Data in en rond gebouwen: ervaringen uit de vastgoedsector

De bouwsector loopt al geruime tijd achter op andere industrieën bij het toepassen van nieuwe technologieën, stelt World Economic Forum in 2018. Het rapport stelt dat veel werk handmatig wordt uitgevoerd, weinig handelingen gemechaniseerd worden en bedrijfsmodellen geruime tijd niet veranderd zijn.

Op verschillende manieren wordt data al wel gebruikt in vastgoed. De eerste manier (die steeds vaker gebruikt wordt) is bij het waarderen van vastgoed. Zo worden woningtransacties op grote schaal geanalyseerd. Hier verschijnen maandelijks rapportages van. Ten tweede wordt data tijdens het ontwikkelproces gebruikt, bijvoorbeeld om acquisitiekansen in kaart te brengen of om de toekomstige de vraag naar vastgoed te bepalen. De derde manier is om ‘gebouwprestaties’ te meten. In dit artikel richten wij ons op deze laatste categorie.

Toepassing 1: kantoren

Digitalisering leidt sinds een aantal jaar tot een inhaalslag van de bouwsector. Data speelt hierbij een sleutelrol. EDGE Technologies (voorheen OVG) beseft zich dit. Sandra Gritti, Product Excellence Director, vertelt dat zij hierop inspeelt door innovatie en data in gebouwen in te brengen.

In 2014 realiseerde EDGE Technologies ’s werelds meest duurzame kantoorgebouw, The EDGE, waarin ook gebruik wordt gemaakt van data. Dit pand werd als wapen voor bedrijven ontwikkeld om in de ‘War on Talent’ in te zetten, maar vormde tegelijk een raket voor de ontwikkeling van EDGE zelf. Het bedrijf ontwikkelt inmiddels in de VS, Engeland, Duitsland en Nederland. Het bedrijf levert (in samenwerking met partijen) hardware, maakt data beschikbaar en levert data-analyse en toepassing in gebouwen.

In The EDGE wordt data voornamelijk gebruikt om gebouwprestaties te monitoren en het ‘Nieuwe Werken’ voorspoedig te laten verlopen. Zo weten collega’s waar andere collega’s zijn, en worden licht, geluid en klimaat nauwkeuriger aan persoonlijke voorkeuren aangepast. Daarnaast meten sensoren de gebouwprestaties. Data-analyses bieden de mogelijkheid tot verbetering van de gebouwenprestaties. Hierbij worden de thema’s ‘health’ en ‘wellbeing’ steeds belangrijker.

Bouwtechnologie en circulariteit zijn volgens Gritti de meest recente thema’s bij de ontwikkeling van kantoren. Daarbij wordt in de markt steeds vaker gebruikgemaakt van het Madaster, het kadaster voor materialen. Hierin worden materialenpaspoorten verzameld. Al deze thema’s zijn doorontwikkeld en toegepast bij de volgende generatie ‘smart’ buildings, zoals Edge Olympic.

Gritti stelt dat een gezamenlijke, internationale gebouwstandaard voor digitalisatie de ontwikkelingen en het datagebruik kan versnellen. Marktpartijen zoals een ontwikkelaar, aannemer en huurder zijn nu zelf aan het ontdekken en aan het verkennen wat de mogelijkheden zijn. Een certificering als Breeam (de certificeringsmethode voor een duurzaam gebouwde omgeving) voor duurzaamheid zorgt voor een doel dat helpt om stakeholders samen te laten werken. Iets vergelijkbaars kan ook digitalisatie stimuleren.

Door COVID-19 neemt de vraag naar data alleen maar toe, stelt Gritti. Sociale afstand, gebruik van ruimten, looprichtingen en het aantal collega’s op kantoor zijn belangrijke thema’s en zullen misschien voorgoed onderdeel uitmaken van ons sturingssysteem in gebouwen. In de toekomst zal de werkgever zich misschien zelfs meer gaan ontfermen over de thuiswerkplek.

Toepassing 2: logistieke centra

In distributiecentra wordt ook veelvuldig gebruikgemaakt van data, vertelt Sander Breugelmans (Senior Vice President, Regional Head Northern Europe) van Prologis. In 2018 realiseerde Prologis het eerste Well-gecertificeerde distributiecentrum ter wereld in Tilburg. Volgens Breugelmans wordt data gebruikt om de kwaliteit van werkplekken en het energieverbruik te monitoren. Hierdoor wordt gestuurd op energiebesparing en een gezonde werkomgeving. Bijvoorbeeld een energielek is direct inzichtelijk. Daardoor kunnen hier snel maatregelen voor worden getroffen. Daarnaast gaan bijvoorbeeld lichten aan en schuifdeuren open wanneer er gebruik wordt gemaakt van een ruimte.

Data helpt ook de efficiëntie te vergroten. Er wordt bijvoorbeeld gemonitord hoe vaak een gangpad wordt ingereden, waar heftrucks rijden, en wat de bewegingen (filevorming) zijn. Op basis van deze informatie wordt gestuurd op een efficiëntere indeling van een magazijn. Ook zet men data in om de prestaties van het gebouw voor de eigenaar inzichtelijk te maken. Wanneer bijvoorbeeld een schuifdeur veelvuldig open en dicht gaat, moet deze eerder vervangen worden. Hetzelfde geldt voor vloeren, lampen, en andere gebouwonderdelen.

Volgens Breugelmans wordt in algemene zin meer data verzameld dan geanalyseerd. ‘Hoe meer data hoe beter’ lijkt hierbij het adagium. Breugelmans stelt echter dat terrein valt te winnen door meer analyse van die data en het leggen van verbanden. Bovendien zal het analyseren en gebruiken van data tot nieuwe inzichten leiden over de mogelijkheden van datagebruik.

Breugelmans verwacht dat het gebruik van data binnen distributiecentra alleen maar toeneemt. Ten grondslag hieraan liggen de kwalitatieve verbetering en de dalende aanschafkosten van sensoren. Zaken die dan naar verwachting worden gemeten zijn hoe intensief een heftruck wordt gebruikt, maar ook hoe pallets worden geplaatst en verplaatst, of hoe vaak vrachtwagens laden en lossen. Hierdoor kunnen productie en efficiëntie gemeten worden. Daarnaast wordt er bij de bouw van nieuwe distributiecentra rekening gehouden met de aanleg van datanetwerken. In zo’n ‘plug and play’-omgeving kan de gebruiker eenvoudig de gewenste meetapparaten aansluiten. Hierdoor is het produceren van data makkelijker en de stap naar het gebruik ervan kleiner.

Toepassing 3: onderwijsvastgoed

Datagebruik binnen scholen neemt toe. Door de data van het onderwijsgebouw goed te verzamelen en te analyseren (zoals licht, lucht en geluid te meten), is het gebouw efficiënter te maken. Een voorbeeld hiervan is het duurzaamste onderwijsgebouw met slimme gevel, dat in 2019 is opgeleverd op de TU-campus in Eindhoven. Hier wordt onder andere gebruikgemaakt van ‘nachtspoeling’: waar nodig schuiven ramen ’s nachts automatisch open om het gebouw te koelen en de lucht te vervangen. De inzet van data in onderwijsgebouwen kan daarnaast leiden tot Well-gecertificeerde gebouwen. Deze gebouwen hebben de potentie om meetbare waarde toe te voegen aan de gezondheid, het welzijn en de productiviteit van de gebruikers.

Pim Bressers, adviseur bij adviesbureau HEVO, geeft aan dat scholen in het primair en voortgezet onderwijs via onder andere roostersoftware en leerlingvolgsystemen al langere tijd behoorlijk wat data verzamelen over benutting, bezetting en aanwezigheid. In tegenstelling tot de private sector wordt deze data alleen vele malen minder vaak gebruikt om te optimaliseren. Dat laatste lijkt met name voort te komen uit het ontbreken van noodzaak. Het schoolgebouw staat er immers al. Data kan wel gebruikt worden om aan te tonen dat er extra ruimte nodig is, maar het terugbrengen van de hoeveelheid ruimte is in de praktijk natuurlijk veelal onmogelijk (terwijl in de private sector kan dit leiden tot het afstoten of bij huren van ruimte). Dit wordt versterkt door de manier waarop de financiën en de verantwoordelijkheid voor het verzorgen van geschikte huisvesting binnen het primair en voortgezet onderwijs georganiseerd zijn.

Bij het mbo, hbo en de universiteiten zie je dat datagebruik al een grotere rol speelt. Enerzijds omdat het type vastgoed anders is en zich dus leent voor ander gebruik, anderzijds omdat de financieringsstromen hier duidelijk anders zijn dan in het primair en voortgezet onderwijs en van daaruit ook meer mogelijkheden genereren.

Monitoring en analyse van het binnenklimaat gebeurt nog zeer beperkt in het primair en voortgezet onderwijs. Het binnenklimaat is dan ook al vaker in opspraak gekomen vanwege de matige luchtkwaliteit. De laatste maanden is deze discussie verder aangewakkerd door Covid-19. Direct is ook duidelijk geworden dat het overgrote deel van de scholen niet de mogelijkheden heeft om de luchtkwaliteit te monitoren en te analyseren. Ook hier speelt (het gebrek aan) financiën een belangrijke rol.

Wederom is er een verschil zichtbaar tussen het primair en voortgezet onderwijs en mbo, hbo en universiteiten. Deze laatste drie kennen andere financieringsstromen, zijn op het gebied van vastgoed vaak zeer professioneel georganiseerd en kennen een zekere mate van concurrentie. Om die reden vind je in deze sectoren meer toepassingen van monitoringssystemen en datagebruik, maar ook certificeringen zoals WELL, bijvoorbeeld de Aeres-hogeschool in Almere.

Toepassing 4: Zorgwoningen

Lars Drijvers is Ontwikkelingsmanager bij AM. Hij ziet dat beleggers een grote rol spelen bij datagebruik. Voor veel beleggers is dit een interessante toevoeging om gebouwprestaties te monitoren en extra waarde te creëren voor exploitanten.

Ondanks dat ouderen minder gebruik maken van de nieuwste technologieën, kunnen volgens Drijvers data-ontwikkelingen de meeste waarde toevoegen bij zorgwoningen. Data kan indirect het medicijngebruik van ouderen verminderen. Daarnaast kan de inzet van data de benodigde personele bezetting in zorginstellingen laten afnemen, waar een groot tekort wordt verwacht. Sensoren binnen zorgwoningen kunnen ervoor zorgen dat het licht zich automatisch aanpast en dat deuren automatisch open gaan wanneer bewoners gebruik willen maken van een ruimte. Via bewegingssensoren kunnen de bewegingen van bewoners in kaart gebracht worden, en kunnen zorgmedewerkers en familie dat indien nodig monitoren. En wordt er bijvoorbeeld een val geregistreerd, dan kan acuut ingegrepen worden. Bewoners hoeven zo minder vaak gestoord te worden. Dit leidt tot een afname van de zorgbehoefte en verhoogt de levenskwaliteit. Data speelt hier met name een rol in het verbeteren van deze slimme toepassingen.

Daarnaast zullen domotica en robotisering volgens Drijvers een steeds grotere rol spelen in de zorg. Doordat jongere generaties makkelijker omgaan met privacy en techniek, zullen barrières afnemen. De technologieën worden beter en steeds breder geaccepteerd. Daarnaast groeit de zorgvraag vanwege de aanhoudende vergrijzing. Ook kan het gebruik van data oplossingen bieden voor het tekort aan zorgpersoneel, vereenzaming en het tekort aan zorgwoningen.

Toepassing 5: Wonen

De ontwikkelingen voor datagebruik in woningen zijn nog beperkt. ING concludeerde in een onderzoek uit 2019 (pdf) onder 1.135 Nederlandse huishoudens dat voor een smart home circa 16% van de respondenten bereid is tot 2% extra huur- of koopprijs te betalen; 5% wil 2 tot 4% meer betalen.

De toegevoegde waarde van de mogelijkheden vormt een belangrijke drempel. Afgezien van een slimme thermostaat, beveiligingsapparatuur, slimme deurbel en elektronische sleutels wordt weinig gebruikgemaakt van data. Daarnaast kent de technologie nog kinderziektes. Zo bleken in 2020 ruim 4 miljoen slimme energiemeters ongeschikt om doorlopend data over het energieverbruik te versturen. Verder is de aanwezigheid van een vaste internetaansluiting of goede wifi niet vanzelfsprekend.

Toch worden steeds vaker woningen domotica ready opgeleverd. Hierbij worden reserveringen in woningen gemaakt om apparaten met elkaar te verbinden zonder dat bedrading door de muur hoeft te worden getrokken. Deze reserveringen zorgen voor minder rommel en lagere kosten bij installatie. Daarnaast kan de consument zelf eenvoudiger extra onderdelen installeren.

Gebiedsontwikkelaar SDK Vastgoed, onderdeel van VolkerWessels, denkt in samenwerking met onder andere UNSense en VolkerWessels Telecom na over het uitwerking van de slimste woonwijk ter wereld: Brandevoort in Helmond, goed voor 100 nieuwbouwwoningen. De uitwerking wordt geleid door Brainport Smart District, een samenwerking tussen de gemeente Helmond, TU/Eindhoven, Universiteit Tilburg, Brainport Development en de Provincie Noord-Brabant.

Ruud Coppens, ontwikkelingsmanager bij SDK Vastgoed, stelt dat er technisch veel mogelijk is, maar dat het omzetten van data naar waarde voor de gebruiker erg belangrijk is. Bij het experiment wordt vraaggericht gezocht naar de mogelijkheden van data, maar ook gezocht naar waar eventueel vraag naar kan zijn. Het is een langdurig proces en een zoektocht om deze vraag en het aanbod af te stemmen. Om de vraag vanuit toekomstige bewoners (voor alle doelgroepen) te achterhalen, worden zij in het eerste stadium van ontwikkeling betrokken, wat volgens Coppens van groot belang is.

Het datagebruik in woningen zal volgens de ontwikkelingsmanager toenemen, maar het is de vraag in welke mate. SDK Vastgoed werkt voor Brandevoort aan een urban data-platform, waar data van de toekomstige bewoners bij elkaar wordt gebracht. Via dit platform worden diensten ontwikkeld voor wonen, energie, mobiliteit en gezondheid, met als doel om het leven in de wijk te verduurzamen en het welzijn van de inwoners te verhogen. Belangrijk hierbij is dat elke bewoner zelf kan bepalen welke data gedeeld wordt en eigenaar blijft van zijn eigen data. Databeveiliging is hierbij van groot belang, bijvoorbeeld door de opslag over locaties te splitsen.

Er wordt nog gezocht naar manieren om de waarde van data te verzilveren. Mogelijk kan de (thuisbezorg-)supermarkt weten welke producten uit de koelkast moeten worden aangevuld, en de zorgverzekeraar wat de kwaliteit van jouw leefomgeving is. Daarnaast kan bijvoorbeeld opgewekte energie worden uitgewisseld en worden geleverd aan een nabijgelegen kantoor. Er is nog wel behoefte aan meer marktpartijen die hier op in willen spelen.

Coppens ziet via data ook een mogelijke shift optreden in het kijken naar gebouwonderdelen, gebaseerd op de gedachtegang achter het Madaster dat.grondstoffen eigendom blijven van de producent. Deze ontwikkeling zorgt voor een andere mentaliteit bij producenten. Want waar zij eerst producten ontwikkelden om na een tijd defect te raken, komt de focus meer te liggen op de kwaliteit van het product. Dataverzameling, -analyse en -toepassing helpen dit te faciliteren. Denk bijvoorbeeld aan een kozijn dat wordt geleased en waarin een chip is geplaatst om het vochtpercentage te meten. Wanneer de producent ziet dat er een toename is, kunnen zij hierop sturen. Naar verwachting zullen er andere verdienmodellen ontstaan, waarbij data een grote rol speelt.

Implicaties voor gebiedsontwikkeling

Data in vastgoed zorgt voor een efficiënter gebruik (bijvoorbeeld van energie en ruimte), het monitoren van prestaties en tot kostenbesparing. Deze ontwikkeling wordt voornamelijk vanuit de belegger en eindgebruiker gestimuleerd, en is dus innovatie-gedreven.

Om de implementatie te verbeteren, dient voor iedere actor een plus op te treden. Deze meerwaarde wordt nog niet voldoende gezien door alle partijen, waardoor kosten een belemmering vormen. Toch zijn er veel voorbeelden waar de eerste stappen zijn gezet. Hierbij worden de afnemers vanaf het eerste stadium betrokken.

Ook dienen er nog veel lessen te worden geleerd, zoals het effect van het materiaalpaspoorten, welke data wel en niet relevant is, en welke waarde de technologie en data nog meer kunnen toevoegen. Daarnaast is de stap voor afnemers van bestaande bouw groot om data te implementeren, omdat veel gebouwen niet voorzien zijn van de benodigde infrastructuur.

De innovatie gaat stapsgewijs door de obstakels die zij tegenkomt. Vanuit de markt is behoefte aan een gebouwstandaard ter bevordering van de samenwerkingen tussen marktpartijen en de mate van digitalisatie in gebouwen, wat de kwaliteit van gebouwen verhoogd. Bij nieuwbouw dient meer rekening te worden gehouden met plug and play-voorzieningen. Naast de (ontoereikende) acceptatie van technologie vormt privacy een issue. Inzicht in welke data relevant is, hangt samen met partijen die hun diensten hierop aanpassen en verzamelde data afnemen. De hoeveelheid data zal naar verwachting leiden tot nieuwe inzichten en scherpere conclusies.

Datagebruik kan alleen toenemen als data zowel voor de belegger als voor de exploitant waarde toevoegt. Hetzelfde geldt voor woningeigenaren, voor wie data op dit moment van te weinig toegevoegde waarde is of lijkt. Hierdoor is het lastig om grote ontwikkelingen van de grond te krijgen.

Er moet daarom een breed gedragen standaard voor zowel de oplevering van commerciële huurruimten als nieuwbouwwoningen komen om dit proces te versnellen en de kwaliteit van dit vastgoed te verhogen. De mogelijkheden voor inpassingen en het gebruik van data moeten hierin worden meegenomen. Bovendien is het van groot belang om te experimenteren met data door deze op verschillende manieren te verzamelen. Dit zal leiden tot nieuwe inzichten, nieuwe verdienmodellen en nieuwe diensten.

Vertaald naar gebiedsontwikkeling betekent dit het volgende. Er moet ruimte worden geboden voor nieuwe initiatieven en er dienen standaarden te worden bepaald voor het opleveringsniveau, waarbij datagebruik kan worden gestimuleerd. Steeds scherpere eisen aan circulariteit (en monitoring van stromen) kunnen hier een impuls aan leveren. Mogelijk is een gecentraliseerd dataplatform nodig bij gebiedsontwikkelingen, waar data (op een beveiligde wijze) wordt verzameld. Bij het inzetten van data-applicaties in gebiedsontwikkelingen dient meerwaarde voor alle betrokkenen aanwezig te zijn. Alle betrokkenen moeten deze meerwaarde (er)kennen. Verder is het van belang om infrastructurele maatregelen en reserveringen te realiseren voor een toekomstig gebruik, want het gebruik van data zal in de toekomst alleen maar toenemen.