De meerwaarde van ondernemerscollectieven in gebiedsontwikkelingen

De collectieven laten zien dat ondernemers steeds vaker een rol spelen in de bredere gebiedsontwikkeling. Recente initiatieven betreffen onder meer het KeileCollectief in Rotterdam, het Hof van Cartesius in Utrecht of maakgemeenschap De Hoop in Zaandam. Ondernemerscollectieven als deze pionieren, door zich te mengen in de ontwikkeling van een gebied. Soms ontwikkelen ze zelf hun werkruimte, of ze raken met andere vastgoedeigenaren, gebiedsontwikkelaars en de gemeente betrokken bij de planvorming in een gebied. Ook voegen ze vaak waarde toe door met hun activiteiten het gebied leven in te blazen.

In dit verband speelt het vraagstuk dat er in de stad meer ruimte nodig is voor bedrijvigheid. De ruimte voor productieve bedrijvigheid is schaars door te weinig nieuwbouw, de vele ruimte die woningbouw vergt en het omzetten van werkgebieden naar andere functies. Lector Cees-Jan Pen pleitte twee jaar geleden nog op Gebiedsontwikkeling.nu voor het stopzetten van de transformatie van bedrijventerreinen naar woon-werkgebieden om ruimte voor werk te kunnen garanderen. De collectieven reageren op deze schaarste door zich in te zetten voor het borgen van werkruimtes in hun gebieden. Maar dit gaat niet zonder slag of stoot: zij steken naast hun eigen werkzaamheden ook hun energie in de verdere gebiedsontwikkeling, wat een uitputtend proces is.

Waarde voor het gebied

Omdat deze collectieven een relatief nieuwe ontwikkeling zijn, bundelden onderzoekers van de Hogeschool van Amsterdam, Hogeschool van Rotterdam en Fontys Hogescholen, samen met ondernemerscollectieven uit de praktijk de geleerde lessen, successen en uitdagingen van de collectieven. Dat gebeurde in de whitepaper ‘Samen ruimte maken voor werk.’ Met als voornaamste conclusie: om deze collectieven op te schalen, is het belangrijk hun impact in kaart te brengen en nieuwe, langdurige samenwerkingen met gemeenten en vastgoedpartijen te smeden.

Veel ondernemerscollectieven worden door de schaarste van werkruimtes gedreven. In sommige gevallen worden ze zelf eigenaar van een pand, ze werken samen met ontwikkelaars en bouwen ze soms zelf aan hun bedrijfsruimtes, zoals bij Keilewerf I, II en het Hof van Cartesius. In andere gevallen is hun impact vooral buiten de werkplaats in het gebied te merken. De collectieven weten de economische en duurzame ontwikkeling van de stad te ondersteunen. Ze ontstaan in transitiegebieden, zoals het Keilekwartier en Werkspoorkwartier, of in gebieden met minder druk op de beschikbare ruimte. De vaak creatieve maakbedrijven en broedplaatsen krikken het imago van de buurt op, zoals ook het geval was bij Strijp-S in Eindhoven en de voormalige NDSM-werf in Amsterdam.

Uit het onderzoek blijkt dat het vormen van zo’n collectief vrijwel altijd jaren duurt, zo staat in de paper te lezen: “Het proces is afhankelijk van de typen ondernemers, de locatie en het contract of bestaansrecht. De belangrijkste uitdaging in de eerste fase is het opbouwen van vertrouwen en cohesie binnen de groep.”

Elk collectief anders

Volgens Auke Brugmans, docent en onderzoeker bij de Hogeschool van Rotterdam, schuilt de kracht van het fenomeen ondernemerscollectief in de verscheidenheid ervan: “Er is niet éen basisconcept over hoe de collectieven succesvol te werk gaan, omdat de tijdelijkheid, vorm van eigendom en behoeftes van ondernemers steeds verschillen. Aangezien deze vorm van ontwikkeling experimenteel van aard is, liggen alle opties open.”

Vanwege deze verscheidenheid zijn de collectieven op verschillende manieren betrokken in hun gebied. Het collectief kan zelf eigenaar worden van een pand en zelf de risico’s voor de ontwikkeling op zich nemen, zoals de ontwikkeling van het Keilepand door het KeileCollectief illustreert. In andere gevallen wordt een ‘operator’ omarmd, een maatschappelijke ontwikkelaar zoals het Rotterdamse PlaceBased & Co. Deze staat ten dienste van de ondernemers, neemt de exploitatie van het gebouw op zich, waardoor de ondernemers minder belast worden. Dit is het geval bij Keilewerf I en II, waar deze operator als ‘bewuste investeerder’ optrad namens het collectief.

Wat de collectieven wel gemeen hebben, is de toegevoegde sociaaleconomische waarde die zij leveren aan een gebied. Ze organiseren activiteiten en workshops die levendigheid naar het gebied brengen . Door hun creatieve karakter wordt het gebied interessant en aantrekkelijk, waardoor ook de vastgoedprijzen in het gebied kunnen stijgen. Bovendien dragen zij bij aan de circulaire transitie.

Meer inkomsten

Deze toegevoegde sociale waarde en impact kan beter in kaart worden gebracht, volgens de onderzoekers. Er kan een prijskaartje aan worden gehangen, aangezien de impact van de collectieven op de lange termijn kosten kan dekken – bijvoorbeeld door de circulaire transitie op gang te brengen. Of hun komst zorgt voor opwaardering van het vastgoed en dus meer inkomsten. “Door hun toegevoegde waarde in het gebied zichtbaar te maken, kunnen de collectieven beter het gesprek aangaan met de vastgoedpartijen over het dekken van de onrendabele toppen,” zegt Bernadina Borra, stedenbouwkundige en docent-onderzoeker bij de Hogeschool van Amsterdam.

“De ontwikkelaar verdient de investeringen vaak graag in tien jaar terug, de gemeente moet goed onderbouwen waar het publieke geld heen gaat en corporaties hebben het lastig met bedrijfsmatig vastgoed. De collectieven moeten dus wel de investeerders meekrijgen. Wij hebben in ons onderzoek geen expliciete businessmodellen berekend, maar maatschappelijke investeringsmodellen kunnen een voorbeeld zijn om het plaatje toch compleet te maken. Daarbij wordt verder dan het financieel rendement op korte termijn wordt gekeken.”

Collectief als eigenaar

Een voorbeeld van hoe collectieven zelf kunnen ontwikkelen en bijdragen aan gebiedsontwikkeling, is de ontwikkeling van het Keilepand door het KeileCollectief. Hier heeft de gemeente Rotterdam het collectief de ruimte geboden om het experiment aan te gaan en het pand te kopen. Enkele ondernemers uit het collectief deden in 2015 hun intrede in het pand en sloten een deal met de toenmalige eigenaar om het pand te verduurzamen, met een lage huur ter compensatie. Het pand werd echter later onteigend en kwam in het bezit van de gemeente Rotterdam. Die heeft het pand uiteindelijk kunnen verkopen aan het collectief, meer in het bijzonder aan enkele grote bedrijven in het collectief die zich verenigd hadden onder de Keilepand BV.

Volgens Monica Adams, oprichter Studio ADAMS en een van de kartrekkers van het KeileCollectief, was het vertrouwen vanuit Stadsontwikkeling Rotterdam in het collectief onder andere mogelijk omdat zij al zeer actief waren in het gebied: “De afdeling vastgoed van de gemeente zag in eerste instantie vooral de stenen, die voor een bepaalde prijs betaald moesten worden. Wij waren als collectief al zeer betrokken in het gebied met activiteiten en lezingen over de duurzame ontwikkeling van het gebied. Dit is, denk ik, doorslaggevend geweest in de beslissing om het gebouw aan ons te verkopen, ook voor een maatschappelijk tarief.”

Het collectief onderhoudt en verduurzaamt het pand zelf. Het biedt werkruimte aan architecten, meubelmakers en voedselondernemers met twaalf hallen van ieder ruim 1.100 vierkante meter. Met de lezingen- en debattenreeksen ‘Aankeilen’, Carbon Stories en ‘M4H in de Maak’ brengt het KeileCollectief professionals en gebruikers samen over de toekomst van het M4H gebied.

Naast de aandacht van het collectief voor het eigen pand, voegen de deelnemers ook waarde aan een gebied toe door mee te praten in de planvorming van het M4H gebied. Het KeileCollectief jaagt nieuwe samenwerking met de gemeente aan: “Hoewel wij niet op de stoel van de gemeente willen zitten, hebben wij met een groot aantal ontwerpers en stedenbouwkundigen wel expertise in huis om mee te denken over een leefbare en duurzame toekomst voor het M4H-gebied. We komen steeds dichter bij de oprichting van een gebiedscoöperatie samen met de gemeente en andere ondernemers in het gebied, om gezamenlijk de toekomst van het Keilekwartier verder vorm te geven.”

Betere ondersteuning

Maar aan een succesverhaal als dit, gaat een lange, uitputtende reis vooraf. Voor alle collectieven geldt: zij moeten manoeuvreren door de complexiteit van de project- en gebiedsontwikkeling en daarbij vaak het wiel zelf uitvinden. “We zien in ons onderzoek dat het niet zo vanzelfsprekend is om de juiste mensen bij elkaar te krijgen die het collectief kunnen vormen en de tijd en energie kunnen vinden. De ondernemers zijn druk met hun onderneming en de taken vanuit het collectief dragen daar vaak alleen indirect aan bij. Het vraagt dus energie, doorzettingsvermogen en overtuiging om het ondernemerscollectief te doen laten groeien,” aldus Brugmans.

Het ontbreekt verder nog aan duidelijke manieren van samenwerking met de lokale overheid. Gemeenten zouden volgens de onderzoekers meer zekerheid aan hurende collectieven kunnen geven door langlopende contracten van minimaal tien jaar aan te bieden. “In de onderhandelingen moet het duidelijk zijn voor hoelang het collectief kan blijven, anders kan zij moeilijk een lening krijgen,” zegt Borra. Bovendien zou volgens de onderzoekers een gemeente subsidies kunnen verlenen en verdere ondersteuning kunnen bieden. Denk bijvoorbeeld aan loketten waar ondernemers terecht kunnen voor hun vragen en voor hulp bij de ontwikkeling. Ook kan een gemeente een medewerker instellen die in een gebied de ontwikkeling van werkruimtes begeleidt.

Afspraken vastleggen

Volgens het onderzoek kan er ook meer samen opgetrokken worden. Door nieuwe samenwerkingsvormen te verkennen, zoals gebiedscoöperaties tussen de ondernemers, gebiedsontwikkelaars en gemeenten, kan de kennis van de verschillende partijen beter worden uitgewisseld en in het gebied worden toegepast. Daarbij kan de gemeente afspraken vastleggen over de rol die de ondernemerscollectieven kunnen hebben in het gebied. Ook kan de gemeente de ondernemers begeleiden in de groeifase van hun collectief. “In Brussel heb je ontwikkelmaatschappij Citydev, die ondernemers ondersteunt bij het maken van een gezond businessmodel door regelmatig bij deze ondernemers in te checken en ze hierin te ondersteunen,” aldus Borra.

Terwijl volgens Adams ondernemers niet te afhankelijk willen zijn van subsidies, zou financiële ondersteuning voor evenementen en activiteiten een goede bijdrage zijn: “Voor bewoners zijn er potjes om voor de buurt iets te organiseren, maar voor ondernemers is dat heel moeilijk.” Adams geeft aan dat gemeentes ook duidelijk beleid kunnen formuleren over het betaalbaar houden van werkplekken in de stad. Maar het meest belangrijk is het aandurven van het experiment: “Ik zou gemeenten willen adviseren om deze collectieven ruimte te bieden om aan de slag te gaan. Af en toe kan daar wat ondersteuning voor nodig zijn, maar het aandurven is de eerste stap.”