De koers voor het Rijksvastgoedbedrijf, zo krijgt een voorbeeldige rol echt gestalte

Vier jaar geleden verscheen het adviesrapport Rijk als rentmeester: sturen op maatschappelijke meerwaarde. In dat ‘eerste deel’ adviseerde het CRa om maatschappelijke meerwaarde geen extra vinkje meer te laten zijn op een projectlijst, maar om het begrip een essentieel uitgangspunt te laten zijn van het gebiedsontwikkelingsproces. Het college was destijds in de basis positief over de positie die het begrip innam in de missie van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Alleen legde het sturen op maatschappelijke meerwaarde het in de praktijk nog te vaak af tegen ‘sober en doelmatig’ handelen. Voor zowel de lokale context als de ‘zachte waarden’ in gebiedsontwikkeling was volgens het rapport “weinig ruimte binnen het huidige stelsel.”

Vorig jaar zette het Rijksvastgoedbedrijf al een concrete stap om die gewenste grotere maatschappelijke rol te kunnen spelen in gebiedsontwikkeling. Tessa Flantua en Rik Bauer vertelden op Gebiedsontwikkeling.nu over ‘de logische stap’ in de nieuwe richting. Met de grootste en meest diverse vastgoedportefeuille van Nederland én een nieuwe directie Gebieds- en Vastgoedontwikkeling wil het RVB een prominente rol spelen in de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en alle maatschappelijke uitdagingen die daarbij komen kijken.

Dat betekent ook niet alleen maar grond verkopen, maar ook actief kijken of er posities ingenomen kunnen worden. Rik Bauer: “We willen niet alleen maar aan tafel zitten omdat we grondeigenaar zijn. We willen aan tafel zitten om mee invloed te hebben en het plan mee vorm te geven. Vooral als het over integrale en complexe opgaves gaat, zoals in de NOVEX-gebieden. Bij een transformatie naar natuur lijkt het niet logisch om bij ons aan te kloppen, maar we willen juist helpen om die complexe puzzels op te lossen.”

Veel tijd en energie

Het College van Rijksbouwmeester en Rijksadviseurs (CRa) heeft vorige week het tweede deel van de Rijk als Rentmeester-serie gepubliceerd. In het rapport Rijksvastgoed als hefboom voor maatschappelijke waarde richt het College zich voor de tweede keer op de rol van het Rijksvastgoedbedrijf in gebiedsontwikkeling. Want, zegt het CRa, als grootste vastgoed- en grondbezitter van Nederland kan het RVB een voortrekkersrol spelen. Alleen vraagt deze rol wel om goed rentmeesterschap, zo luidt de rode draad van het advies. Een goed rentmeester toont zich “als een hoeder die zijn gebouwen en terreinen inzet om maatschappelijke waarde te creëren, door slimme combinaties te maken met oog voor kwaliteit. Goed rentmeesterschap kijkt niet alleen vooruit, maar neemt ook een zorgvuldige positie in ten opzichte van alles wat hem/haar is nagelaten.”

De aanbevelingen in het rapport zijn gebaseerd op de ervaringen die het CRa als onafhankelijk adviseur van het RVB in verschillende projecten heeft opgedaan. Zo zou in Den Haag de herinrichting van de rijksgebouwen kunnen helpen om de openbare ruimte levendiger te maken. In Den Bosch kan het vroegtijdig opstellen van een brede ruimtelijke en cultuurhistorische analyse van Fort Crèvecoeur (met bijbehorende toekomstscenario’s) bijdragen aan de besluitvorming over een duurzame toekomst van het fort. En in Breda is de herontwikkeling van de Koepelgevangenis volgens het CRa een uitgelezen kans om een integrale visie op duurzaamheidsthema’s te implementeren in het ontwerp, de realisatie en het beheer van het gebied.

Veel tijd en energie

Volgens de onderzoekers komen de successen die deze projecten laten zien in het koersen op maatschappelijke waarde via rijksvastgoed, niet vanzelf tot stand. Er is veel tijd en energie in gestoken “om de kansen voor maatschappelijke waarde te agenderen.” Dit moeizame proces heeft drie oorzaken. Er is allereerst een gebrek aan sturing op het creëren van maatschappelijke waarde. Er bestaat rijksbreed geen eigenaarsrol voor maatschappelijke waardecreatie. De ambities van zowel de gebruikers als de RVB-ambtenaren zijn daarom (te) vaak leidend. Zo sporen de onderzoekers het Rijk in Den Bosch aan om zelf het goede voorbeeld te geven. “Ga verstandig en zuinig om met hetgeen we hebben. Laat de instandhoudingsplicht niet liggen. Beheer je objecten goed en op tijd en maak hier middelen voor vrij.”

Ten tweede is er onvoldoende ondersteuning vanuit draagvlak en kennis. Voorstellen om invulling te geven aan maatschappelijke waarde worden binnen het RVB wisselend ontvangen. “Er wordt te weinig gebruikgemaakt van de kracht van ontwerpend denken en handelen: dat kan helpen om naast de initiële ruimtebehoefte verbindingen te leggen tussen ruimte, tijd en veranderende behoeften in de samenleving.” In Den Haag moet een duidelijke verhouding tussen RVB, CRa en de gemeente in het gebied CS-Oost hier voor zorgen. “Helderheid en duidelijke afspraken vanaf het begin van een samenwerking zijn voor alle partijen waardevol.”

Tot slot is er een gebrek aan middelen voor maatschappelijke waarde. Financiële keuzes worden overwegend gemaakt op basis van de gebruikswaarde. “Maatschappelijke waarde maakt een project niet altijd duurder, maar als het vraagt om investeringen, dan komt het aan op de expertise en inzichten van een projectverantwoordelijke of er in het begin van een project voldoende middelen zijn gereserveerd om invulling te kunnen geven aan maatschappelijke waardecreatie.” Zo lag in De Bilt in de businesscase van het RVB de focus “slechts op een keuze voor hergebruik van een van de gebouwen (A of B) of een nieuwbouwoptie.” En door die beperkte (financiële) focus worden er kansen gemist. “Het RVB had tot voor kort weinig aandacht voor de samenhang tussen gebouwen en terrein, terwijl dit bij de geplande ontwikkelingen grote kansen biedt. De mogelijkheid de opgave integraal te benaderen en daarmee de gebouwen, het landschap en de omgeving tegelijkertijd en in samenhang te bedienen zal uiteindelijk tot betere en meer gedragen resultaten leiden.”

Vastgoed als hefboom

De onderzoekers zijn duidelijk in het adviesrapport. Het RVB kan een voorbeeld zijn voor zowel andere overheden als ook voor private en maatschappelijke partijen door invulling te geven aan dat begrip rentmeesterschap, een lange termijnvisie te hanteren en anticyclisch te investeren. Om die ambitie te kunnen realiseren, doen de onderzoekers zes aanbevelingen aan het RVB voor het inzetten van rijksvastgoed als hefboom voor het creëren van maatschappelijke waarde met huisvestingsprojecten:

- Definieer wat maatschappelijke waardecreatie met rijksvastgoed betekent. Stel hiervoor duidelijke beleids- en uitvoeringskaders op. Het ontwikkelen van rijksvastgoed dat verder gaat dan het primair bedienen van de gebruiksvraag, vraagt immers afstemming met de omgeving.

- Realiseer rijksvastgoed dat actief bijdraagt aan en verbonden is met de publieke ruimte, waardoor het rijksvastgoed de omgeving ten goede komt. Betrek hierbij ook omwonenden.

- Zet ontwerpend denken en handelen vroegtijdig in op het portefeuilleniveau om verbindingen tussen rijksvastgoed en de maatschappij vroegtijdig te signaleren.

- Ontwikkel een andere manier van rekenen en financieren om de maatschappelijke waarde van rijksvastgoed te versterken. Om te kunnen handelen als goed rentmeester is een manier van rekenen en financieren nodig die vertrekt vanuit gedeelde waarden en doelen, in plaats vanuit gescheiden instrumenten en systemen.

- Zet buitenruimte functioneel en financieel in als gebruiks- en ontmoetingsruimte voor rijksorganisaties (inclusief Defensie) en maatschappij. Denk aan natuurinclusief en circulair bouwen, maatregelen voor klimaatadaptatie, bijdragen aan lichamelijke en geestelijke gezondheid en ruimte voor ontmoeting.

- Koester wat je hebt. Sloop bij voorkeur niet en behoud schuifruimte in de rijksvastgoedportefeuille. Ontwikkel rijksvastgoed dat decennialang relevant blijft en flexibel kan inspelen op diverse ingrijpende maatschappelijke veranderingen.