. Ernst: “Wat je nodig hebt, is een aantal mensen dat de pioniersrol op zich willen nemen. En die mensen zijn bij elk gebied wel te vinden; bij de gemeente, bij ontwikkelaars, bij initiatiefnemers. Als deze mensen met elkaar samenwerken, krijg je het van de grond.”

Greijn: “Wanneer de gemeente de grond in eigendom heeft, is een dergelijk traject veel makkelijker te sturen. Maar als je – zoals in ons geval – consensus hebt met een aantal partijen over de ambitie, dan heb je meteen ook een ideeënfabriek én de kracht om het samen uit te gaan voeren aan tafel. De community bestaat uit een groep mensen die snapt waar we heen moeten. We hebben dezelfde stip op de horizon en al is deze nog niet volledig uitgekristalliseerd, we zetten ons er samen voor in.”

Muris: “De Europese subsidie heeft een extra impuls aan deze samenwerking gegeven; zowel als het gaat om de samenwerking die het teweegbracht, als de concrete projecten die we met de impulsgelden konden oppakken.”

Daniel: “De echte sleutelmomenten in het proces waren de momenten waarop we het draagvlak voor de samenwerking dreigden te verliezen. Bijvoorbeeld met het binnenhalen van de Europese subsidie en de daarbij horende focus op circulair. Op dat moment dreigde een deel van de traditionele ondernemers af te haken. Dat hebben we weten te voorkomen door vanuit de BKC te blijven investeren in het ophalen van wat er leeft bij ondernemers. En ook actief te werken aan die gedeelde belangen: thema’s die alle ondernemers in het gebied direct aangaan, zoals veiligheid en bereikbaarheid. Met de BKC-bijeenkomsten hebben we iedereen goed op de hoogte gehouden van actuele ontwikkelingen. We boden de ruimte daarover het gesprek aan te gaan en hebben zo geïnvesteerd in het netwerk dat je nodig hebt om samen verder te komen.”

Volgende stap: naar een professionele gebiedsorganisatie

Nu de gebiedstransformatie tien jaar onderweg is, heeft het gebied zijn waarde bewezen. De meerwaarde van de nieuwe ondernemers is duidelijk, de reputatie van het gebied is sterk verbeterd, de veiligheid nam toe, de criminaliteit af en de vastgoedwaarde is flink gestegen.

Toch staat de ontwikkeling van het Werkspoorkwartier nu op een kantelpunt. Om vergroening, verduurzaming en het aantal vierkante meters voor bedrijven te vergroten, is er een organisatie nodig die deze kavel-overstijgende opgaven op zich neemt. Dit is ook gewenst omdat de stad in de nabijheid ook niet stilstaat. Kortom: een professionele gebiedsorganisatie kan de volgende stap in de transformatie faciliteren.

In de herijkte gebiedsvisie staat beschreven dat een dergelijke gebiedsorganisatie moet worden ingericht, maar hier is vooralsnog geen structureel geld voor beschikbaar. De gemeente heeft eind 2022 toegezegd dat zij de middelen van de BKC voor een gebiedsorganisatie wil verdubbelen. Op deze manier sorteert de gemeente voor op gezamenlijke financiering door eigenaren en de gemeente.