De acht maatschappelijke effecten van woningcorporaties

Voor verschillende interventies van woningcorporaties wordt een businesscase gemaakt: is het ‘rendabel’ om te investeren in project Y? Hoe hoog zijn bouw-, beheer- en onderhoudskosten, en hoe hoog zijn de huuropbrengsten? Naast de ‘harde’ financiële (of bedrijfsmatige) doelstellingen, hebben corporaties vooral ‘zachtere’ maatschappelijke doelen: veelal kernachtig verwoord in de missie van de corporatie. Daarmee liggen de maatschappelijke doelen aan de grond van het bestaansrecht van de corporatie.

De mate waarin de maatschappelijke doelen worden behaald, komen in een traditionele businesscase echter niet naar voren. Zo is het bij een nieuwbouwproject bijvoorbeeld vaak onbekend wat het sociaal aanbieden van woonruimte nou eigenlijk in maatschappelijke euro’s oplevert. Denk daarbij aan de ‘huurkorting’ of het effect op de leefbaarheid in de wijk. Hoe groot zijn deze effecten eigenlijk? Met andere woorden; welke waarde voegt een plan, activiteit of complex toe aan de welvaart van bewoners en de maatschappij?

De vraag hoe corporaties meer kunnen bereiken met minder middelen, kan alleen beantwoord worden door scherper inzicht te verkrijgen in de maatschappelijke effecten van woningcorporaties. In dit artikel bieden wij een eerste handvat daarvoor door inzicht te geven in de acht maatschappelijke effecten die optreden als gevolg van interventies van woningcorporaties:

1. Bedrijfseconomische effecten

Het eerste effect is een bekende: de bedrijfseconomische effecten. Het gaat hier om investeringskosten, huuropbrengsten, beheer- en onderhoudskosten, etc. Het klinkt wellicht gek, maar ook de financiële gezondheid van een corporatie is een maatschappelijk effect. Immers, hoe gezonder de organisatie, hoe beter middelen voor maatschappelijke doeleinden worden ingezet. In de praktijk is het vaak een zoektocht naar de ideale balans tussen de bedrijfseconomische effecten van de woningcorporatie en de overige maatschappelijke effecten (zie hieronder).

2. Huur- en kooplasten

Een tweede effect dat bij heel veel interventies van corporaties optreedt is het effect op huur- en kooplasten van bewoners. Het betreft hier bijvoorbeeld het verschil tussen de oude en de nieuwe huurprijs. Een toename van de huurprijs betekent weliswaar voor een corporatie meer huurinkomsten, maar voor bewoners een extra uitgave.

3. Woongenot

Bewoners waarderen een nieuwe, passende woning meer dan een woning die eigenlijk niet langer aan hun wensen voldoet. Over het algemeen geldt dat de waardering voor een woning stijgt naarmate de woning beter aansluit op de behoeften van de bewoner.. Ook de aanpak van achterstallig onderhoud of de inzet van een huismeester kan het woongenot verbeteren. Een verandering in woongenot kan in een MKBA ook in euro’s worden gewaardeerd via het zogenaamde consumentensurplus. Ook de huurkorting maakt daar onderdeel van uit.

4. Leefbaarheid in de buurt

Een interventie als ‘achter de voordeur aanpak’, of de ontwikkeling van Maatschappelijk Onroerend Goed, heeft een effect op de leefbaarheid in de wijk. Uit onderzoek (zie www.leefbaarometer.nl) blijkt dat er een zeer sterke relatie bestaat tussen leefbaarheid in een wijk en de waarde van woningen en overig vastgoed. Neemt de leefbaarheid toe, dan is dit terug te zien in de vastgoedwaarde van woningen in de buurt of de wijk.

5. Energielasten en klimaat

Corporaties investeren steeds meer in de verduurzaming van hun woningvoorraad. Het Energieakkoord zorgt voor een extra impuls. Waarin wilt u investeren? Wat levert het meeste rendement op? Investeringen in hoge rendementsketels, isolatie of zonnepanelen hebben niet alleen een effect op de energielasten van de huurder, maar ook op de CO2 uitstoot. De ontwikkeling van groene gevels en daken betekent bovendien ook nog eens extra afvang van fijnstof. Effecten waar de gehele maatschappij baat bij heeft. Deze effecten kunnen via gestandaardiseerde kengetallen in euro’s worden uitgedrukt.

6. Werkgelegenheid en opleidingsniveau

Het opzetten van stageprogramma’s, de ontwikkeling van MOG/BOG of afspraken met aannemers over inzet van werklozen in de buurt. Het zijn allen voorbeelden van interventies met een effect op werkgelegenheid of opleidingsniveau. Degene die als gevolg van de interventie aan een baan of hogere opleiding geholpen wordt, profiteert van de interventie van de corporatie. Maar ook de overheid heeft baat bij het voorkomen van een ww- of bijstandsuitkering.

7. Gezondheid en welzijn

Sociale programma’s van corporaties kunnen een effect op gezondheid en welzijn hebben. Het toewijzen van woningen aan mensen die de overstap maken van maatschappelijke opvang naar zelfstandig wonen, levert bijvoorbeeld een grote bijdrage aan het welzijn van deze mensen. Ook ingrepen als het vervangen van open geisers of het verwijderen van drempels in woningen voor ouderen heeft een effect op de gezondheid.

8. Overige effecten

Tenslotte is er nog een aantal ‘overige effecten’ aan te wijzen. Deze zijn per interventie, per corporatie anders. Denk bijvoorbeeld aan het effect op de buurteconomie bij het toevoegen van woningen, of het voorkomen van brand bij het verwijderen van een hennepkwekerij. Allemaal effecten die als gevolg van interventies van corporaties kunnen optreden. Monetariseren van effecten: naar een brede financieel-maatschappelijke afweging

Nadat inzichtelijk is welke maatschappelijke effecten optreden, wordt gekeken hoe groot deze effecten zijn. Dit is mogelijk door de effecten in euro’s uit te drukken. Onderliggend onderzoek, vele referentiestudies, de expertise van ervaringsdeskundigen en goed onderbouwde gestandaardiseerde kengetallen helpen hierbij. Het monetariseren van maatschappelijke effecten maakt het mogelijk om de kosten en baten van interventies af te wegen. Door te kijken naar zowel de bedrijfseconomische- als de maatschappelijke kosten en baten, wordt het plaatje van het financieel en maatschappelijk rendement compleet. Tegelijkertijd wordt inzichtelijk bij welke partijen de lusten en lasten neerslaan: bijvoorbeeld bij de corporatie zelf, haar huurders, andere corporaties, de overheid of de bewoners in de wijk. Met een zogenaamde maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) of maatschappelijke business case kan scherp worden gestuurd in de bedrijfsvoering, een goed onderbouwde dialoog (zowel intern als met samenwerkingspartners) wordt gevoerd en gemaakte keuzes worden op transparante wijze verantwoord.