Argumenten
Er zijn veel redenen om transformatie prioriteit te geven. Mooie voorbeelden van transformatie uit het hele land zijn hiervan ambassadeur. Uit de gesprekken die we hebben gevoerd komen een aantal redenen naar voren waarom transformatie wenselijk is, maar ook waarom dit wel of niet een argument zou moeten zijn:- Bevordering duurzaam ruimtegebruik. Dit argument spreekt bijna voor zichzelf. Transformatie zorgt ervoor dat de bestaande ruimte (veelal ‘brownfields’) beter wordt benut of hergebruikt, in plaats van het gebruik van nieuwe ‘greenfields’. Transformatie zou kunnen helpen voorkomen dat open, groene landschappen worden aangetast of verder verrommelen.
- Het werkelijke functioneren van steden vraagt niet alleen om een stevige, kwaliteitsrijke verdichting, maar vooral ook om minder monofunctionele gebiedsinrichting. Transformatie levert een verdere verdichting van steden op, en – mits goed gedaan – een kans op een prettige functiemix.
- Transformatie zorgt voor een betere benutting (draagvlak) van de bestaande voorzieningen. Iedereen kent wel voorbeelden van (half)lege kantoorlocaties of winkelcentra ‘waar je nog niet dood gevonden wilt worden.’ Transformatie levert op dat deze bestaande commerciële en maatschappelijke voorzieningen (er is nog steeds een grote hoeveelheid leegstaand maatschappelijk vastgoed), maar ook infrastructuur, beter worden benut, en niet opnieuw in uitleggebieden ontwikkeld hoeven worden.
- Transformatie kan de enorme leegstand in Nederland tegengaan. Er staan alleen al miljoenen vierkante meters kantoren leeg en daar komen nog miljoenen vierkante meters maatschappelijk vastgoed bij. Genoeg voor vele tienduizenden woningen en woningzoekers. Kunnen we ons deze leegstand in maatschappelijk opzicht permitteren als er in Nederland weer een behoorlijke druk aan het ontstaan is op de woningmarkt?
Instrumenten
‘duurzaamheidsladder’
Figuur 1. Belemmeringen en instrumenten ter bevordering van transformatie
Op basis van de literatuur, gesprekken en onze eigen gedachten hebben wij in figuur 1 in kaart proberen te brengen wat voor soort belemmeringen of obstakels er zijn die het proces van transformatie hinderen en wat voor instrumenten er tegenover kunnen worden ingezet om het proces te bevorderen. Qua instrumentarium hebben we het dan, naast natuurlijk directe financiële steun (subsidie) over maatregelen om:
- De vraag te ondersteunen. Bijvoorbeeld door ‘strenge’ ontwikkelcontouren te trekken om de bestaande stad/stedelijk gebied en hierover regionale afspraken te maken, waarmee het ‘greenfield’-gebruik wordt stopgezet, en waardoor transformatie binnen het bestaande stedelijke gebied wordt bevorderd en er géén ongewenste concurrentie tussen gemeenten in de regio ontstaat. Een ander instrument dat de vraag zou kunnen bevorderen is het koppelen van nieuwbouw alleen bij het transformeren of slopen van een bestaand pand (nieuw voor oud);
- Een ‘eerlijker afweging’ te maken tussen de nieuwbouw of transformatie. Bijvoorbeeld door beleggers beter te informeren over het gebrek aan kantoorhuurders (en dus eerder laten afboeken) of in een gemeentelijke grondexploitatie ook de kosten van ontwikkeling van nieuwe stedelijke en/of maatschappelijke voorzieningen mee te nemen, dan wel de grondexploitatie aan te vullen met de maatschappelijke kosten en baten hiervan;
- Belemmeringen en milieuregels in het bouwbesluit en gebrek aan kennis weg te nemen door de inzet van een (gemeentelijk) aanjaag- of expertiseteam die behulpzaam kan zijn door het aandragen van oplossingen en voorbeelden elders.
Bedenkingen
Onze gesprekspartners keken echter anders aan tegen deze belemmeringen en kansen, en brachten argumenten in om anders te kijken naar transformatie:- Veel potentiële belemmeringen worden niet zo gevoeld. Kennis, gebrek aan voorbeelden, te hoge boekwaarden, onvolledige grondexploitaties, knellende bouwbesluiten en milieuregels kunnen lastig zijn, maar vormen vaak niet het probleem en lijken overkoombaar. Meer verbeeldingskracht kan wel helpen. Op stedelijk niveau zijn goede stedenbouwkundige plannen als uitnodiging voor verdichting gewenst.
- Veel van het zogenaamde ‘laaghangende fruit’ is nu al wel geplukt. De meest kansrijke panden en verdichtingslocaties hebben we nu al wel gehad. Nieuwe panden, nieuwe locaties, worden steeds moeilijker én duurder. Bedenk ook dat leegstand vaak nog géén volledige leegstand is. De bestaande huurders moeten er eerst nog uit voordat een pand getransformeerd kan worden.
- Transformatie zal veelal duurder zijn vanwege saneringen, planschade, bouw- en milieuregels, waardoor de prijs ultiem wordt opgedreven voor de woonconsument. Daar waar de oplopende kosten van wonen nu al een politiek gevoelig item is, lijkt een verder oplopende prijs niet wenselijk.
- De tijd van budgetten voor stedelijke vernieuwing (ISV) is voorbij, maar dit staat het krachtiger inzetten op transformatie wel in de weg. Alternatieve bronnen, bijvoorbeeld de gemeentelijke grondbedrijven die na de crisis van de afgelopen jaren elk vet zijn kwijtgeraakt, zijn (nog) niet in zicht.
- Veel gebouwen zijn ongeschikt of staan op de verkeerde plaats. Niet elk geschikt gebouw is als een postzegel te transformeren als de omgeving daarvoor nog niet geschikt is. Bijvoorbeeld wegvallend tussen andere kantoren/bedrijven, onvoldoende parkeergelegenheid, te grote afstand van voorzieningen.
Fixatie
Transformatie moet geen wet van Meden en Perzen zijn. Transformeren om te transformeren is geen doel op zich en dat is al een eerste schop tegen de duurzaamheidsladder. Transformeren om een bepaalde plek te herontwikkelen, een zichtbare ‘schandvlek’ in de stad op te ruimen of een bepaald gebied te ontzien lijkt daarentegen legitiem. Wij komen tot de conclusie dat transformeren niet alleen vanuit de beschikbare capaciteit moet worden bekeken, maar áltijd in samenhang met woonvraag/woonbehoefte, kwaliteit (van de locatie en/of het pand) en geld/beschikbaar budget. Transformatie moet ook bekeken worden vanuit het individuele perspectief dat een pand biedt in relatie tot zijn omgeving. Het aanpakken van individuele panden loopt namelijk vaak spaak vanwege het ontbreken van een visie – die vooral van de overheid zal moeten komen – op de kansrijke én prioritaire panden (mede gezien de omvang van de verwachte vraag) en het geheel van de locatie eromheen en hoe de totale locatie in de komende jaren de transformatie zal gaan doormaken naar een woongebied. En daarmee ligt wat ons betreft de duurzaamheidsladder bijna om: de vraag is gerechtvaardigd of de verstedelijkingsladder niet een voorbeeld is van een te grote fixatie op transformatie en te ver afstaat van de realiteit. Om met die ladder!Dit is een verkorte versie van het artikel in ROm 6, juni 2017
Cover: ‘schop kruiwagen’
Door Gert Boeve
directeur Regio FoodValley | toezichthouder in zorg/welzijn & onderwijs
Door Gert Zwaal
business controller bij Sportbedrijf Arnhem b.v.
