De kracht van een goed concept

NEPROM Masterclass Conceptontwikkeling naar Eindhoven

De kavelfabriek heeft de langste tijd gehad.

Vroeger was het simpel. Bij de ontwikkeling van een bedrijventerrein gaf de gemeente grond uit aan bedrijven. Die hoefden nauwelijks of geen relatie met elkaar te hebben. De ‘kavelfabriek’ functioneerde puur aanbodgericht. Er zat geen gedachte, laat staan een concept achter. Het resultaat is bekend: Nederland staat vol met anonieme bedrijventerreinen, worstelend met leegstand.

Dat kan niet zo verder, vindt Jeanet van Antwerpen (Inbo). Ze houdt de masterclass-deelnemers voor dat in een wereld waarin alles voortdurend snel verandert en de eindgebruikers de macht hebben gegrepen, ook de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen anders moet worden opgezet. De gebruiker moet nu centraal staan. Met zijn wensen moet de (her)ontwikkeling beginnen. Vervolgens moeten ze worden vertaald in een sterk programmatisch-ruimtelijk concept. Alleen bedrijventerreinen met een duidelijke identiteit, gebaseerd op een doordacht concept, gaan het redden. Die identiteit moet langdurig worden gekoesterd. Zonder inbedding in het landschap en verbindingen met andere functies (onderwijs, kennis, innovatie, zorg) gaat het niet.

Als we het zo doen, ontstaat een werkmilieu in plaats van een bedrijventerrein. Succesvolle voorbeelden zijn er al: de Autostadt van Volkswagen (Wolfsburg), Brennels Buiten (Kraggenburg, Noordoostpolder); Eco-Municity (Oosterwolde), Traffic Port (Venlo) en de High Tech Campus in Eindhoven.

High Tech Campus Eindhoven: een groen werkmilieu, aantrekkelijk voor de knapste koppen ter wereld.

Architect Aron Bogers (Inbo) neemt de masterclass-deelnemers vervolgens mee het terrein op van de High Tech Campus, om het concept van zo’n nieuw werkmilieu daadwerkelijk te ‘proeven’. De eerste indruk is vooral groen. Alle gebouwen staan aan lange lanen in een groene omgeving met gras, berkenbosjes en wandelpaden. In het noorden slingert het riviertje de Dommel naar Eindhoven. In het zuiden, verstopt achter groen, hoor je vaag het verkeer op de A2.

Ooit zag het er hier totaal anders uit. Dit was een grauw bedrijventerrein met het NatLab van Philips, een verzameling non-descripte kantoorgebouwen op asfaltvlaktes vol geparkeerde auto’s. In 1998 maakte Inbo – samen met JHK Architecten en Juurlink [+] Geluk – het masterplan voor een complete metamorfose. Het concept? Een technologiecentrum in een groene omgeving, waar interactie en teamwork wordt gestimuleerd. Een werkmilieu dat aantrekkelijk is voor de wereldtop op technologiegebied.

Wie er nu rondloopt, kan maar één conclusie trekken: het is gelukt. Naast Philips vestigden zich hier sinds 2002 zo’n honderd andere high tech-bedrijven, nu samen achtduizend medewerkers. Daar zijn klinkende namen bij zoals Atos Origin, NXP en Dalsa. Voorjaar 2012 kocht investeerder Marcel Boekhoorn het gehele terrein, een teken aan de wand. ‘Brainport Eindhoven’ is een van de regio’s die onlangs nog in Fortune werden aangemerkt als een potentieel nieuw Silicon Valley.

De knapste koppen ter wereld moeten hier prettig kunnen werken. Daarop is alles afgestemd. Het is hier groen, omdat ingenieurs graag in een groene omgeving werken. ‘Sterker nog, dit is het groenste bedrijventerrein van Nederland,’ zegt Bogers tijdens de rondleiding. Het omringende landschap is als uitgangspunt genomen. De kantoor- en bedrijfsgebouwen, vaak gedateerd, trekken zelf nauwelijks aandacht. Ook nieuwe gebouwen doen dat niet. Bogers: ‘De nieuwbouw is sober, zodat het landschap de dragende kracht blijft.’

Auto’s zijn zo goed als verdwenen uit de openbare ruimte. Ze zijn weggewerkt in zorgvuldig ontworpen, maar onopvallende parkeergarages. Het gebied heeft een nieuw centrum gekregen: een grote waterpartij. Aan de rand daarvan staat The Strip, een langgerekt gebouw met vergaderruimtes, restaurants en een goedlopende AH to go. Hier kunnen medewerkers elkaar ontmoeten en inspireren. Ook is er een congrescentrum ondergebracht.

‘Eigenlijk is Cor Boonstra de geestelijk vader van dit idee,’ zegt Bogers, wijzend op de gebouwen van het voormalige NatLab. ‘De toenmalige ceo wilde de Philips-ingenieurs uit hun werkhokjes halen. In een open, innovatieve netwerkomgeving zouden ze tot nog betere prestaties kunnen worden aangezet.’ Een ander voorbeeld van die kruisbestuiving is gebouw MiPlaza. Hier zijn twee clean rooms (stofvrije ruimtes) die onderzoekers per dagdeel kunnen huren, zodat ze torenhoge investeringen voor eigen voorzieningen kunnen uitsparen. Elders op het terrein zijn twee bedrijfsverzamelgebouwen met gedeelde faciliteiten.

Het groen is nog jong, merken de masterclass-deelnemers op. Er is een beetje weinig reuring, valt te horen. Ook bij The Strip bruist het niet. Bogers erkent dat. ‘Op vrijdagmiddag is dat anders. En: we zijn hier nog niet klaar. Van de campus is nu zo’n 70 procent gerealiseerd. De resterende 30 procent komen aan de zuidkant, waarbij tegelijk een sportfaciliteit wordt gerealiseerd – erg belangrijk voor expats.’ De reuring zit vooral in de hoofden van de kenniswerkers, lijkt het. Jaarlijks worden op deze campus achtduizend nieuwe patenten aangevraagd.

Heel opmerkelijk: hier is geen leegstand. Bogers benadrukt het duurzame karakter van deze herontwikkeling. ‘Zonder dit plan waren de gebouwen van Philips ongetwijfeld gesloopt. Door een goed concept kun je dus waarde toevoegen aan bestaande gebouwen, ook als ze verouderd zijn – al bleken de casco’s met hun grote ruimten prima herbruikbaar. De twee grote NatLab-gebouwen hebben een nieuwe bestemming gekregen.’ In plaats van een berg sloopafval laat Philips kansrijke gebouwen en een bloeiende technologiecampus na aan de stad, zegt Bogers. ‘Eindhoven krijgt iets terug van dit bedrijf. Het wordt nu echt een stad, dankzij de gebiedsontwikkeling op de vrijgekomen Philips-terreinen. Dat getuigt van duurzaamheid.’

Het masterplan voor de High Tech Campus is niet in beton gegoten. Het gebiedsconcept is flexibel en kan veranderen als de omstandigheden daarom vragen.

Strijp R: een flexibel concept dat wonen en werken combineert op een plek met een identiteit.

Een van de fascinerendste vrijgekomen terreinen in Eindhoven is Strijp R, het fabriekscomplex (19 hectare) waar Philips in vroeger tijden beeldbuizen produceerde. Het terrein, vlakbij het monumentale Drentse Dorp aan de rand van de binnenstad, werd in 2005 aangekocht door Amvest. Michiel Schaap, programmamanager van Amvest, laat de masterclass-deelnemers een blik werpen op de ontwikkeling van dit gebied. Er wordt inmiddels volop gebouwd: de eerste fase (80 woningen) van het woningbouwprogramma staat in de steigers. Pal daarnaast staan ‘industriële relicten’, zoals Schaap ze noemt: een oud laad- en losperron, naast historische fabriekspanden waarin de bekende meubelontwerper Piet Hein Eek zijn atelier en showroom heeft gevestigd. In het pand van Eek delen de verschillende betrokken partijen vervolgens ieder vanuit hun eigen invalshoek hun visie op het de ontwikkeling en het concept.

Toen Eek zijn oog liet vallen op deze gebouwen, kreeg de gebiedsontwikkeling van Strijp R een verrassende wending, zegt Schaap. ‘We waren al een tijdje bezig, maar we stelden ons graag voor deze ontwikkeling open. De tijd van blauwdrukken en structuurplannen is namelijk voorbij. Die werken als krimpfolie. De klant raakt erdoor in de verdrukking. Door de crisis verandert dat eindelijk.’

Maar ook vóórdat Eek zich meldde ging Amvest al uit van flexibiliteit. Schaap: ‘Er was géén plan. Er was wel een concept, een brand sheet waarop stond voor welke bewoners dit gebied interessant zou kunnen zijn.’ Dat zijn de inventive people, de kenniswerkers die in de regio Eindhoven talrijk zijn, maar voor wie nog te weinig wordt gebouwd wat zij willen: stedelijke woonmilieus met veel groen. Toen Eek de twee fabrieksgebouwen aankocht, ontstond er een prachtkans om het gebied een mix van functies te geven die prima past bij deze binnenstedelijke locatie, én bij de doelgroep. Later kwam er nog een restaurant bij.

Die flexibiliteit vraagt van de architect en stedenbouwkundige het uiterste, zegt Thijs Asselbergs, de ontwerper van het gebied. Het was vanaf het begin een grote puzzel om het gevraagde programma op een verantwoorde manier in te passen. ‘Steeds weer maakten we nieuwe maquettes, met verschillende gradaties van verdichting. En toen kwam Eek.’ Waarmee het puzzelen niet afgelopen was. ‘Het verschil met vroeger: als ontwerpers anticiperen we meer op wat mensen willen, en dat ook nog eens in kleinere eenheden, soms zelfs per vier woningen.’

Deze werkwijze doet dus een groot beroep op het vakmanschap en het conceptueel vermogen van alle betrokkenen: gemeente, ontwikkelaar en ontwerper. Alle aanleiding voor een levendige discussie. Conceptueel ontwikkelen is prima, maar hoe zit het met het conceptueel vermogen van investeerders, van raden van commissarissen? Gaan een brand sheet en een flexibel plan zonder eindbeeld wel samen met een spreadsheet met scherp berekende exploitatieresultaten?

Heleen Aarts, directeur gebiedsontwikkeling van Amvest, zegt dat deze werkwijze inmiddels standaard is. ‘Wij hebben afscheid genomen van het idee dat wij weten hoe mensen willen wonen. We zoeken liever naar de identiteit van een plek. Die vind je door goed te luisteren en open te staan voor ontwikkelingen die een gebied verder kunnen brengen.’ In Eindhoven was dat dus de komst van Eek. Maar Amvest staat ook open voor andere initiatieven. Misschien komen hier wel woningen voor studenten of ouderen. Michiel Schaap: ‘De plek trekt nu al nieuwe ideeën aan, bijvoorbeeld mensen met plannen voor collectief particulier opdrachtgeverschap.’ Er is dan ook geen einddatum. Amvest werkt met verschillende scenario’s en verschillende einddata. Dat maakt het maken van spread sheets misschien ingewikkeld, maar alleen zo is deze ontwikkeling kansrijk.

Het is een manier van werken die de gemeente Eindhoven sterk aanmoedigt, zegt Mary Fiers, wethouder Wonen en Ruimte. ‘Kleinschalige initiatieven hebben Eindhoven in het verleden groot gemaakt. Nu bieden ze kans om uit de crisis te komen.’ De gemeente wil daaraan bijdragen door hinderlijke regels te verminderen. Een ander voordeel is dat de gemeente, die fors moet bezuinigen, het initiatief meer aan ondernemers kan laten. ‘Als zij meer ruimte krijgen, moeten ze wel zorgvuldig omgaan met het publieke belang en het vertrouwen van politiek en samenleving niet beschamen. En dat laatste gebeurt helaas nog te vaak.’ Eén ding is voor Fiers duidelijk: je kunt het kaf en het koren onder ontwikkelaars onderscheiden aan de hand van hun prestaties in conceptuele gebiedsontwikkeling.

Masterclass Conceptontwikkeling

De Masterclass Conceptontwikkeling is de topopleiding van de NEPROM, bedoeld voor de high potentials en projectontwikkelaars die al de nodige bagage hebben. De masterclass geeft inzicht in het totale proces van hoe een concept voor een bepaalde locatie tot stand komt en wordt ontwikkeld. De masterclass wordt begeleid door ‘hoofddocent’ Jos Sentel (ThirdPlace). De deelnemers ontmoeten tijdens de vier blokken praktijkdocenten uit de top van ontwikkelend Nederland maar ook vakmensen uit relevante andere disciplines. In workshopvormen krijgen de deelnemers methoden en technieken aangereikt en wordt er gewerkt aan de competenties van de conceptontwikkelaar. Om concepten en projecten ook daadwerkelijk te zien, te beleven en te beoordelen vinden de vier blokken plaats in vier verschillende steden: Amsterdam, Groningen, Eindhoven en Rotterdam.

Deelnemers aan de masterclass conceptontwikkeling 2012 waren: Martin Leeuwis (Bouwfonds Ontwikkeling), Anouk Reintjens (Ymere), Jeroen Roijers (Woonstad Rotterdam), Peter van Antwerpen (Stichting Trudo), Erik Vis (KondorWessels Projecten), Coen van Oudheusden (Leyten), Michelle Corbeau (AM), Matthijs Noordermeer (Dudok Wonen), Margo van Aarle (ASR Vastgoed Ontwikkeling), Hans Rietdijk (Stadgenoot), Monique Kwaak (Ymere), Sander van der Wolf (VORM Ontwikkeling), Evelien Houwer (Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling Noordwest), Chakir Ahaloui (Heijmans Vastgoed), Kevwe Scott-Emuakpor (ASR Vastgoed Ontwikkeling), John Priem (Bouwfonds Ontwikkeling).

De editie van 2013 start op 14 mei. Kijk voor meer informatie op www.neprom.nl/mcco