De herontdekking van PPS, dit zijn de ervaringen in Alphen aan den Rijn

Wooning en Joosen leerden elkaar drie jaar geleden kennen tijdens gesprekken over de governance van de buitenstedelijke locatie Gnephoek in Alphen aan den Rijn (circa 5.500 woningen). Die dialoog kreeg niet veel later een vervolg bij de planontwikkeling voor de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling Havenfront (850 woningen, onderdeel van het grotere project Rijnhaven). Het zijn beide projecten die al langer lopen, zo maakt Joosen duidelijk, en die de afgelopen tijd in een stroomversnelling zijn gekomen. De startsituatie van de beide samenwerkingen was wel behoorlijk verschillend.

In de Gnephoekpolder namen BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling en andere marktpartijen al twintig jaar geleden grondposities in en van daaruit is nu een samenwerkingsverband opgetuigd. Bij de Rijnhaven benaderde de gemeente juist heel gericht BPD met het verzoek om mee te kijken naar de planontwikkeling. Wanneer Joosen beide projecten afzet tegen het verleden, blijken er overeenkomsten en verschillen. “Daarom vind ik ze allebei ook zo interessant. De essentie van PPS staat wat mij betreft nog steeds onverkort overeind: we gaan 50/50 aan boord, for better and for worse. Maar het werkveld is veel complexer geworden, met meer partijen. En het aantal inhoudelijke thema’s is enorm toegenomen, met alle transities waar we voor staan.”

Vertrouwen als voorwaarde

Wooning stelt dat PPS als manier van werken wat haar betreft logisch voortvloeit uit de ambitie aan gemeentelijke kant: “Het is vrij simpel. Als je de grond niet hebt, maar je wilt daar wel allerlei maatschappelijke opgaven realiseren. Dan moet je daar risicodragend in durven stappen, lef tonen en verantwoordelijkheid durven nemen.” Inhoudelijke kennis van zaken en onderling vertrouwen is daarbij volgens het duo essentieel. Joosen: “PPS gaat altijd over de relatie die je opbouwt en het vertrouwen als voorwaarde. Dat is makkelijk gezegd maar die voorwaarde is meestal niet vervuld op het moment dat je begint. Het ontstaat, het moet groeien.”

Wooning nuanceert daarbij wel dat die houding ook per partij sterk kan verschillen: “Deze manier van samen optrekken kan niet met iedere ontwikkelaar of iedere bouwer. Zonder afbreuk te doen aan de anderen, wij hebben bij deze gebieden het geluk dat er goede bedrijven met enige omvang mee doen. Bedrijven die zich ervan bewust zijn dat als je een ambitieus plan wilt maken je een grotere agenda nastreeft met elkaar; het kwaliteitsdenken gaat boven rendementsdenken. Een agenda waarin je met elkaar zoekt naar nieuwe wegen, denk bijvoorbeeld aan anticyclisch investeren.”

Andersom geredeneerd is niet iedere gemeente hiertoe geëquipeerd of überhaupt enthousiast voor PPS. Wooning: “Wij hebben de mensen, die zowel in de markt als bij andere overheden hebben gewerkt. In combinatie met een vasthoudend wethouder, die veel ervaring heeft op het terrein van actief grondbeleid en publiek-private samenwerking, geeft dat zowel de bestuurlijke richting als de ambtelijke ruimte die nodig is om hier vol in te stappen.” Joosen: “Als er aan beide kanten van de tafel ervaring en deskundigheid zit, geeft dat veel comfort.”

Kennis over de ander

Wanneer het over de mens-factor gaat, benadrukt Joosen dat de samenwerking op alle niveaus moet klikken: “Bestuurlijk, op directieniveau en in de planteams natuurlijk. Terugkijkend zie ik dat we over en weer goed in onze rollen zijn gebleven. Ook richting onze eigen achterbannen, want beiden moeten het project goed kunnen blijven uitleggen in de eigen thuissituatie.” Wooning onderschrijft de woorden van Joosen. Volgens haar is goed begrip over en weer van elkaars positie essentieel, alsmede duidelijkheid over de inhoudelijke kaders waarbinnen je niet alleen kunt, maar ook wil bewegen.

“Ik vind het belangrijk dat een marktpartij kennis heeft van onder meer de politieke afspraken die voor deze periode zijn gemaakt en die vastliggen in het coalitie- en collegeakkoord. Tegelijkertijd hecht ik eraan dat we verder kunnen kijken, voorbij de huidige ontwikkelingen en zelfs voorbij de eigen posities. Het gaat uiteindelijk erom dat we kwaliteit in een gebied maken, voor tientallen jaren. Patrick en ik hebben daar af en toe goede gesprekken over. Hij zei dat laatst ook: hoe zorgen we ervoor dat we, ook nu de Gnephoek-ontwikkeling in een volgende fase komt, we met elkaar geïnspireerd en scherp blijven op de grotere agenda en bedoeling. Ik vind dat een zeer relevante vraag. Immers, het onlangs ondertekende hoofdlijnenakkoord is slechts het begin van een belofte, waarvan we in de praktijk moeten laten zien dat het ons beiden menens is.”

Schuren

Volgens de Alphense directeur kan het geen kwaad om daar ook externen bij te betrekken: “Het is heel goed om af en toe ‘dwarsdenkers’ aan tafel te vragen. Ons gezamenlijke planteam was laatst op een driedaagse en sprak onder meer met Jan Rotmans. Dat leverde interessante discussies op. Niet over de opgaven die we in dit plan al getackeld hebben – zoals natuur en water en bodem sturend – maar met name over die zaken die nog veel beter moeten. Denk aan circulariteit en het energiesysteem, maar ook: wat vraagt de toekomstige inwoner van die leefomgeving? Vervolgens helpt het om je bewust te zijn van welke kennis je wel en niet in huis hebt en daar tijdig actief op te schakelen. Voor een gemeente als Alphen is het aanbesteden van de twee grote kunstwerken, een aquaduct en fietstunnel, niet iets wat frequent voorkomt. Dus moet je aan de voorkant zorgen dat je aan de opdrachtgevende kant hiervoor stevig gesteld staat en die kennis haalt bij publieke partners die hier veel meer ervaring mee hebben. Daar moet je je nooit te groot voor voelen, juist dan gaat het mis.”

Joosen: “Het is aan ons om de teams ruimte te geven en zo de creativiteit te stimuleren. Dat ook zij onderwerpen kunnen aftasten met elkaar. We hebben weliswaar zaken met elkaar vastgelegd en zijn in zekere zin een trechter in gegaan, maar je moet je ook voorbereiden op zaken die over twintig jaar van belang kunnen zijn. Of acteren op onderwerpen die ineens urgent worden, zoals zoetwaterbeschikbaarheid en netcongestie.” Kijkend naar wat een samenwerking succesvol maakt, wordt het belang van ‘geven en nemen’ centraal gesteld. Wooning geeft aan dat PPS zeker niet alleen maar ‘polderen’ is. “Het mag aan twee kanten best schuren. Als het een beetje pijn doet, weet je dat het echt ergens over gaat. Ik heb weleens een overleg opgeschort over de Gnephoek omdat de marktpartijen onderling niet ver genoeg waren met hun huiswerk. Andersom heeft Patrick weleens rechtsomkeert gemaakt omdat er wezenlijke punten niet op de agenda bleken te staan. Dat moet kunnen naar mijn idee.”

Op de inhoud mag het ook hard tegen hard gaan, wat haar betreft: “Je moet heel goed weten wat je wilt hebben. Bij de Rijnhaven hebben we bijvoorbeeld zwaar ingezet op een beeldkwaliteitsplan; ik wil koste wat het kost sturen op inhoudelijke samenhang. Datzelfde geldt voor het parkeren in een hub. Tegelijkertijd moet je ook kunnen inzien wat voor de ander belangrijk is en waarom. En de tijd nemen om het daar met elkaar samen over te hebben. Even loskomen van je eigen onderhandelingsstrategie.”

Eigen stoel

Joosen zag dit ook bij de Gnephoek gebeuren: “Laten we eerlijk zijn: er zijn in elk plan thema’s waar je als ontwikkelaar wakker van kunt liggen, nu of later. Bijvoorbeeld de 50 hectare natuur die we daar gaan aanleggen – best spannend. Maar het zijn essentiële onderdelen die we niet opzij willen schuiven. We hebben die voornaamste tien uitgangspunten in één middag op een A4 gezet met elkaar, waarbij de programmatische en de zakelijke kant hand in hand gingen. Ook een thema als de inbrengwaarde kwam daarin terug. Als publieke en private partijen hebben we ons daar ter plekke aan gecommitteerd, zonder allerlei ceremonieel. Op basis daarvan konden we ook klip en klaar onze propositie neerleggen bij de provincie en het Rijk.”

Wooning: “Zo voerden wij als gemeente, met voormalig Deltacommissaris Wim Kuijken als begeleider, de gesprekken met Rijk en provincie, daar waren de marktpartijen echt niet bij. Andersom zijn wij als gemeente zeker niet altijd bij de gesprekken met de marktpartijen onderling over de verdeelsleutel in termen van inbrengwaarde en de verdeling van de ontwikkelrechten. Op zo’n moment is het cruciaal om te respecteren dat de ander een eigen stoel heeft. Ga daar vooral niet op zitten.”

Laat onverlet, sluit Wooning af, dat onderwerpen nooit eenzijdig bij een van de partijen terecht mogen komen: “Of het nu gaat om de grotere ambitie of bijvoorbeeld de verdeling van de ontwikkelrechten tussen markt en overheid, zorg ervoor dat het gesprek daar met elkaar over wordt gevoerd. Ook al is dat lang niet altijd even gemakkelijk. Eenzijdig eigenaarschap leidt tot een ongewenste verschuiving in de machtsbalans met voor je het weet een onvolwaardige gebiedsontwikkeling als uitkomst. Immers: een duurzame, leefbare plek creëren vraagt om veel meer dan een functionele invulling.”