De kwetsbaarheid voor overstromingsrisico’s: zet de sociale bril op

Nederland staat bekend om zijn unieke ligging en geavanceerde watersystemen, doordat een kwart van het land zich onder zeeniveau bevindt. Bovendien is dit lagergelegen gebied het dichtstbevolkte deel van Nederland, waar 70 procent van het bruto nationaal product (bbp) wordt verdiend. Tegelijkertijd heeft Nederland een van de hoogste hypotheekschuld tot bbp-verhoudingen ter wereld. Een grootschalige overstroming zou hierdoor kunnen leiden tot betalings- en financieringsproblemen voor huiseigenaren. Dat heeft uiteindelijk een ontwrichtende werking op de Nederlandse economie en samenleving.

Voor partijen binnen de vastgoedsector kan het risico op overstromingen, ook wanneer deze feitelijk (nog) niet hebben plaatsgevonden, resulteren in meer ongunstige financieringsmogelijkheden. Denk bijvoorbeeld aan duurdere leningen voor gebieden met een hoog risico. Daarnaast wordt het verzekeren van overstromingsrisico’s duurder, maar ook lastiger door de onzekerheden van het effect van overstromingen op de waarde van het te verzekeren object. Deze complexiteit in het verzekeren maakt ook het realiseren van gebiedsontwikkelingen lastiger. Hoewel deze overstromingsrisico’s misschien nog ver weg lijken, is het door de lange horizon van veel gebiedsontwikkelingen relevant hier nú over na te denken.

Sociale aandacht

Het doorgronden van de impact van overstromingskwetsbaarheid op vastgoedwaarden is belangrijk voor diverse belanghebbenden, zoals bewoners, investeerders en verzekeraars. Ervaren partijen als investeerders en verzekeraars houden rekening met deze risico’s, terwijl veel eindgebruikers (bewoners) zich niet bewust zijn van deze risico’s. Dit creëert een latente onbalans. Wanneer zich bij extreem weer overstromingen voordoen, volgt er een correctie met dalende prijzen, met een maatschappelijk ontwrichtend effect. De bewoners met de financiële risico’s blijven achter. Bewustwording en integratie van deze risico's in investeringsbeslissingen voorkomt deze schokken, maar vereist investeringen om klimaatrisico's zichtbaarder te maken.

Voor de toekomst van Nederland is het van cruciaal belang om methoden verder te ontwikkelen die een diepgaand begrip bieden van de risico's van overstromingen op vastgoed en de daaropvolgende economische gevolgen. Deze ontwikkeling kan bewoners en investeerders begeleiden naar zowel winstgevende als veilige investeringsmogelijkheden, terwijl er tegelijkertijd een verhoogde transparantie kan ontstaan over overstromingsrisico's vanuit overheidsinstanties. De bestaande modellen voor het analyseren van de impact van kwetsbaarheid voor overstroming van woningen lijken echter voornamelijk gericht op het informeren van academici en onderzoekers. Ze zijn niet bestemd voor het informeren van bewoners.

Bovendien vereisen deze modellen gedetailleerde data, waardoor ze niet erg toegankelijk zijn en relatief weinig inzicht bieden voor de gemiddelde Nederlander en investeerders. Daarnaast lijkt het erop dat verschillende partijen in de vastgoedsector uiteenlopende databronnen hanteren bij het uitvoeren van analyses. Het gevolg: divergerende uitkomsten.

In de academische literatuur blijkt de ‘hedonische-prijs’ methode een van de meest toegepaste modellen. De uitkomst van dit model is sterk afhankelijk van de definitie en het gebruik van overstromingskwetsbaarheid en de gehanteerde aannames. Het probleem is dat de definitie in de praktijk vaak veel te technisch en met weinig nuance wordt benaderd, met als gevolg dat sociale aspecten van kwetsbaarheid onderbelicht blijven. In mijn onderzoek pleit ik voor een bredere definitie van overstromingskwetsbaarheid, voor een reële afspiegeling van risico’s en hun effect op woningwaarde en met voldoende aandacht voor de sociale aspecten.

Reële kwetsbaarheid per wijk

Om een dieper, socialer inzicht te krijgen in de impact van een ruimere definitie van overstromingsrisico's, heb ik onderzoek gedaan naar de casus Maastricht. De stad heeft een unieke historie van overstromingen binnen Nederland en dat maakt Maastricht een geschikte casus om de relatie tussen vastgoedwaarden en overstromingskwetsbaarheid te bestuderen. In mijn onderzoek heb ik gekeken of het integreren van sociale factoren zoals leeftijd, inkomen en opleidingsniveau in de definitie van overstromingskwetsbaarheid leidt tot een andere verdeling van kwetsbaarheid tussen gebieden. Dit omdat deze definitie wordt gebruikt voor het bepalen veiligheidsmaatregelen, maar ook voor het onderzoeken van eventuele waardevermindering van vastgoed door overstromingsrisico’s.

Met zestien indicatoren is de traditionele definitie, die zich richt op de kans op overstromingen en de daaruit voortvloeiende schade en slachtoffers, vergeleken met een bredere definitie. Voor elke wijk is een score voor overstromingskwetsbaarheid berekend, zowel volgens de traditionele definitie als volgens de herziene definitie. De herziene definitie hield rekening met zowel socio-economische kwetsbaarheid als de ‘rampdraagkracht’ per wijk.

Uit het onderzoek blijkt dat het opnemen van meer sociale factoren in de definitie van overstromingskwetsbaarheid ervoor zorgt dat hele andere wijken als kwetsbaar worden beschouwd. Volgens de traditionele definitie worden wijken in de nabijheid van de rivier of die zich in lagergelegen gebieden bevinden (logischerwijs) als de meest kwetsbare wijken aangemerkt. Echter, wanneer ook rekening wordt gehouden met sociale kenmerken als de demografische samenstelling van de gebieden en de mate waarin de bebouwing bestand is tegen overstromingen, worden ook oudere wijken en wijken met een lagere sociaaleconomische status als kwetsbaar geïdentificeerd.

Kans op reputatieschade

Een onjuiste definitie van kwetsbaarheid kan resulteren in een vertekende waardering van vastgoed in gebieden met overstromingsrisico's. Actoren in de vastgoedsector nemen dan beslissingen die gebaseerd zijn op een vertekende realiteit, zowel voor de investeringen als voor de besluitvorming. Dit kan leiden tot de ontwikkeling van gebieden met een aanzienlijke overstromingskwetsbaarheid. Dit brengt niet alleen verkeerde investeringen met zich mee, maar ook een mogelijke overschatting van de waarde van vastgoed en verhoogde veiligheidsrisico's. Bij een daadwerkelijke overstroming kan dit leiden tot reputatieschade en verlies voor partijen in de vastgoedsector.

Voor de Nederlandse overheid kan het betekenen dat de huidige adaptatiestrategieën mogelijk niet optimaal gericht zijn op kwetsbare gebieden, aangezien de definitie van overstromingskwetsbaarheid een cruciale rol speelt bij het sturen van klimaatadaptatiemaatregelen. Voor bewoners neemt de kans op verhoogde overstromingsrisico’s toe. Ook worden hun woningen verkeerd gewaardeerd, wat mogelijk leidt tot grote onverwachte verliezen voor huiseigenaren.

Integraal modelleren

De casus Maastricht laat zien dat de definitie van overstromingskwetsbaarheid een cruciale rol speelt in ons begrip van kwetsbare wijken en gebieden. De analyse van overstromingskwetsbaarheid toonde aanzienlijk andere resultaten wanneer een alternatieve definitie van overstromingskwetsbaarheid werd gebruikt. Hierdoor worden wijken met een lage rampbestendigheid of een hoog socio-economisch kwetsbaarheidsniveau niet adequaat belicht volgens de traditionele definitie. Bij het gebruik van economische modellen is het dus belangrijk om overstromingsrisico te vertalen naar overstromingskwetsbaarheid.

Dit omvat niet alleen de mate van overstromingsrisico, maar ook het vermogen van bewoners om zich aan te passen en te herstellen na een ramp. Deze benadering helpt om een helderder beeld van de realiteit te krijgen en inzicht te krijgen in de complexe relatie tussen overstromingskwetsbaarheid en vastgoedwaarden.

Door een socialere en bredere definitie van overstromingskwetsbaarheid toe te passen, wordt het voor iedereen inzichtelijker welke risico’s er zijn. In de praktijk betekent dit dat in de ruimtelijke inrichting van Nederland een brede definitie van overstromingskwetsbaarheid expliciet mee genomen moet worden binnen gebiedsontwikkelingen. Hierbij moeten (potentiële) bewoners beter geïnformeerd worden over de mogelijke risico’s van het wonen op bepaalde locaties. Voor de overheid bestaat de uitdaging een beter beeld te geven van deze risico’s, maar ook de regelgeving en verantwoordelijkheden van overstromingskwetsbaarheid tussen actoren duidelijker te maken.

Vastgoedpartijen en gebiedsontwikkelaars moeten verder kijken dan de bestaande beperkte economische framing van overstromingsrisico’s om zichzelf maar ook particulieren tegen onvoorziene risico’s en de daaropvolgende economische schade te beschermen. Bovendien kan de bredere definitie van overstromingskwetsbaarheid voor vastgoedpartijen en gebiedsontwikkelaars bijdragen aan verbeterde en meer op de lange termijn gerichte investeringen die sociaal verantwoord zijn – zoals het investeringen in adaptieve woningen. Economisch en sociaal belang zijn uiteindelijk twee kanten van dezelfde medaille. Beide moeten geïntegreerd worden binnen één definitie van overstromingskwetsbaarheid. In kwetsbare gebieden bouwen voor kwetsbare groepen is niet sociaal verantwoord en heeft een nadelig effect op de welvaart in Nederland in brede zin.