Casus Wooncoöperaties komen in Nederland moeilijk van de grond. Als het bewoners al lukt om samen een gebouw te realiseren, ontstaan er hooguit enkele tientallen betaalbare woningen. Het kan ook anders. Twee coöperaties in Berlijn en Zürich realiseerden een multifunctionele nieuwbouwbuurt waar enkele duizenden bewoners langdurig tegen grote huurprijsstijgingen worden beschermd.
Wie vanuit het Berlijnse Gleisdreieckpark de nieuwbouw van de Möckernkiez inloopt, ziet een tiental crèmekleurige appartementengebouwen zoals er de laatste jaren wel meer van zijn verschenen in de Duitse hoofdstad. Sommigen hebben kleine balkons aan hun strakke gevel, anderen zijn voorzien van inpandige loggia’s. In een van de tuinen die tussen de gebouwen zijn aangelegd, staan twee bewoners onkruid te wieden. Enkele moeders genieten op een caféterras van een latte macchiato terwijl ze met een schuin oog hun spelende kroost in de gaten houden. Verder is het uitgesproken stil op straat. Auto’s zijn naar de rand van de buurt verbannen en een langgerekt woonblok met winkels schermt het wijkje af van het lawaai van de achterliggende Yorckstrasse.
Op het eerste gezicht lijkt er weinig bijzonders aan de nieuwe buurt. Toch zijn de 471 huurappartementen die er in 2018 werden opgeleverd niet door een projectontwikkelaar of gemeentelijk woningbedrijf gebouwd. Ze zijn het initiatief van een bewonerscollectief. Negen jaar ervoor wist de groep voor acht miljoen euro – een tiende van de geschatte huidige marktwaarde – een braakliggend kavel van de Duitse spoorwegen aan te kopen met het plan er een collectieve woonbuurt te realiseren.
Voor het project is in het duurder wordende Berlijn een flinke wachtlijst ontstaan
Er wonen inmiddels zo’n 2.200 mensen die als lid van de Möckernkiez-coöperatie mede-eigenaar zijn van het vastgoed en de openbare ruimte. Tegen een maandelijkse ‘gebruiksvergoeding’ van gemiddeld elf euro per vierkante meter bewonen ze er een appartement en kunnen over het reilen en zeilen van de buurt meebeslissen. Hoewel iedereen bij entree een aandeel in de coöperatie moet kopen van 920 euro per vierkante meter woonoppervlak, is voor het project in het duurder wordende Berlijn een flinke wachtlijst ontstaan.
Financiële doorstart
Zo vredig als de buurt er nu bij ligt, zo tumultueus verliep de bouw van de woningen. Nadat het ontwerp door de leden was goedgekeurd en drie banken een flink deel van de financiering voor hun rekening leken te nemen, konden in 2013 de betonmolens worden aangezet.
‘Mocknerkiez gebouwen’ (bron: Jaco Boer)
Na een jaar bleek de financiering toch niet zo waterdicht als het bestuur de leden had verteld. Terwijl van de veertien appartementengebouwen er vijf in ruwbouw al klaar waren, moest de bouw worden stilgelegd. Pas na anderhalf jaar bleek een nieuw bankenconsortium onder leiding van de coöperatieve GLS-Bank bereid om 63 procent van de benodigde 111 miljoen euro te financieren. De rest van de investering werd door de leden zelf opgebracht. Van de gemeente (die op dat moment in allerlei financiële schandalen was verwikkeld) had de coöperatie weinig te verwachten. In 2018 kon de bouw van de buurt alsnog met succes worden afgerond.
Minder duurzaam en goedkoop
De reddingsoperatie heeft wel zijn sporen achtergelaten. Zo moesten enkele gebouwen waar onder meer een hotel in zou komen, aan derden worden verkocht. De 21 andere bedrijfsruimten, waar naast winkeliers ook huisartsen, advocaten en een fietslobbyclub neerstreken, worden door de coöperatie zelf verhuurd.
‘Mocknerkiez en groen’ (bron: Jaco Boer)
Het project is ook iets minder klimaatvriendelijk geworden dan de bedoeling was. “We hebben moeten bezuinigen op het aantal zonnepanelen en ook de geplande warmteterugwinning uit het afvalwater is geschrapt”, zo legt coöperatiebestuurder Bernhard Drechsel uit. Toch voldoen de woningen nog altijd aan de strenge normen van het Duitse Passivhaus-concept. Omdat de onderhandelingen met de GLS-Bank tot hogere huren leidden, moesten ook sommige initiatiefnemers van het eerste uur afhaken. Dit tot grote frustratie van veel coöperatieleden.
Toch probeert de organisatie zijn woningen zo inclusief mogelijk te verhuren. Zo gaat een deel van de vrijkomende woningen met voorrang naar huurders met een lichamelijke beperking of personen in een noodsituatie. De helft van alle woningen is rolstoelgeschikt en drie grote appartementen zijn beschikbaar voor begeleid wonen van problematische migrantenjongeren. Ook werkt de coöperatie aan een fonds waaruit in de toekomst inkomenszwakke huurders worden ondersteund.
Laboratorium voor stedelijk wonen
Waar in Berlijn het Möckernkiez-project door onervarenheid van zijn bestuurders bijna onderuit ging, is daaraan bij de coöperatie Mehr als Wohen in Zürich geen gebrek. De organisatie werd in 2007 opgericht door de regionale koepel van wooncoöperaties. Deze wilde zijn honderdjarige samenwerking met het stadsbestuur vieren met de bouw van een ambitieus woonproject. Op een gemeentelijk kavel aan de rand van de stad realiseerde ze acht jaar later een duurzame woonwijk met 373 woningen en een breed aanbod aan gemeenschappelijke voorzieningen en winkels.
‘Hunziker Areal speeltuin’ (bron: Jaco Boer)
In meerdere opzichten is dit Hunziker Areal een laboratorium geworden voor allerlei bouwtechnische en sociale innovaties. Zo is een deel van de wooncomplexen met hout en gerecycled beton gebouwd. Om de woningen te verwarmen, wordt onder meer de restwarmte van een naastgelegen afvalcentrale gebruikt. Vanaf het begin waren de bewoners ook intensief bij het ontwerp van de woonwijk betrokken.
De nieuwbouwwijk kon tot stand komen doordat vijfendertig andere wooncoöperaties in de stad een startkapitaal bijeenbrachten
Op het terrein zijn nog altijd meer dan veertig Quartiersgruppen actief waarin coöperatieleden gezamenlijk activiteiten ondernemen. Tien procent van de woningen wordt via intermediaire organisaties aan studenten, vluchtelingen en mensen met een handicap verhuurd. “We wilden in deze wijk onderzoeken hoe verschillende groepen bewoners in deze tijd op een prettige en duurzame manier samen kunnen leven”, aldus coöperatiedirecteur Andrea Wieland.
Ruimhartige overheidssteun
De nieuwbouwwijk kon tot stand komen doordat vijfendertig andere wooncoöperaties in de stad een startkapitaal bijeenbrachten. Dat werd later aangevuld met de verplichte eigen bijdragen van de coöperatieleden zodat uit eigen middelen 16 miljoen euro beschikbaar was. Het stadsbestuur van Zürich besloot bovendien een aandeel in de nieuwe organisatie te kopen en bood via haar eigen pensioenfonds een goedkope lening aan. In combinatie met enkele gunstige kredieten uit een regionaal fonds en twee nationale regelingen kwam zo nog eens ruim 66 miljoen euro voor het project bijeen. Net iets meer dan de helft van de benodigde 185 miljoen euro werd uiteindelijk tegen marktrente bij een bankenconsortium geleend.
Inclusief wonen
In de autoluwe wijk wonen inmiddels 1.265 mensen waarbij gezinnen met kinderen de meerderheid vormen. Gemiddeld betalen de huishoudens er naast de inleg voor hun coöperatieaandeel een woonvergoeding die met 17 euro per vierkante meter zo’n twintig procent lager ligt dan in commerciële projecten op vergelijkbare locaties. Dankzij het actieve stimuleringsbeleid van de stad en het kanton krijgt Mehr als Wohnen ook een objectsubsidie, waarmee twintig procent van de woningen goedkoper kunnen worden aangeboden aan lagere inkomensgroepen. “We hadden met onze faciliteiten voor woongroepen ook graag meer ouderen willen trekken. Maar die kennen deze woonvorm vaak niet en vinden het moeilijk om weg te gaan uit hun vertrouwde omgeving”, vertelt Wieland.
Met deze ervaringen kunnen Nederlandse initiatieven hun voordeel doen
Aan de voorzieningen in de buurt zal het niet hebben gelegen. Voor een enigszins afgelegen wijk zijn er opvallend veel kleinschalige winkels en voorzieningen neergestreken, zoals een bakker, een kinderkledingboetiek en verschillende therapeuten. Het aantrekken van een biologische supermarkt of kruidenier is niet gelukt maar de coöperatie krijgt een nieuwe kans. Door het grote succes van het Hunziker Areal is de coöperatie in het verderop gelegen Winterthur aan een tweede woonproject begonnen. De oplevering staat gepland voor eind volgend jaar.
Langdurige woonzekerheid
De projecten in Berlijn en Zürich laten zien dat coöperatieve woonprojecten zich niet hoeven te beperken tot sympathieke maar bescheiden bijdragen aan een meer ontspannen woningmarkt. Met nieuwbouwwijken van vierhonderd woningen of meer kunnen enkele duizenden bewoners langdurig worden beschermd tegen de snelgroeiende huurprijzen in Europese steden. Speculatie is uitgesloten omdat de grond en opstallen collectief in eigendom van de bewoners zijn die er gezamenlijk over beslissen. De rijkdom aan gemeenschappelijke voorzieningen en winkels plus het duurzame en inclusieve karakter zijn andere belangrijke voordelen van deze alternatieve ontwikkelvorm.
‘Hunziker Areal’ (bron: Jaco Boer)
Mehr als Wohnen laat wel zien dat ervaring met projectmanagement en financiering belangrijk is om deze grootschalige coöperatieprojecten tot een goed einde te brengen. Financiële ondersteuning vanuit de overheid helpt projecten ook sneller uit de startblokken en maakt ze toegankelijker voor mensen met een lager inkomen.
Opschalen in Nederland
Met deze ervaringen in Duitsland en Zwitserland kunnen Nederlandse initiatieven hun voordeel doen, zeker omdat grotere collectieve woonprojecten in Nederland nog een moeizaam verhaal zijn. Maar er liggen ook in Nederland kansen. Zo werken Platform 31 en het Stimuleringsfonds voor de Volkshuisvesting (SVn) aan een extra financieringsmogelijkheid voor wooncoöperaties bovenop hun bancaire lening. Het fonds dat de gemeente Amsterdam via het SVn heeft opgezet voor deze woonvorm is daarbij het uitgangspunt.
Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.
Cover: ‘Mocknerkiez’ (bron: Jaco Boer)
Door Jaco Boer
Zelfstandig journalist, uitgever, docent
