De financiële dilemma's van woningcorporaties bij het verduurzamen van de woningvoorraad

Eerst het goede nieuws. Bijna een kwart van de van de sociale huurwoningen had in 2014 een energielabel A of B, meldde Aedes eerder dit jaar. Sociale huurwoningen zijn volgens de branchevereniging van woningcorporaties ook nog eens energiezuiniger dan de gemiddelde Nederlandse woning. De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad staat bij steeds meer woningcorporaties op het netvlies. Maar het tempo waarin de verduurzaming ter hand wordt genomen zou nog verder omhoog moeten om de doelstellingen te halen - of liever nog - voorbij te streven. En vooral dat laatste is lastig.

Tijdspad

Een paar voorbeelden: woningcorporatie De Alliantie (woningvoorraad 60.000 in het Noorden van de Randstad) streeft er naar om jaarlijks 1.500 woningen te verduurzamen – om ze het B-label binnen te tillen. Delta Wonen (15.000 eenheden in Noordoost Nederland) wil de komende tien jaar 8.500 eenheden verduurzamen tot minimaal B-label en zo mogelijk hoger. Bij andere woningcorporaties is het niet echt anders. Veel corporaties kiezen voor een aanpak in de breedte: zoveel mogelijk woningen een B-label.

De keuze om vooral in te zetten op een verbeteringsslag over de hele linie richting B-label is op het eerste gezicht ook een logische. Corporaties hoeven zo minder geld per woning uit te geven. Het vergt technisch veel minder dan een stap richting nul-op-de-meter. Een verbeteringsslag van het niet zo energiezuinige F- of G-label naar B is ook makkelijker te verkopen aan de bewoners. Die voelen meteen de voordelen van dubbel glas in plaats van enkel glas. Ook de komst van een energiezuinige cv-ketel is welkom. Bewoners staan vaak minder hard te juichen als er plannen zijn om een labelsprong van B naar A te maken. Een renovatie vraagt nogal wat van bewoners en in hun beleving is de ‘opbrengst ’gering in dit geval. Zeker als er ook nog eens een huurverhoging aan vast zit.

Belemmering

Een mogelijke huurverhoging kan ook voor de woningcorporatie een belangrijk knelpunt zijn als het gaat om de investering die het vergt om de woningen te verduurzamen. Want wat als de huurverhoging als gevolg deze labelsprong boven de grens van 710,68 euro uitkomt? De grens voor een sociale huurwoning. De corporatie zit dan met een investeringsdilemma. Op het moment dat een corporatie kiest voor een hoger ambitieniveau en dus hogere investeringen die (deels) verrekend worden met de huur, dan kan het zo maar zijn dat de huur boven de huurtoeslaggrens komt te liggen en dat heeft weer gevolgen voor de wijze waarop de corporatie geld kan aantrekken.
Onder de grens kan de corporatie terugvallen op het waarborgfonds. Boven de grens zal de corporatie – als het niet zelf over voldoende middelen beschikt – geld moeten aantrekken op de kapitaalmarkt. De vraag is of banken voldoende toeschietelijk zijn om geld te lenen, omdat het onzeker kan zijn wat de investering gaat opleveren (aan energiebesparingen).

Ketensamenwerking

Ondertussen zoeken corporaties de oplossing deels in ketensamenwerking, om de kosten zoveel mogelijk in de hand te houden. Meer doen met minder geld dankzij de samenwerking met bouwende partijen biedt mogelijkheden. Het zorgt voor een efficiencyslag, zodat de kosten van verduurzaming in de hand gehouden kunnen worden. Het gaat bij de projecten rond verduurzaming om meer dan isoleren om energiezuinigheid te bevorderen. Ook het opwekken van energie (bijvoorbeeld wind- en zonne-energie) speelt een rol. En het bewustzijn en gedrag van de consument, de huurder, ten aanzien van energieverbruik speelt een natuurlijk een rol.

Voorbeeldfunctie

Nog een paar cijfers: ongeveer 1 op de drie huishoudens woont in een corporatiewoning. Het gaat dan om zeker 4 miljoen mensen en ongeveer 2,4 miljoen woningen. Het zet dus zoden aan de dijk als er vaart wordt gemaakt met het energie zuinig maken van deze woningen. Maar het is minstens net zo belangrijk dat corporaties, als semipublieke sector, een voorbeeldfunctie (kunnen) vervullen. Aan de overheid de schone taak om meer ruimte te creëren voor woningcorporaties.
Er is een lobby gaande om te komen tot een regeling waarbij in de sociale woningsector zowel rekening wordt gehouden met de huur als de energierekening: noem het voor het gemak woonkosten. Wat er bij de huur bij komt vanwege renovatiekosten, gaat er bij de energiekosten van af zodat huurder per saldo geen hogere woonlasten krijgt. Als dat ook uitgangspunt wordt bij de definitie van wat een sociale huurwoning (DAEB) is, ontstaat niet zo snel het probleem dat de ‘huurgrens’ voor sociale huurwoningen overschreden wordt en is er niet zo snel sprake van een investeringsdilemma bij de corporaties.

Met dank aan: Vincent Gruis (TU Delft), Sjoerd Quint (Delta Wonen) en Egbert Dekker (De Alliantie)

Beeld: M.M.Minderhoud