De kunst van succesvol transformeren

Leegstand in winkelstraten vormt een aanslag op de kwaliteit van de binnensteden

Volgens Dick Boeve en Joost Kamps, respectievelijk projectmanager en adviseur gebiedsontwikkeling bij Metrum, variëren de schattingen over de terugloop van de vraag van 10 tot 33%. Locatus becijferde dat de leegstand in april dit jaar 6,5% bedroeg op een totaal van 220.000 winkels. Naar verwachting loopt de leegstand de komende jaren op tot 9–10%. Regionaal zijn er wel grote verschillen. In Noord-Holland (3,9%) en Utrecht (5,0%) is de leegstand het laagst, en in Limburg (9,8%) het hoogst. Ook boven de winkels is de leegstand zichtbaar. De vereniging Wonen boven Winkels Nederland schat dat er zo’n veertigduizend verdiepingen leegstaan boven winkels in winkelcentra en aanloopstraten. De gevolgen van de leegstand zijn ingrijpend. Boeve: ‘Vastgoedwaarden dalen en de economische vitaliteit en leefbaarheid worden aangetast. Vooral in de aanloopstraten van binnensteden vormt dit een groot probleem.’

Wat te doen met het stijgende aantal aanloopstraten dat in de problemen komt? Pappen en nathouden is volgens Boeve en Kamps geen optie. Boeve: ‘Gemeenten proberen met subsidies afgegleden aanloopstraten soms nieuw leven in te blazen. Dat werkt vaak op korte termijn; daarna bloedt het langzaam dood. Aandacht en nieuwe subsidies gaan vervolgens uit naar een volgende probleemstraat, om daar de eigenaren en ondernemers te plezieren.’

Wonen boven of in de voormalige winkel biedt voor eigenaren, investeerders en gemeenten daarentegen kansen, ook financieel, denken Kamps en Boeve. Kamps: ‘Onder singles en koppels tussen de 18 en 35 jaar stijgt de vraag naar appartementen in het centrum, waardoor de huurprijzen zijn gestegen.’ Boeve: ‘Transformatie vraagt om een flinke investering, maar geeft vervolgens een stabiele huuropbrengst met een beperkt risico.’ Kamps: ‘Voor de eigenaren is afboeken wel de sleutel. Op termijn behaal je een weliswaar lager, maar wel stabieler rendement.’

Een geslaagde transformatie van slechte aanloopstraten met behulp van wonen in of boven winkels vereist een goede samenwerking tussen huurders/eigenaren, gemeenten en financiers. Boeve: ‘Creatief zoeken naar investeringsmogelijkheden staat centraal. Elkaar verstaan en begrijpen is een eerste stap. Samen sta je sterker.’

Bij de gemeente zorgt die zoektocht wel voor een aantal vragen: hoe kan ze een transformatie sturen zonder te verwerven en zonder grote sommen te investeren? Hoe stuurt ze een ontwikkeling over de lange termijn? Metrum ontwikkelde hiervoor een drietrapsraket. Stap één is kiezen: welke gebieden zijn belangrijk en welke kwetsbaar? Kamps: ‘De gemeente moet in overleg met ondernemers en experts benoemen waar het winkelgebied zich de komende tijd gaat ontwikkelen, en vervolgens een keuze maken. Welke straat pakt ze wel en welke pakt ze niet aan? Voor sommige straten of eigenaren een hard gelag, maar het biedt wel zekerheid. Voor hen is wonen boven of in winkels dan een optie. Deze stap zorgt voor duidelijkheid op de lange termijn.’

In de tweede stap staat het organiseren en faciliteren centraal. Boeve: ‘Door gesprekken met de ondernemers en eigenaren krijgt een gemeente inzicht in wie kan en wil meedoen. Vervolgens maakt ze een plan van aanpak met een bijpassend ruimtelijk ordeningsbeleid en met een financieel inzicht in wat transformatie oplevert.’ Kamps: ‘De derde stap staat voor waarborging van het proces. De gemeente moet vasthouden aan haar visie. In de praktijk zien we dat deze regelmatig in de bureaulade verdwijnt. Er komt alleen beweging bij een politieke koers die langere tijd stand houdt.’

Bedrijfsmatige aanpak

Bij het creëren van woningen boven of in winkels kan een gemeente de transformatie subsidiëren of kiezen voor een bedrijfsmatige aanpak. Hierbij verwerft een nieuwe investerende partij, bijvoorbeeld een belegger of woningcorporatie, de leegstaande panden en ontwikkelt voor eigen rekening en risico de wooneenheden. Boeve: ‘Een bedrijfsmatige aanpak is doorgaans effectiever dan subsidies.’

Kamps constateert dat veel lokale beleggers steeds meer vastgoedposities overnemen van institutionele beleggers op B- en C-locaties. ‘Zij spelen een belangrijke rol in het vitaal houden van de aanloopstraten. Het zijn ‘local hero’s’ die emotionele betrokkenheid tonen omdat ze vaak zelf in het dorp of de stad wonen waar de problematiek zich afspeelt.’ Wat betreft de rol van banken merkt Boeve op dat ze vaak geen voorstander zijn van grote investeringen of een functiewijziging, omdat dit de waarde van hun onderpand aantast. ‘Toch is het belangrijk dat banken financiering beschikbaar stellen met het oog op het langetermijnrendement en de beleggingswaarde. Niets doen betekent ook voor de financier een steeds groter risico. De kans dat een lening niet volledig wordt terugbetaald is immers groter.’

Vernieuwing wordt in steeds meer aanloopstraten een must. Wonen in en boven winkels biedt veel kansen, concluderen Boeve en Kamps. ‘Maar betrokkenheid van gemeente en financiers is een absolute vereiste om transformatie te doen slagen.’