De eindgebruiker centraal bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling

Overheden en corporaties dienen ingrijpende besluiten te nemen over bezuinigingen en beleggers verlagen hun risico’s. Door deze onzekerheid smachten de spelers in de publieke- en private wereld naar houvast. Ze zijn daarbij ontvankelijk voor allerlei nieuwe, uiteenlopende gedachten, waarbij innovatie voorop staat. Uit termen als ‘bottom-up’, en ‘wat wil de eindgebruiker en hoe kan deze adequaat ingeschakeld worden?’ lijkt gewezen te worden op een nieuwe gemeenschappelijke aanpak waar veel over wordt gesproken, maar waar alleen incidenteel nog maar iets van in de praktijk gerealiseerd is. Op het symposium werd binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, met daarin de eindgebruiker centraal, vanuit vier verschillende perspectieven belicht: Publiek, Privaat, Particulier en Proces. Hoofdvragen daarbij waren: Wat zijn de grootste knelpunten en wat zijn de nieuwste inzichten over inschakeling van eindgebruikers voor een succesvolle aanpak van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling? Wat kunnen de betrokken partijen doen om zich sterker te profileren naar eindgebruikers? Wat willen eindgebruikers en hoe kunnen deze op een adequate en waardevolle wijze betrokken worden in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling? Welke nieuwe werkrecepten horen daarbij en wat houdt een bottom-up ontwikkelingsaanpak nu precies in?

Het perspectief van de particulier werd belicht door de casus EVA-­‐Lanxmeer, waarbij de bewoner als co-­‐creator van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is ingezet. Volgens Gerwin Verschuur, directeur Energiebedrijf Thermo Bello, oprichter bewonersorganisatie en zelf bewoner van EVA-­‐Lanxmeer bestaat er landelijk een onbenut potentieel om bewoners bij te laten dragen aan gebiedsontwikkeling en wordt dit aangetoond met de duurzame wijk in Culemborg. Na de ontwikkeling van het concept door stichting EVA, met de permacultuur als inspiratiebron, zijn de toekomstige bewoners al betrokken bij het programma van eisen door middel van excursies en workshops, welke zijn gedocumenteerd in een bewonersboek en hebben geleid tot het stedenbouwkundig plan. Tijdens de planfase van de ontwikkeling hebben de toekomstige eindgebruikers het concept bevestigd, ideeën aangedragen en zich verenigd in een bewonersorganisatie. Om een start te maken zijn de eerste honderd woningen op individuele kavels door de gemeente ontwikkeld op basis van woonwensenonderzoek, waarna de daadwerkelijke gebruikers een plan voor de eigen tuin konden maken en invloed uit konden oefenen op de toekomstige bouw. Ook tijdens de realisatiefase was er sprake van co-­‐creatie in termen van het heel bewust meemaken van het bouwproces. Bovendien hebben eindgebruikers kunnen participeren in de infrastructuur, de aanleg van landschap en in evalueren en leren, waarvoor de toekomstige bewoners zijn georganiseerd in hoven, werkgroepen, de wijkraad en de eerdergenoemde bewonersvereniging. Volgens Verschuur wordt participatie daadwerkelijk co-­‐creatie als de eindgebruiker vanuit een intrinsieke motivatie deelneemt, hij bereid is om te leren en interesse heeft in andermans ideeën. De groep van toekomstige bewoners moet inclusiviteit als kernwaarde hebben, evenals transparantie en gelijkwaardigheid. Voor EVA-­‐Lanxmeer heeft dit geresulteerd in gezondheid van de gemeenschap in tegenstelling tot winstmaximalisatie en overleving van de natuur in plaats van uitputting ervan. Verschuur is het er mee eens dat het succes ervan mede te danken is aan de positieve druk die de gemeente Culemborg heeft uitgeoefend, de urban creatives die het rijk is en het feit dat het om een goed gepositioneerde uitbreidingslocatie gaat.

Dat het lastiger is bij herstructurerings-­‐ en transformatiegebieden werd duidelijk door de presentatie van Rob van Kalmthout, directeur bij Proper-­‐Stok ontwikkelaars. Waar bij EVA-­‐Lanxmeer de identiteit helemaal gevormd kon worden, heeft men bij herstructureringen en transformaties te maken met een (vaak negatieve) bestaande identiteit. Ook de doorlooptijd van dat soort projecten (momenteel rond de 15 jaar) versus de vijf jaar van EVA-­‐Lanxmeer geeft aan dat het betrekken van de eindgebruiker niet bij elk project vanzelfsprekend is. Volgens Van Kalmthout zit het knelpunt dan ook in de duur en complexiteit van het proces versus de wisselende behoefte van de klant dat versterkt wordt door de lage aanbodelasticiteit in Nederland. Om hier een evenwicht in te zoeken pleit hij voor het verknopen van het marketingproces in de gebiedsontwikkeling, waarvoor de transformatie van het schiereiland Katendrecht een mooi voorbeeld vormt. Bij de marketing van Katendrecht, dat een heel slecht imago had, is de wijk getoond zoals hij is; met zijn eigenaardigheden, ruwe kantjes en typische bevolking. Hierbij is gebruik gemaakt van een campagne met aandacht voor de emotionele kant en is ingezet op pioniers. Het vastpakken van de identiteit die er in de basis is, heeft in combinatie met de CPO-­‐ en kluswoningen en de komst van de SS Rotterdam, erg goed uitgepakt voor de marketing van Katendrecht. Om deze marketingstrategie te laten werken is het belangrijk om geen eindplan, maar bepaalde punten aan de horizon te hebben (kernwaarden) en daarin de flexibiliteit te bewaren, aldus Van Kalmthout.

Die flexibiliteit werd goed zichtbaar in de presentatie van Jacqueline Tellinga, gebiedsontwikkelaar bij de gemeente Almere, waarin het betrekken van de eindgebruiker in de meest vergaande vorm door middel van (C)PO werd belicht. Het Homeruskwartier in Almere laat zien dat planning organisch kan verlopen en dat iedereen zijn eigen huis kan bouwen. Waar bij het Homeruskwartier de markt van iedereen is, is de grond van de gemeente. Dit geeft die partij het voordeel niet-­‐marktconforme dingen te doen. Vanwege de veranderde relatie tussen de particulier, de private partijen en de publieke sector gaat iets nieuws gebeuren, aldus Cees Anton de Vries, founding partner RnR Group die de proceskant belichtte. Zijn presentatie maakte duidelijk dat het niet uitmaakt wie de centrale actor is, maar dat op het juiste moment geschakeld wordt tussen twee modi. In de eerste modus wordt de volgorde van inhoud, procedures en ten slotte proces doorlopen en wordt de ander centraal gesteld. Het doen wat je zelf belangrijk vindt heeft prioriteit in de tweede modus; hierbij volgt proces op inhoud en volgen ten slotte de procedures. Voor deze modus is bekwaam leiderschap nodig. Voor gebiedsontwikkeling zijn beide modi nodig, maar er moet altijd gestart worden met de tweede modus, hetgeen wat zelf belangrijk gevonden wordt, aldus De Vries. Wie bepaalt of iets belangrijk is en daarmee de motor achter een proces is, maakt niet uit.

Als voorbeelden noemde De Vries onder andere het Cheonggyecheon Park, een groot park midden in Seoul, dat er is gekomen doordat de burgemeester het wilde. Dit is tegenstelling tot de Wagenwerkplaats in Amersfoort, waarbij een burgerinitiatief de motor achter het behoud en de herinrichting van dit grote industriële erfgoed was. Uit de voorbeelden blijkt dat met deze werkwijze, naast een positieve impuls voor de identiteit, 20% extra rendement kan worden gehaald. Dit geldt ook voor de woningen in EVA-­‐Lanxmeer, zo bevestigt ook Verschuur. Deze aanpak vraagt dat generieke problemen als specifieke issues benaderd worden en dat specifieke oplossingen vervolgens leiden tot oplossingen op generiek niveau. Dit vraagt nogmaals om een andere denkwijze en bekwaam leiderschap.

Voor een pdf van de volledige publicatie zie bijlagen.