'DAEB-regels blokkeren de ontwikkeling van kluswoningen'

'Door de DAEB-regels van minister Blok is het voor corporaties financieel niet te doen om kluswoningen aan te bieden en met de opbrengst daarvan nieuwbouw te plegen. Het gevolg is minder betaalbare woningen voor woningzoekenden', stelt Mauer. 'Bovendien is de gemeente een middel kwijt om prettige woon- en leefbuurten te creëren. Daarmee verdwijnt een win-winsituatie voor het Rijk, de gemeente, corporaties en woningzoekenden. Hier ligt een kans voor de minister om de woningbouw te stimuleren door de DAEB-regels aan te passen.'

DAEB-regels maken kluswoningen financieel onhaalbaar

Kluswoningen blijken een goed instrument voor de vernieuwing van buurten en bevorderen de woningbouw en het woon- en leefklimaat. De DAEB-regels nopen corporaties hun oude, afgeschreven woningen tegen marktwaarde in de boeken op te nemen. Daardoor is herontwikkeling van kluswoningen financieel onhaalbaar.

Corporaties zijn hierdoor niet meer in staat om met de opbrengst van kluswoningen nieuwbouw te plegen. Een win-winstituatie voor de corporaties, woningzoekenden, de gemeente en het Rijk gaat verloren.

Kluswoningproject ‘Klussen op de Klarenstraat’ 

Collectieve zelfbouw in de portieketageflat aan de Klarenstraat van 40 woningen van 74m2, die bewoners/kopers zelf naar eigen wens kunnen vorm geven, is een groot succes. 30 kopers zijn begeleid door bureau Urbannerdam en hebben met corporatie De Alliantie de flat (inclusief bergingen en garages) herverdeeld tot 30 woningen van 40m2 tot 190m2.

Het is een middel om het aanbod marktwoningen te verhogen. Juist doordat de woningen door de bewoners helemaal naar eigen wens is in te richten, trok het project ook belangstelling van mensen die anders niet naar Nieuw-West waren gekomen voor een nieuwbouwwoning. Dit heeft ertoe bijgedragen dat de buurt diverser is geworden. Zowel wat betreft woningaanbod als wat betreft bewoners.

Eén van de middelen om een prettiger woon- en leefbuurt te realiseren, is te zorgen voor een gevarieerde samenstelling aan bewoners, van verschillende achtergronden, in verschillende fases van hun levensloop, betrokken bij hun woning, zorg voor hun omgeving en binding met hun buurt.

Dit vereist een gevarieerder aanbod aan woningen, in sociale huur en vrije sector, om toenmalige bewoners die wooncarrière wilden maken in de Staalmanpleinbuurt te kunnen behouden en nieuwe bewoners, die anders nooit aan deze buurt zouden hebben gedacht, met een voor hen passende woning te kunnen verleiden.

Drie redenen voor kluswoningen

Drie redenen om de bestaande portieketageflat niet te slopen, maar als kluswoningen aan te bieden:

1. De totale prijs per woning valt lager uit dan bij nieuwbouw, doordat kopers de interne inrichting zelf doen. Hierdoor kregen meer bewoners een kans op een koopwoning in de Staalmanpleinbuurt;
2. Kopers die zo’n verantwoordelijkheid aandurven, zouden ook wel eens zelfredzaam of initiatiefrijk kunnen zijn. Dat is goed voor de cohesie;
3. De portieketageflat, had een aantrekkelijk gevelbeeld (orde 2) en plattegrond en was daarom waard om te behouden en vernieuwd te worden en vernieuwend te zijn. Dus ook bij te dragen aan een evenwichtiger aanbod in sociale huur en vrije sector.

‘Gouden Aap Prijs’ voor het project

Het resultaat van deze klusflat is een prachtig en succesvol voorbeeld van collectieve zelfbouw.
30 huishoudens wonen met veel plezier in hun eigen unieke woning. Daarnaast heeft de klusflat de GOUDEN AAP 2015 gekregen en eerder al twee prestigieuze nominaties. Vanuit de klusflat gaat onmiskenbaar een positief effect uit op de buurt.

Lof voor bewoners en corporatie

Bewoners verdienen de meeste waardering, maar daarna woningcorporatie de Alliantie, die het doel zeer heeft nagestreefd, de prijs van het casco op het laagste voor hen acceptabele bedrag heeft vastgesteld (en gesaneerd en gestript heeft), voorfinanciering heeft verzorgd (met het risico op niet-verkochte eenheden), Van Schagen Architecten heeft aangetrokken en procesbegeleiding heeft gedaan (waarvan de Alliantie een deel voor eigen rekening heeft genomen, als bijdrage aan het leerproces).

Kopers Klusflat Klarenstraat betaalden gemiddeld € 2.200,- per m2; in Nieuw-West kost een woning gemiddeld € 2.487,- per m2 en in Amsterdam gemiddeld € 3.784,- per m2.

Zelfbouw in gevaar

Voor het in stand houden van het zelfbouwprogramma in Nieuw-West is het opnemen van kluswoningen van groot belang. In de afgelopen jaren is vooral gebouwd op vrijgekomen locaties van bijvoorbeeld gesloopte scholen, kinderdagverblijven of kantoren. Dit soort locaties komen in de komende jaren amper meer beschikbaar. Zeker de collectieve zelfbouwprojecten kunnen meer dan projectmatige bouw bijdragen aan de sfeer in de buurt. Immers, toekomstige bewoners kennen elkaar al van de gezamenlijke planontwikkeling en zijn tijdens dit proces vaak al betrokken bij de buurt.

Ook worden er soms voorzieningen in een collectief zelfbouwproject opgenomen, die ook voor de buurt van belang zijn. Het positieve effect van zelfbouw is dan ook in veel gevallen te verkiezen boven renovatie. De gewenste positieve stimulering en vergroting van differentiatie in Nieuw-West komt door de DAEB-regels in gevaar. Portefeuillehouder Ronald Mauer (D66) vraagt dan ook aandacht voor dit probleem bij minister Blok.