De financiële haalbaarheid van tijdelijke transformaties van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen

Transformatie als oplossing

De kantorenmarkt in Nederland wordt de laatste jaren gekenmerkt door zeer hoge leegstandspercentages. Ultimo 2014 staat er circa 7,9 m2 kantoorruimte leeg, oftewel 16,0% van de totale voorraad (DTZ Zadelhoff, 2015). De grote leegstand op de kantorenmarkt levert grote problemen op voor eigenaren door het missen van huurinkomsten. Daarnaast leidt de grote leegstand in gebouwen tot de devaluatie ervan. Aan de andere kant is er momenteel een groot tekort aan woningen, vooral voor studenten, starters en senioren. De transformatie van leegstaande kantoren naar woningen kan als oplossing fungeren voor beide problemen. Naast permanente transformatie bestaat er ook de mogelijkheid om een kantoorgebouw tijdelijk te transformeren. Tijdelijke transformatie kan worden toegepast om de volgende redenen:

In welke mate is tijdelijke transformatie financieel haalbaar?

Bij tijdelijke transformaties wordt, door de relatief korte terugverdientijd, de financiële haalbaarheid als grootste onzekerheid gezien binnen de algehele haalbaarheid van een project. De overheid heeft dit gesignaleerd en heeft daarom onlangs de maximale tijdelijke periode die wettelijk is toegestaan voor tijdelijke transformaties van 5 naar 10 jaar verlengd. Hiermee is de terugverdientijd verdubbeld. Het blijft echter de vraag in welke mate een tijdelijke transformatie financieel haalbaar is.

Naast een literatuurstudie heeft Mulder bij 8 tijdelijke transformatieprojecten de ingrepen in het gebouw en de kosten- en opbrengstendata bestudeerd en geanalyseerd, en verder 6 experts uit de praktijk geïnterviewd. De kennis die middels deze onderzoeksmethoden is verkregen heeft hij gebruikt voor het opzetten van een rekenmodel voor eigenaren. Hiermee kan men de financiële haalbaarheid van de tijdelijke transformatie van een leegstaand kantoorgebouw naar woningen berekenen.

Het TT rekenmodel heeft als doel om eigenaren van leegstaande kantoorpanden in de initiatieffase inzicht te verschaffen in de financiële haalbaarheid van een tijdelijke transformatie naar woningen. Het rekenmodel is opgezet uit een zestal onderdelen die in bovenstaande afbeelding zijn weergegeven. Dit model gaat uit van een tijdelijke periode van maximaal 10 jaar waarin een keuze gemaakt moet worden tussen twee strategieën, tijdelijk transformeren of consolideren. Op basis van de input die aan het rekenmodel wordt geleverd, worden voor beide strategieën alle kasstromen berekend en uiteindelijk samengevoegd tot één netto contante waarde. Op basis van deze netto contante waarde kan worden bepaald welke van de twee strategieën financieel gezien de beste optie is.

Langere terugverdientijd grote invloed op financiële haalbaarheid

De belangrijkste maatregel van de overheid om tijdelijke transformatieprojecten te stimuleren betreft de verdubbeling van de maximale termijn waarin mag worden afgeweken van het bestemmingsplan. Deze maatregel heeft een grote positieve invloed op de financiële haalbaarheid van tijdelijke transformaties van leegstaande kantoren naar woningen. De langere terugverdientijd zorgt ervoor dat projecten waarbij de investeringskosten voorheen te hoog waren om in 5 jaar terug te verdienen, nu wel financieel haalbaar gemaakt kunnen worden. Hierdoor komen veel meer leegstaande kantoorgebouwen in aanmerking om tijdelijke getransformeerd te worden.

Er zijn echter nog steeds enkele voorwaarden waaraan voldaan moet worden om een financieel haalbaar project te krijgen. Zo zal een project alleen slagen als de doelgroep studenten of jongeren betreft. Asielzoekers en migrantenwerkers lijken ook geschikt te zijn, maar hier is in dit rapport geen verder onderzoek naar gedaan. Andere woningtypologieën dan voor de eerder genoemde doelgroepen gaan uit van een hoger kwaliteitsniveau dan dat gerealiseerd kan worden bij tijdelijke transformatie. Daarnaast zal het project zich moeten bevinden in een stad waar een tekort is aan woningen voor de geschikte doelgroep. De omvang van dit tekort bepaald ook hoe goed de locatie binnen de stad moet zijn. In Amsterdam of Utrecht kan een locatie ver buiten het centrum wellicht wel werken, terwijl dat in andere steden minder snel het geval is. Het gebouw zal al in grote mate moeten voldoen aan de eisen voor bewoning. Het geheel vervangen van de gevel of lift, of ingrepen in het skelet zijn dan ook niet haalbaar, terwijl ingrepen in de ramen, installaties, binnenwanden en sanitair & keuken wel mogelijk zijn. De gebouweigenaar moet verder bereid zijn mee te werken en geen een aan de kantoorfunctie gerelateerde markthuur willen vragen. Tot slot kan de toepassing van zelfwerkzaamheid een grote kostenreductie mogelijk maken die doorslaggevend kan zijn voor de financiële haalbaarheid.

Aanbevelingen voor de praktijk

Voor de praktijk beveelt Mulder aan om bij de beslissing om tijdelijk te transformeren niet alleen naar direct rendement te kijken, maar ook het indirecte rendement mee te nemen. De terugverdientijd bij tijdelijke transformaties is relatief kort, terwijl er soms best grote ingrepen gedaan moeten worden. Dit leidt er toe dat het af en toe passen en meten is om een tijdelijk transformatieproject financieel haalbaar te krijgen. Indien het lukt om een plan financieel rond te rekenen, zullen de bijbehorende rendementen dus ook relatief laag zijn.

Tijdelijke transformatie kan ook zorgen voor een indirect rendement. Bijvoorbeeld doordat een tijdelijke invulling in een leegstaand gebouw zorgt voor levendigheid in de omgeving. Het kan als aanjager dienen om een gebiedsontwikkeling op gang te brengen, waardoor op het termijn het gebouw en de grond meer waard kunnen worden. Daarnaast levert een tijdelijke transformatie ook maatschappelijk rendement op. Dit kan ook voor commerciële gebouweigenaren belangrijk zijn, omdat men zich op die manier kan profileren als een maatschappelijk betrokken partij. Daarnaast kan de tijdelijke transformatie van een leegstaand gebouw ook goodwill kweken bij de gemeente, zodat zij na afloop van de tijdelijke periode eerder geneigd zijn op planologisch vlak mee te werken aan een herontwikkelingsplan voor woningbouw op dezelfde locatie.

DTZ Zadelhoff. (2015). Nederland compleet: Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2015. Amsterdam.

Foto bovenaan: Academisch Centrum Tandheelkunde Amsterdam (ACTA)

Bron: repository.tudelft.nl, Afstudeerscriptie ‘Tijdelijk bewoond’, door Kai Mulder, april 2015

Zie ook:

-     Scriptie ‘Tijdelijk bewoond: Een onderzoek naar de financiële haalbaarheid van tijdelijke transformaties van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen’