Opinie Lange tijd ging het goed: ambities betalen via de flappentap van de grondexploitatie. Maar volgens columnist Annius Hoornstra komt het einde van die ontsnappingstechniek nu echt in beeld. We moeten op een fundamenteel andere manier kijken naar het financieren van de vraagstukken waar we voor staan.
Alarmisten noemen het the perfect storm. Oftewel de cocktail van hoge rente, dure bouwmaterialen en de verplichting in iedere gebiedsontwikkeling een derde sociaal en een derde betaalbaar te realiseren. En dan hebben we het nog niet eens over klimaatverandering en alle maatregelen die nodig zijn om daarop in te spelen. Ingewikkelde opgaven lossen we in ons métier standaard op met de residuele grondwaarde, oftewel het verschil tussen de verkoopprijs en de bouwkosten. Maar het wordt steeds duidelijker dat opgaven vertalen naar regels – om ze vervolgens te betalen uit de grondwaarde – een perverse reactie is.
Door uit de eigen koker te stappen, over het eigen domein heen oplossingen te organiseren en te financieren is er meer mogelijk
Pervers betekent ‘in de grond bedorven’ en dat is precies wat hier gebeurt. Een oplossing via ‘de grond’ werkt niet meer. Want met alle eisen die op het bordje van de gebiedsontwikkelaars worden gelegd én de hoge kosten waarvoor zij worden gesteld, is het residu al snel op. De reactie vanuit de markt is niet alleen voorspelbaar maar ook niet onredelijk: het kan niet meer uit! Het gevolg is stilstand. Hoe komen we dan toch vooruit met elkaar? De achterliggende trends van economische instabiliteit, hoge materiaalprijzen en de vraag naar goedkope huisvesting in relatie tot de grote arbeidsmigratie houden aan. Als we op dezelfde voet verder gaan en blijven rekenen op de residuele grondwaarde als oplossing voor al onze wensen komen we niet uit de huidige patstelling. We moeten verder kijken dan de grond als melkkoe.
De nieuwe weg voorwaarts begint met breder kijken. Neem het RESILIO-project in Amsterdam waarbij gebouwen van groen/blauwe daken zijn voorzien. Of kijk naar het voorbereidend onderzoek van ThePositiveLab voor de gebiedsontwikkeling Almere Pampus. We wisten al dat meer groen en water in de directe omgeving leidt tot waardestijging van het vastgoed. Uit de twee genoemde voorbeelden leren we nu ook dat het slim opvangen van water in de directe omgeving zorgt voor een substantiële kostenbesparing. Want het betekent minder rioleringskosten én een besparing op de hoge kosten van waterwinning. Waarom zetten we die opbrengsten niet in om gebiedsontwikkelingen ‘rond te rekenen’? Er zijn juridisch gezien geen belemmeringen om de benodigde investeringen mede te financieren uit de drinkwaterrekening.
Moeten we ons dan op water in plaats van op grond richten? Zeker niet alleen. Want uit een nog niet gepubliceerd onderzoek van het Watertorenberaad komt naar voren dat het bewoners 200 euro per maand (!) kan schelen als woningcorporaties energieproducerende woningen bouwen. Dat is niet alleen leuk voor de bewoners, het levert de maatschappij aantoonbaar veel lagere kosten op, bijvoorbeeld aan bijzondere bijstand .
Door uit de eigen koker te stappen, over het eigen domein heen oplossingen te organiseren en te financieren is er meer mogelijk. Beleidsmakers kunnen deze oplossingen mogelijk maken (op het moment dat wetten en praktische bezwaren in de weg blijken te staan) en lobbyisten kunnen de weg vooruit agenderen. En dat is noodzakelijk, want alleen naar grond, water en energie kijken, is simpelweg niet genoeg. Daarvoor zijn de opgaven waar we voor staan te groot. In de verbinding ligt de weg naar de oplossing.
Cover: ‘Annius Hoornstra Column Cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Patrick van den Hurk)
Door Annius Hoornstra
Gebiedsontwikkelaar en medeoprichter van ThePositiveLab
