De nieuwe generatie maakt het

Marius Heijn, conceptontwikkelaar ERA/Contour

Marius Heijn is oorspronkelijk planoloog, kwam als junior bij ERA Contour en werkt er inmiddels geruime tijd met veel plezier als conceptontwikkelaar. Zijn drijfveer is om dingen te bedenken en die vervolgens te gaan maken. ‘Het is fantastisch als dat wat je bedenkt er dan ook echt is, dat mensen er wonen. Het concreet maken van ideeën, dat is waar wij als bouwer en ontwikkelaar onze boterham mee verdienen. Beter is het trouwens om te spreken van ruimtemaken, want dat is wat we feitelijk doen.’ Het vak conceptontwikkelaar omschrijft hij als ‘alles doen tussen niets en iets’. Het begint daarbij altijd bij de vraag. Als conceptontwikkelaar heeft Heijn de ruimte om zijn focus scherp te houden op de essenties van een plan en voor wie het is bedoeld. Het concept krijgt zo eerst alle ruimte, voordat zijn collega’s van de ontwikkeling en uitvoering het stokje overnemen. Overigens blijft Heijn ook tijdens die latere fasen van een project betrokken als adviseur van het ontwikkel- en realisatieteam.

Antwoord

Het uitgangspunt is de vraag, zeg je, op welke manier komt die vraag bij jullie terecht? Zoek je die op, nemen jullie zelf initiatief?
Marius Heijn: ‘Meestal komt er een vraag vanuit een andere partij zoals een corporatie of een gemeente. Een corporatie heeft bijvoorbeeld ergens een gebied dat ontwikkeld of herontwikkeld moet worden en waar ze zelf niet uitkomt. Ze krijgt het financieel niet rond. Daar ligt vaak het begin. Door onze naam als binnenstedelijke vernieuwer komen ze vaak bij ons . Nu Eén blok stad zo’n succes is en veel publicitaire aandacht heeft gehad, komen ook mensen uit andere steden kijken hoe we dat hebben gedaan. Oorspronkelijk kwam de vraag van een corporatie in Rotterdam, inmiddels werken we ook met corporaties in Amsterdam en zijn in gesprek met corporaties uit Utrecht, Leiden en wederom Rotterdam.

En waarom lukt het jullie dan wel? Waar zit de sleutel van het succes?

‘Wij creëren maximale toegevoegde waarde, dat vertaalt zich ook in euro’s. Wat ik zie bij de plannen die er doorgaans al liggen is dat ze onvoldoende een antwoord vormen op de kans die er ligt in het gebied. Er is vaak onvoldoende nagedacht over voor wie kunnen we op deze plek iets maken. Als je maximale toegevoegde waarde wilt creëren moet je heel goed en breed nadenken voor wie je iets doet, ook in financiële zin. Niet alleen kijken naar de financiële haalbaarheid maar ook naar de beste buurt of de beste woningen. Daar zit de sleutel van onze aanpak.’

Maar het is niet alleen het geld. Je moet ook om kunnen gaan met weerstanden die leven in een buurt, zeker als je nieuwe bewoners wilt gaan aantrekken.

‘De weerstand in een buurt nemen wij juist mee in onze brede aanpak. In Rotterdam ging het ook zo met Eén blok stad. De gemeente en de corporatie wilden sloop-nieuwbouw in een negentiende-eeuwse, levendige volkswijk, met karakteristieke panden. Er heerste een enorme weerstand in de buurt tegen sloop. Wij zijn gaan kijken waar die weerstand vandaan kwam. Die bleek te liggen in de intrinsieke waarden die de panden hadden voor veel mensen en voor de stad. Die waarde hebben we in ons concept blootgelegd en juist ingezet naar een kernwaarde. Ons antwoord was het cancelen van de sloop-plannen en in plaats daarvan het voorstel met casco-renovatie, vrij–indeelbare woningen te verkopen en met de opbrengsten daarvan de renovatie van de huurwoningen te betalen.’

Een concept dus met de plek en de bewoners als uitgangspunt.

‘Ja, en zo moet het ook zijn. Het klinkt misschien soft, maar je moet je moet echt goed nadenken over de bestaande kwaliteiten van een plek. In combinatie met wat bewoners willen kom je tot de beste oplossing. Dat is voor iedere plek anders. Hoewel Eén blok stad een repeteerbare formule is voor vooroorlogse wijken die nu aantrekkelijk worden, is de invulling overal verschillend.’

Lef en tolerantie

Het zijn buurten die in de lift zitten, waar je waardestijging kunt realiseren maar die nog behoorlijk rauwe kantjes hebben. Van welke doelgroep ga je daarbij dan uit?
‘Je moet een beetje lef en tolerantie hebben om hier te wonen. De sfeer is hoogstedelijk, heel gemengd en druk. Je ene buurman kan een yup zijn en de andere buur is een gezin van zes mensen. Dat beperkt je doelgroep, daar moet je heel eerlijk over zijn. Je moet een duidelijke keuze maken. Kiezen voor een groep die het niet erg vindt om trappen te lopen in ruil voor een dakterras, die voorzieningen om zich heen willen hebben en de drukte en gemeleerdheid van de grote stad prima vinden.’

Wat ga je vervolgens doen als je een concrete vraag krijgt voor een blok of buurt?

‘We starten dan een onderzoek naar context en identiteit. We kijken daarbij naar de woningmarkt in dat deel van de stad, wat is de vierkantemeterprijs en wat zijn de fysieke mogelijkheden van de panden? Kunnen er bijvoorbeeld verdiepingen worden gekoppeld, kunnen we benedenwoningen maken met tuinen, zit er potentie voor collectieve voorzieningen? Dit zijn allemaal meetbare zaken die we in kaart brengen. Daarnaast kijken naar de zachtere kant van de sfeer in de buurt, wat voor type wijk is dit, welke leefstijlen hebben mensen hier, moeten nieuwe bewoners daar op aansluiten of wil je juist voor verandering zorgen? Wat voor type mensen woont hier of zou hier willen wonen? Bij de Indische Buurt in Amsterdam noemen we dat: “de bewoner in dienst van de buurt”, dat wil zeggen dat we mensen willen aantrekken die bijdragen aan verandering van de buurt. Mensen met lef, die vrijheid willen om te pionieren en te investeren in zo’n buurt. Ze kopen casco juist om te doen waar ze zin in hebben. Doordat de vierkantemeterprijs lager ligt dan in andere delen van de stad kun je grotere woningen aanbieden.’

De casco-formule is daarmee dus het essentiële onderdeel van het succes van Eén blok stad. Is de tendens volgens jou dat steeds meer mensen zelf willen bepalen hoe ze wonen?

‘Uit onderzoek blijkt dat deze doelgroep graag casco wil kopen, voor zelfs 75% van de geïnteresseerden was dat de doorslaggevende reden en niet de prijs of de buurt. Ik denk niet dat voor alle doelgroepen geldt dat de woonconsument prosumer wordt, zelf wil gaan produceren. Niet alle woningbouw zal volledig vraag gestuurd gaan; het is van belang om precies te weten welke mate van vrijheid een doelgroep wil. Vraag-bewust in plaats van vraag-gestuurd. Er is nog steeds een groep die om hapklare brokken vraagt. Veel gemeenten zeggen nu dat particulier opdrachtgeverschap de toekomst is, maar ik geloof dat maar ten dele, het gaat vooral om een specifieke groep. Als ERA Contour richten wij ons op meerdere doelgroepen, dat is afhankelijk van de locatie. We hebben bijvoorbeeld ook een woonconcept, LekkerEIGENhuis, dat is gericht op zo betaalbaar mogelijk wonen. Er zijn wel veel opties voor de consument, maar het vertrekpunt is de betaalbaarheid. Niet per se spannende, maar wel gewoon goede woningen.’

Schaalverkleining

Hoe zie jij het toekomstige landschap van de vastgoedmarkt?
‘Wij werken al tien jaar met de consument als co-producent. Je ziet de markt zich nu naar die consumentgerichte ontwikkeling toe bewegen. De uitdaging is vooral om te leren omgaan met alle veranderingen. Bovendien moet je als bedrijf in staat zijn om schaalverkleining aan te kunnen. We gaan op kleinere schaal ontwikkelen en bouwen, daarvoor heb je mensen en teams nodig die in kleine samenstelling breed kunnen werken en meer moeten kunnen. Bovenal moet je een verbindende competentie hebben als vastgoedprofessional. Je moet verschillende partijen kunnen verbinden.’

Communicatieve vaardigheden zijn cruciaal?

‘Ja, zeker, het volstaat niet om ergens twee keer langs te rijden, je moet echt met de mensen gaan spreken, in gesprek durven gaan met toekomstige bewoners. Je moet op de zeepkist gaan staan. Als je dat lef niet hebt dan kom je er niet. De belangrijkste competenties zijn voor mij inlevingsvermogen in combinatie met ondernemerschap. Inleven bestaat uit actief luisteren, waarna je de bevindingen gaat vertalen naar een concept en een programma. Met ondernemerschap bedoel ik dat je je hard moet durven maken voor die uitkomsten. Het doorzetten, ergens voor gaan. Door de extreme versplintering van taken de afgelopen jaren durfde niemand meer te zeggen OK, dit moet het worden, dit gaan we doen. We moeten voorbij de afrekencultuur, waarin niemand meer iets durft. Natuurlijk niet terug naar de onverantwoorde risico’s maar wel: heb het lef om goed na te denken over wat je ergens wilt maken en daar dan volledig voor te gaan.’

Welke rol speelt de nieuwe generatie binnen bedrijven als ERA Contour daarbij om die cultuuromslag tot stand te brengen?

‘De nieuwe generatie weet dat het niet alleen om de eigen discipline gaat, maar om het in verbinding staan. Openstaan, naar elkaar luisteren. De nieuwe generatie speelt een belangrijke rol omdat ze in staat is met een multidisciplinaire blik en vanuit eigenaarschap met vastgoedontwikkeling bezig te zijn. Het gaat bijvoorbeeld voor een architect niet meer om het maken van een ontwerp, maar om het maken van prettige woningen, waar het ontwerp faciliterend aan is.’

Krijgt ze ook daadwerkelijk kansen in projecten?

‘Dat hangt af van de organisatie waar je werkt en ook wel van de tijd natuurlijk. Er dreigt een groot deel van een generatie stil te vallen in hun ontwikkeling. Als je wél aan het werk bent ligt het aan je organisatie hoeveel ruimte je krijgt. Bij Eén blok stad was er oorspronkelijk de nodige weerstand bij ERA Contour omdat men geen kansen zag in dit type renovatie. Ik moest die houding overwinnen, die ruimte moet je zelf ook nemen, je moet het vertrouwen krijgen van de mensen die beslissingen nemen. Ik geloofde erin en ben ervoor gegaan. Ik ga ook gewoon naar de inloopmiddagen en sta daar de hele middag te praten met mensen die geïnteresseerd zijn. Je moet niet bang zijn om contacten op te bouwen.’

Hoe zie jij de rol van traditionele partijen in de toekomstige vastgoedmarkt?

‘Corporaties zullen een belangrijke rol blijven spelen, maar je zit wel een beweging naar binnen, naar de kerntaken. Wat betreft vastgoedontwikkeling zullen vooral kleinere bedrijven actief worden. Ik geloof niet dat het tijdperk van de projectontwikkelaar voorbij is. Er ligt nog steeds een vraag in het organiseren van processen. Het gaat nu om de kerntaken van het ontwikkelen van concepten voor doelgroepen en het formuleren van een echt goed, gepast antwoord voor een specifieke plek. Daarbij hoort ook het organiseren van slimme financiering. De oplossing van Eén blok stad is dat door casco te renoveren de aanvangsinvesteringen lager liggen en er veel particulier kapitaal wordt gemobiliseerd doordat kopers zelf afbouwen.’

Nieuw eigenaarschap

En de traditionele beleggers? Zie je die rol verschuiven?
‘Er is nog heel veel geld, alleen niet meer op de plekken waar het voorheen zat. Het op grotere schaal organiseren van kapitaal is moeilijk, het moet kleinschaliger. Er zijn veel pensioenfondsen met een goede dekkingsgraad die jaarlijks moeten investeren. Maar ook vermogende particulieren die bijvoorbeeld met elkaar een appartementengebouw financieren. Het is dus niet meer de belegger die een hele toren woningen afneemt. Het draait heel erg om het hebben van contacten, ook in de financieringshoek. Wij zijn laatst geselecteerd voor een project omdat we een financier mee konden nemen, namelijk een fonds met familiekapitaal. Aan de andere kant van de markt zie je de beleggershuurwoningen die sterk in opkomst zijn. Een actieve, grote belegger als Syntrus Achmea heeft de projecten voor het uitkiezen wat dat betreft.’

Overweeg je als ontwikkelaar en bouwer om zelf ook woningen in portefeuille te houden?

‘Je ziet wel dat er andere vormen van eigenaarschap ontstaan. Mensen willen niet meer kopen, er ontstaan huur-koopconstructies. Om te proeven aan een project kun je dan eerst huren. De corporatie is doorgaans de partij die de woningen in de portefeuille houdt, maar de volgende stap is dat de projectontwikkelaar de rol van belegger op zich neemt. Dat zijn ontwikkelingen waar we mee bezig zijn, maar zo ver zijn we nog niet; het vraagt om een ander bedrijfsmodel met andere verdienmodellen.’

Waar ligt tot slot voor jou de crux als het gaat om succesvol ontwikkelen in deze tijd?

‘De schakel ligt in het kunnen herkennen en formuleren van behoefte. Waar gaan mensen voor, wat willen ze? In marketingtermen heet dat: ‘what will you click on next’. Als je dát kan zien en verwoorden, en vervolgens kunt vertalen in een product, dan kun je markt maken.’

Voor meer informatie over Eén blok stad zie het juryrapport van de Rotterdamse Architectuurprijs 2012. Eén blok stad was winnaar bij zowel de vakjury als het publiek. Architectuurprijs 2012 (pdf)

Zie ook:

- Erik Tetteroo (APPM) 'Leegstand aanpakken vanuit gezamenlijke gebiedsvisie'
- Sanne Uiterwaal (de Alliantie) 'Innovatie vraagt om creativiteit in plaats van efficiency'
- Marit van Rheenen (OVG): ‘Energie krijgen van herontwikkeling’

- Saskia Beer (Glamourmanifest): ‘Trekken en duwen om gebied in beweging te krijgen'