De gebiedjes-ontwikkelaar

Het is wonderlijk dat een aantal veranderingen gaande zijn, zonder dat daar tot op heden op is of wordt ingespeeld. Een grote verandering, met dito gevolgen, is dat de spelregels van het spel zijn veranderd (Bron: Rabobank - Anders wonen, naar een werkende woningmarkt, Juni 28 2013). De hypotheekrente wordt afgebouwd, financieringsvoorwaarden zijn en worden steeds strenger, er lijkt overeenstemming over de verhuurdersheffing en huur(verhoging) wordt gekoppeld aan het inkomen. De veranderingen die deze nieuwe spelregels op het spel hebben zijn niet te onderschatten. Onze woningmarkt maakt daardoor een omslag van een dynamische naar een statische markt, de huurmarkt zal mogelijk precies de omgekeerde beweging doormaken.

Het gevolg voor de koopwoningmarkt is langere doorlooptijden en, als mensen langer in hun koopwoning blijven wonen, een grotere behoefte van kopers op woning en de woonomgeving. Desalniettemin lijken traditionele spelers vooral het oude spel te (willen blijven) spelen. Zij willen als het ware blijven pokeren, terwijl de spelregels inmiddels meer weg hebben van een spelletje toepen. Beide zijn kaartspellen, maar bij pokeren wordt er flink gegokt en verloren. Toepen is onschuldiger, kleiner en sneller onder de knie te krijgen. Kortom: Nu de spelregels veranderen zullen ook de spelers zich aan moeten passen. Je doet mee of je valt om.

Kritische consument

De vraag is wat dit betekent voor de kwaliteit van onze toekomstige stedelijke omgeving. Ik schets twee lijnen, waar vele varianten op mogelijk zijn. Ten eerste de lijn van de gevolgen voor de grootschalige pre-crisis plannen. De oude pokertafels, waar de kaarten nog wel, maar de fiches niet meer, op tafel liggen. Hier bespeuren we een hang naar het afronden van de opgave door vooral in te zetten op kostenbesparing op de kwaliteit. Deze focus ondergraaft de kwaliteit van de toekomstige woonomgeving. Op deze wijze is de negatieve spiraal ingezet. Als de consument kritischer wordt op de kwaliteit haar woning en woonomgeving schiet je je met kostenbesparingen in de voet.

De andere lijn schetst een positiever beeld. De lijn waarbij kleinschalige opgaven, veelal in bestaand stedelijk gebied, worden ingevuld door particulieren met initiatieven. Initiatieven die hun wortels niet hebben in een groots plan met een blauwdruk, maar ruimte laten aan de eindgebruiker. Waardoor de focus ligt op waarde in plaats van kosten. Deze lijn betekent een substantiële verbetering van de kwaliteit van ons stedelijk gebied. Het is een fijnmazig proces, met een eigen tempo dat lager ligt dan het stampen van rijtjes.

Er is wel een kanttekening te plaatsen bij deze ontwikkeling. Zij uit zich tot nu toe vooral via zelfbouwprojecten, klushuizen en (C)PO projecten. Het betreft hier mijns inziens niches, die vooral blootleggen hoe groot de behoefte aan invloed op de eigen woning is. Lang niet iedereen kan of wil echter een groot deel van zijn tijd vrijmaken voor het realiseren van zijn woning, laat staan zijn woonomgeving. In Nederland lijkt de pendule door te slaan naar een compleet vraaggestuurde woningmarkt, waar voor oude partijen geen rol meer is en nieuwbouw organisch, als ‘vanzelf’, tot ontwikkeling komt. Hierbij wordt de zelfredzaamheid vaak geromantiseerd en verheven tot doel op zich. Bijkans wordt de projectontwikkelaar overbodig verklaard.

Grijstinten

De twee geschetste lijnen lijken dus niet te verenigen. Het ene kamp denkt nog sterk vanuit aanbod en houdt dogmatisch vast aan het uitrollen van door publiek en privaat bedachte blauwdrukken (particulieren spelen niet mee). Het andere kamp predikt vraagsturing, maar laat particulieren aan haar lot over (en zien privaat als verdachte en daarom overbodige speler) bij het realiseren van hun droomwoning. Zowel aanbodgerichte, als vraaggerichte ontwikkelingen kosten veel tijd en energie en leveren relatief weinig resultaat op. Blijven denken in termen van zwart (planmatig) en wit (eigen initiatief) past niet bij een maatschappij die hunkert naar 50 tinten grijs.

Binnen het brede scala aan grijstinten zijn ontelbare combinatiemogelijkheden voor samenwerkingen, die passen bij de pluriforme woningvraag van een netwerksamenleving. Per ontwikkelopgave kunnen de verhoudingen en de mate van betrokkenheid van de spelers verschillen. Het nieuwe kaartspel kent dus ook een nieuwe speler, die in de abnormale aanbodmarkt niet aan bod kwamen. De particulier. Zij geeft in het ontwikkelproces aan wat zij ‘WIL’. Nogmaals, zonder dat dit door moet slaan, want totale individuele vrijheid ondergraaft collectieve kwaliteit. De gemeente is hier de bewaker van, door condities te stellen aan wat er ‘MAG’. Dit impliceert niet de sturing op productniveau, maar wel vooraf helder gedefinieerde principes waarbinnen de opgave tot ontwikkeling mag komen. Privaten brengen hun kennis en expertise in, dienstbaar aan hun klanten, door aan te geven wat er allemaal ‘KAN’. Ontwikkelen is nog steeds een vak en gebiedsontwikkelaars zijn vakmensen die van meerwaarde zijn bij de realisatie van nieuwe woningen en woonomgevingen.

Participeren

In deze publiek-privaat-particuliere samenwerking (en dit zal onze kersverse koning als muziek in de oren klinken) participeren de drie spelers gezamenlijk, maar ieder met een eigen rol, in de realisatie van nieuwe woonomgevingen. Via ongedachte combinaties van publiek, privaat en particulier komen nieuwe en verassende ontwikkelingsmogelijkheden boven drijven.

bouwer

Kansen die gegrepen kunnen worden als we ons niet langer laten afleiden door krampachtig proberen planmatige opgaven van weleer ‘vlot’ te trekken, als ware de wens van de consument maakbaar. Blauwdruk-denken vaarwel zeggen is pas de eerste stap in de goede richting, maar gaat niet ver genoeg. Ook het idee dat je als professional kunt bedenken waar mensen gaan wonen, stamt uit de tijd dat het aanbod de vraag overschaduwde. De nuance ligt daarin dat het prima is om plekken te definiëren waar ontwikkeling mogelijk is, maar dat het uiteindelijk de consument is die de doorslag geeft of ontwikkelingen op die plekken levensvatbaar is. Dat de ontwikkellijn niet van grond naar woning naar toekomstige bewoner loopt, maar vice versa is anno 2013 pijnlijk duidelijk. Daarom moeten gesprekken niet langer gaan over ‘wat’ & ‘waar’ wordt gebouwd, maar moeten we ons afvragen ‘met wie’ & ‘onder welke condities’ nieuwbouw mogelijk is. Op deze wijze kan meer ruimte voor de toekomstige bewoner om aan te geven hoe zij wil wonen. En waarom zou dit niet hand in hand kunnen gaan met de expertise en kennis van bestuurder en ?

Onvoorspelbaar

De toekomst van de gebiedsontwikkeling ligt in het serieus nemen van de consumentenwens. Met de consumentenwens als startpunt voor ontwikkeling behoren voorverkooppercentages tot het verleden, want er kan in één keer goed ontwikkeld worden. Er is dan niet langer sprake van aanbodsturing, noch van vraagsturing. Ontwikkeling ontstaan daar waar vraag en aanbod elkaar ontmoeten. In een complexe samenleving zijn deze ontmoetingen onvoorspelbaar, onkenbaar en onberekenbaar, waardoor de toekomst van de gebiedsontwikkeling er eerder een is van de ontwikkeling van gebiedjes, dan van gebiedsontwikkeling. Partijen die mee kunnen in de verandering leveren hun meerwaarde als ‘gebiedjes-ontwikkelaar’. Partijen die niet willen of kunnen veranderen vechten tegen de bierkaai. Het verlangen naar de grootschalige invulling blijft groot. Het rouwproces is nog niet voorbij en weemoedig blijven sommigen hopen op het moment dat de markt weer aantrekt. Maar wie het kleine niet eert...

Kwaliteit

Wat betekent dit voor de kwaliteit? De nieuwe gebiedsontwikkeling zal een ontwikkeling van gebiedjes worden waarbij de som der delen meer kwaliteit levert dan één megalomane ontwikkeling. Het is een proces dat, hoe we dat ook gewend waren of graag zouden willen, zich niet een locatie, tempo of omvang op laat dringen. Gebiedsontwikkeling zal moeten leren alert te reageren als de kritische massa aan vraag zich manifesteert, vervolgens snelheid te maken om het momentum te verzilveren en te leren samenwerken in coalities waar eindgebruikers betrokken zijn. Zo wordt waarde en daarmee kwaliteit het nieuwe richtsnoer. Small is beautifull! Rome is zo mooi, juist omdat ze niet in één dag gebouwd is.

Zie ook:

- PLUG Antwerpen, Berlijn, Rotterdam, symposium 16 oktober 2013