Onderzoek Sinds kort zijn wij er ons van bewust dat ons gedrag effect heeft op de ontwikkeling van het klimaat. In reactie daarop lijkt de term ‘duurzaamheid’ een modewoord te zijn geworden. In de overvloed aan (lang niet altijd productieve) initiatieven, projecten en methoden die dit met zich meebrengt wordt de betekenis van ‘duurzaamheid’ vaak verschillend geïnterpreteerd.
De stedelijke kameleon
In essentie is een duurzame ontwikkeling een ontwikkeling die de behoeftes van de huidige generatie kan vervullen, zonder de vervulling van de behoeftes van toekomstige generaties in gevaar te brengen. (Brundtland Commissie, 1987). Duurzaamheid wordt vaak verward met een lange technische levensduur, terwijl het bij duurzaamheid juist gaat om het op elkaar afstemmen van de functionele levensduur en de technische levensduur van een object, om zo vervuilende transformaties of zelf sloop en afval te voorkomen.
De afgelopen twee decennia heeft de overheid zich in zijn beleid gericht op duurzaamheid, met name in de vorm van mitigatiemaatregelen. Mitigatiemaatregelen richten zich op het beperken van de behoefte aan energie, het zuinig en effectief gebruik van energie, en het gebruik van duurzame energiebronnen. Recentelijk is men echter tot het besef gekomen dat mitigatiemaatregelen niet langer toereikend zijn. De gevolgen van ons gedrag zijn onomkeerbaar, we zullen ons moeten aanpassen aan de veranderingen in het klimaat. Dit aanpassingsvermogen wordt in beleidstermen ‘adaptiviteit’ genoemd. Adaptiviteit maakt het niet alleen mogelijk om om te gaan met de veranderingen die al in werking zijn gesteld, maar geeft ook de mogelijkheid zich te kunnen aanpassen waar toekomstige ontwikkelingen in het klimaat, de economie en de maatschappij nog onzeker zijn. Adaptiviteit maakt dat de bestaande vastgoed voorraad zich in de loop van zijn technische levensduur nog kan optimaliseren naar veranderende omstandigheden of wensen.
Om een concept als ‘adaptiviteit’ te kunnen integreren in een gebiedsontwikkeling, is het van belang naar de drie lager van een gebiedsontwikkeling te kijken (VROM, 2006). De bovenste laag van een gebiedsontwikkeling is de occupatielaag, hierin bevinden zich het vastgoed en de gebruiker. De occupatielaag is de meest dynamische laag met een omslagtijd van 10 tot 40 jaar waarin gedragspatronen veranderen. Omdat deze omslagtijd over het algemeen korter is dan de technische levensduur van vastgoedobjecten, is er in deze laag grote behoefte aan adaptief vermogen, oftewel fysieke flexibiliteit. Industriële, flexibele en demontabele (IFD) bouwtechnieken bieden deze fysieke flexibiliteit. Onder de occupatielaag bevindt zich de netwerklaag, bestaande uit transport-, water-, energie-, en communicatiesystemen. De technische levensduur van objecten in deze laag komt beter overheen met de functionele levensduur die van deze objecten mag worden verwacht aan de hand van de omslagtijd in deze laag, 20 tot 80 jaar. Hierdoor is er misschien minder behoefte aan fysieke flexibiliteit, maar om de dynamiek van de occupatielaag te kunnen faciliteren is het nodig netwerken over te dimensioneren. Zo kunnen ontwikkelingen in de occupatielaag ondersteund worden door de netwerklaag, zonder dat deze elke keer zelf fysiek aangepast hoeft te worden. Duurzame maatregelen betreffende adaptiviteit dan wel mitigatie hebben hetzelfde doel: de derde en laatste laag, de grondlaag, zo min mogelijk aan te tasten. In de grondlaag bevinden zich alle ecosystemen, en veranderingen in deze laag kunnen eeuwen duren. Het samengevoegde concept van een fysiek flexibele occupatielaag en een faciliterende en netwerklaag is een ‘adaptief gebiedsontwikkelingsconcept’.
Een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept kan zich aanpassen aan veranderende omstandigheden in de maatschappij, of het de samenstelling van onze demografie betreft, of de trends die zich ontwikkelen in wonen en werken. Ook vanuit economische perspectief biedt een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept voordelen, zo is het makkelijker om de vastgoed voorraad aan de vraag aan te passen, en zo kan bijvoorbeeld leegstand worden voorkomen. Bij krimp kunnen constructie onderdelen hergebruikt of doorverkocht worden, en in het geval van een overstroming heeft een flexibel bouwconcept meet veerkracht dan een traditioneel bouwconcept. Ecologisch gezien zorgt dit concept voor minder afval, omdat de functionele levensduur en de technische levensduur van een gebouw beter op elkaar afgestemd worden, en wordt het gemakkelijker nieuwe en energiezuinige bouwtechnieken op te nemen in de bestaande voorraad.
Een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept brengt ook uitdagingen met zich mee. Zo bestaat er een negatief esthetisch beeld van flexibele bouwconcepten, terwijl inmiddels technisch vrijwel elke gevel mogelijk is. Ook bestuurlijk vormt flexibel bouwen nog een uitdaging. De huidige Wet Ruimtelijk Ordening gaat uit van huidige ontwikkelingen en ontwikkelingen in de nabije toekomst. Voor het omgaan met onzekerheid over bestemmingen op de lange termijn is geen instrumentarium aanwezig. En door de onervarenheid met flexibele bouwconcepten op gebiedsniveau bestaat er veel onzekerheid over de financiële consequenties van een dergelijk concept. Worden de hogere netwerkkosten voldoende gecompenseerd door de lagere bouwkosten, opbrengsten na demontage en lagere potentiële overstromingsschade?
Hoewel al deze uitdagingen om verder onderzoek vragen richt dit afstudeeronderzoek zich op de laatste: het tekort aan kennis over de financiële consequenties van een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept. De hoofdonderzoeksvraag is dan ook:
Wat zijn de financiele consequenties van een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept vanuit investeerdersperspectief?
Het doel van dit onderzoek is om een rekenmodel te ontwikkelen dat de financiële consequenties van een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept kan simuleren, om zo meer inzicht te krijgen in de financiële consequenties van een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept vanuit investeerdersperspectief.
Het model dat is ontwikkeld om antwoord te geven op deze onderzoeksvraag heet ADURAM2100, dit staat voor Adaptive Urban Area Model (Adaptief Gebiedsmodel) met een tijdsframe van 2010 tot het jaar 2100. Het model is voortgebouwd op het bestaande model RICARDO (Real Investment Calculator of Area Redevelopment Design Optimalisation). ADURAM2100 vergelijkt de bestaande vastgoed voorraad in een bepaald gebied (in deze studie de Merwehaven in Rotterdam) op vaste intervallen van 5 jaar met de mogelijke vraag op dat moment, aan de hand van 4 toekomstige vraagontwikkeling scenario’s. Als er op een interval blijkt dat er een verschil is ontstaan tussen de vastgoed voorraad in het gebied en de vraag volgens het scenario, transformeert het model de bestaande vastgoedvoorraad, zodat deze weer zo goed mogelijk aansluit aan de vraag op dat moment, binnen de eisen en randvoorwaarden die aan dat gebied worden gesteld door de overheid. Op iedere volgende interval zal de aangepaste voorraad opnieuw geconfronteerd worden met de vraag op dat moment volgens het scenario, en bestaat er telkens weer de mogelijkheid om tot transformatie over te gaan.
Het de financiële consequenties van een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept te kunnen onderzoeken simuleert ADURAM2100 van elk gebied dat deze voor 50% traditioneel wordt ontwikkeld, en voor 50% adaptief. Hierin worden de initiële netwerkkosten, bouwkosten, onderhoudskosten, transformatiekosten, sloopkosten, potentiële kosten door overstromingsschade, sloop opbrengsten (indien demontabel en herbruikbaar) en huuropbrengsten meegenomen. Uit de case studie van de Merwehaven in Rotterdam blijkt dat een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept vanuit investeerdersperspectief gemiddeld 8,9% minder rendabel is dan een traditioneel gebiedsontwikkelingsconcept. Dit blijkt echter niet af te hangen van de schaalsprong van gebouw naar gebied en de daardoor verhoogde netwerkkosten, maar in grote mate te komen door de verhouding tussen bouw-, en onderhoudskosten van het flexibele vastgoed zelf. De kortere levensduur van de flexibele onderdelen wordt niet voldoende gecompenseerd door de lagere bouwkosten.
In de occupatielaag blijken de opbrengsten van een flexibel bouwconcept iets hoger te zijn dan die van een traditioneel bouwconcept. Dit resulteert omdat de huurinkomsten iets hoger zijn (doordat flexibele bouwconcepten sneller kunnen worden gebouwd starten de huurinkomsten eerder), en doorverkoop of hergebruik van gedemonteerde constructieonderdelen winst oplevert. Deze winst uit sloop blijkt echter minimaal te zijn omdat de demontagekosten zeer hoog waren in verhouding van die van een traditioneel gebouw, immers de onderdelen moeten voorzichtig gedemonteerd worden om hun waarde te behouden.
Zoals verwacht had heeft overdimensioneren van de netwerklaag een negatief effect op de opbrengsten van een flexibel bouwconcept, maar dit effect is lang niet zo sterk als de onderhoudskosten, en wordt gecompenseerd door de lagere overstromingsrisico’s.
Hoewel een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept minder rendabel blijkt dat een traditioneel gebiedsontwikkelingsconcept is het verder ontwikkelen en implementeren van dit concept aan te bevelen omdat in dit onderzoek enkel de primaire financiële consequenties zijn meegenomen in de berekeningen. Eventuele secundaire maatschappelijke en ecologische financiële consequenties kunnen een positieve invloed hebben op deze uitkomst. Bovendien betekend een lager rendement niet dat het concept in zijn totaliteit onrendabel is, door het weglaten van kosten die gelijk waren voor beide concepten zijn hier geen conclusies over te trekken.
Ook blijkt er uit verschillende gevoeligheidsanalyses van ADURAM2100 dat er potentie is tot het verhogen van het rendement van een dergelijk concept. Omdat flexibele bouwconcepten nu slecht nog mondjesmaat en incidenteel worden geïmplementeerd, terwijl de bouwtechniek zelf is gebaseerd op industrialisatie en modulaire implementatie, bestaat er de potentie om de bouwkosten verder te verlagen. Ook blijkt uit voorbeeldprojecten dat een flexibel bouwconcept zich makkelijker laat aanpassen aan de wensen van zijn gebruikers, hierdoor is een groter verhuurbaar vloeroppervlak te realiseren per vierkant meter bruto vloeroppervlak, en kunnen er dus meer huurinkomsten worden gegenereerd, welke nu nog niet mee zijn genomen in de berekeningen.
Om toekomstige berekeningen over de financiële consequenties van een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept nog betrouwbaarder te maken is verdere kennis nodig betreffende; de kosten van het implementeren van flexibele bouwconcepten, de potentiële kosten door waterschade voor utiliteitsfuncties en grootonderhoudskosten voor zowel traditionele als flexibele bouwconcepten.
Naast de financiële uitdagingen die een adaptief gebiedsontwikkelingsconcept met zich meebrengt is het nodig aandacht te besteden aan de wet-, en regelgeving omtrent flexibiliteit en onzekerheid in de ruimtelijke ordening op de lange termijn. Ook zal er het negatieve esthetische stigma dat momenteel nog rust op flexibele bouwconcepten verbeterd moeten worden.
Zie ook:
Cover: ‘2015.10.14_De stedelijke kameleon_C’
Door Marit van Rheenen
Senior Consultant bij Upstream Sustainability Services, JLL
