De kansen van Community Benefit Agreements

Verslag Workshop - Community Benefit Agreements in Nederland

Na een warm welkom van gastheer René Kamperman van Bouwfonds Ontwikkeling legde Menno van der Veen van onderzoeksbureau Tertium kort uit dat Community Benefit Agreements (kortweg CBAs) overeenkomsten zijn tussen ontwikkelaars en belanghebbenden in een gebied. In die overeenkomsten wordt afgesproken onder welke voorwaarden een bepaalde ontwikkeling doorgang kan vinden. Zo kan in een CBA worden afgesproken dat de ontwikkelaar ouderenwoningen moet bouwen, dat het project banen moet bieden voor lokale zzp’ers, of dat er alleen maar duurzame materialen mogen worden gebruikt. De gemeente blijft in deze situatie op afstand. Zij faciliteert de gesprekken tussen partijen – ontwikkelaar, belangengroepen en burgers – en checkt alleen of de overeenkomst aan een aantal basiseisen voldoet. Van der Veen legde uit dat de gemeente bij CBAs het ontwikkelproces vervolgens monitort, en eventueel het resultaat controleert. Inhoudelijk praat zij echter niet mee, al kan haar expertise (bijvoorbeeld op het terrein van parkeren of milieu) door onderhandelende partijen worden geraadpleegd.

Spanningen

Het instrument CBA komt uit de Amerikaanse gebiedsontwikkelingspraktijk, waar het wordt gezien als een mogelijkheid om waarde af te romen door lokale investeringen af te dwingen van een ontwikkelaar in ruil voor brede steun voor zijn project. Sommigen beschouwen CBAs als een voorbeeld van het ideaal van een participatieve democratische besluitvorming. De lokale gemeenschap wordt zo vroeg mogelijk betrokken in de planvorming en bepaalt mede de inhoud van de plannen in ruil voor steun. Dit levert natuurlijk spanningen op met overheden (zowel ambtelijk als politiek), of met organisaties en burgers die vinden dat hun stem niet of onvoldoende gehoord wordt. Bijna in alle voorbeelden uit Noord-Amerika die tijdens de workshop de revue passeerden kwamen deze spanningen naar voren. Ook in de discussie tussen Nederlandse ontwikkelaars, architecten, belangenverenigingen, gemeenten en wetenschappers vroeg men zich af: kunnen Nederlandse gemeente wel een louter procedurele rol spelen? Wie bepaalt eigenlijk of belanghebbenden voldoende gehoord zijn? En: wat kunnen we nou wel en niet afspreken met elkaar?

Aan de hand van projecten uit California en New York wordt duidelijk dat CBAs in de Verenigde Staten gericht zijn op het realiseren van publieke voorzieningen en sociaal-economische spin-off. Met private investeerders en ontwikkelaars wordt dikwijls afgesproken dat de (her)ontwikkeling van een gebied gepaard moet gaan met concrete banen, scholing en blijvend betaalbare huisvesting voor de arme en laagopgeleide omwonenden van het project. Ook over de periode van uitvoering van de plannen worden afspraken gemaakt, bijvoorbeeld ten aanzien van verkeers- en geluidsoverlast of het lokaal inhuren van bouwpersoneel. De tegenprestatie is contractueel vastgelegde steun voor het project. Als een CBA is getekend kunnen ontwikkelaars bij de gemeente snel tot de juiste vergunningen komen.

Projectcollectiviteit

Van der Veen legde aan de hand van het project Atlantic Yards in het New Yorkse Brooklyn uit hoe belangrijk het is om voldoende tijd te investeren in het onderhandelingstraject rondom een CBA. De ontwikkelaars in Brooklyn wilden de CBA voor hun project te snel sluiten omdat men al verzekerd was van voldoende politieke en ambtelijke steun voor het project, wat op zichzelf voldoende was om het project te realiseren. Hierdoor werd de steun van enkele mondige groepen binnen en rondom het projectgebied niet verkregen, waarna het toch al ingewikkelde project – terwijl de bouw van een enorm basketbalstadion gewoon doorging – politiek, juridisch en in de media escaleerde. Een voorbeeld in New York waar ontwikkelaar en investeerder tot goede afspraken zijn gekomen met belangengroepen en burgers is Kingsbridge Armory in The Bronx, ten noorden van Manhattan. Hier wordt, mede op verzoek van de lokale gemeenschap, een enorme hal de komende jaren herontwikkeld tot (naar verluid) ’s werelds grootste IJsstadion. Ook hier hebben banen en sociale voorzieningen voor omwonenden een belangrijke rol gespeeld in de onderhandelingen, maar ook parkeren en de duurzaamheid van gebouwen.

Naast de voorbeelden uit New York werden ook een drietal CBAs uit Californië gepresenteerd. Marten Bolt van de Universiteit van Amsterdam concludeerde aan de hand van drie cases dat het bij een CBA draait om het creëren van vertrouwen.

Van der Veen gebruikte de term ‘projectcollectiviteit’ om het belang van dat vertrouwen te benoemen. Elk project, stelde hij, creëert een eigen collectiviteit van bewoners van het gebied en eventueel belangenorganisaties, die zonder het project niet zou hebben bestaan. Het is dus belangrijk om die projectcollectiviteit te zien als een brede coalitie van personen en belangen die door het project bestaat en er ook invloed op uit wil oefenen. Daarvoor is nodig dat tijd geïnvesteerd wordt om die coalitie zo groot mogelijk te maken.

Cultuurverandering

Op de vraag of de CBA voor twee concrete project in Nederland – Diemen Bergwijkpark en Tweede fase IJburg, gepresenteerd door XOOMlab – een goed instrument kan zijn kwam tijdens de middag in Haarlem geen eensluidend antwoord. Gemeente Diemen over het studiegebied Bergwijkpark: “We hebben ons afgevraagd wat we als gemeente nu écht belangrijk vonden, en dat was de ontsluiting en kwaliteit van de openbare ruimte. De rest hebben we helemaal vrij gelaten. Dat was niet gemakkelijk, maar het leverde vanuit de markt verassende voorstellen op.”

Uit de discussie kwam vaak naar voren dat de toepassing van CBAs in Nederland voor partijen een behoorlijke cultuuromslag vergt. Hetzelfde zal nodig zijn bij andere vernieuwende ideeën zoals wijkinvesteringszones of het gebruik van social media. De verschuiving van planningstaken van het publieke naar het (semi-)private domein zal bij velen weerstand oproepen. “Maar als je veranderingsgezinde ambtenaren weet te vinden en bestuurlijke steun organiseert, kan het lukken”, zo luidde één van de stellingen tijdens de wrap-up. Bouwfonds is als ontwikkelaar in ieder geval bereid het experiment aan te gaan. Kamperman: “De maatschappij verandert, en dat betekent dat onze manier van werken ook moet veranderen.”

Tertium, het bureau dat in samenwerking met Bouwfonds en de Universiteit van Amsterdam de toepassingsmogelijkheden van CBAs in Nederland onderzoekt, gaat het instrument nu middels een pilot in praktijk brengen.

Meer weten of geïnteresseerd om een project in uw gemeente aan te melden? Klik hier