De Nieuwe Kern: 'de best bereikbare ontwikkellocatie in de metropoolregio Amsterdam'

Gebiedsontwikkeling in de regio Amsterdam vormt vaak al een behoorlijke uitdaging. Als vijf grote partijen uiteenlopende belangen hebben, dan wordt het nog ingewikkelder. De opdracht voor Balance-consultant Koen Raats om voor project De Nieuwe Kern tot een plan te komen waar alle betrokken partijen achter kunnen staan, was allesbehalve eenvoudig. Raats zit als representant van de Gemeente Amsterdam tussen twee of soms zelfs tussen vijf vuren in. Hoe kan het ook anders als je 4.500 woningen wil realiseren op een plek waar naast Amsterdam nóg vier partijen grondeigenaar zijn: de gemeente Ouder-Amstel, Borchland/VolkerWessels Vastgoed, NS Stations en AFC Ajax.

In de beginperiode bleek het nodig met de betrokken partijen procesafspraken te maken over de manier van samenwerken. Raats was in 2017 een van de aanjagers achter het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst. Daarin legden alle partijen met de gemeente Ouder-Amstel, bevoegd gezag in het gebied, procesafspraken vast. Het bleek een effectief middel om zowel gedeelde als tegenstrijdige belangen boven water te krijgen.

”Ik kan me van het prille begin nog herinneren dat iedereen elkaar diep in de ogen keek. Hoe gaan we het nu eigenlijk aanpakken in De Nieuwe Kern?”, blikt Raats terug op het jaar 2016, waarin hij voor de Gemeente Amsterdam bij het project betrokken raakte als assistent-projectmanager. Ja, er zou een nieuw stedelijk gebied komen voor wonen, werken en sport. Maar niemand wist nog hoe die opgave zou worden ingevuld. “Ruim drie jaar eerder lag er al een document met uitgangspunten. Maar met de aantrekkende economie waren er wel wat zaken veranderd. Tijd om aan de slag te gaan. Maar daarvoor moesten we eerst een hele grote puzzel leggen.”

Onderhandelingsspel

Tussen de vijf partijen ontspon zich een klassiek onderhandelingsspel. De gemeente Ouder-Amstel zette de eerste stap door aan te geven het gebied dolgraag te willen ontwikkelen, om zo een nieuwe kern toe te voegen naast de bestaande kernen Duivendrecht en Ouderkerk aan de Amstel. Maar Ouder-Amstel wenste geen enkel financieel risico te lopen. Raats: “Ouder-Amstel had de voorkeur voor ongeveer 2.750 nieuwe woningen, en wilde dat de grondeigenaren in het gebied het volledige risico op zich namen. Mijn opdrachtgever, de gemeente Amsterdam, wilde best risicodragend participeren in de ontwikkeling, maar dat risico moest wel worden gedekt. Amsterdam had belang om veel woningen voor gezinnen, ouderen, studenten en starters te creëren, vanwege het groeiende woningtekort. We wisten zelf dat meer dan 4.000 woningen mogelijk waren, in een stedelijk maar ontspannen woonmilieu.”

Ook bouwonderneming VolkerWessels Vastgoed, tevens grondeigenaar in het gebied, maakte aan de onderhandelingstafel het eigen belang duidelijk. Hetzelfde gold voor NS, waarvoor het gebied om twee redenen interessant was: vanwege de grond én de mogelijkheid om station Duivendrecht tot bloei te laten komen, waardoor meer mensen de trein zullen pakken. “En AFC Ajax wilde uiteraard het trainingscomplex van de club zo goed mogelijk beschermen en uitbreiden.”

Naast de tegengestelde belangen, bleek De Nieuwe Kern ook om andere redenen lastig te ontwikkelen. ”De bodem in De Nieuwe Kern is slecht, waardoor al snel duidelijk werd dat we sommige stukken wel 2,5 meter moeten ophogen, en dat vereist een flinke investering”, legt Raats uit. “Om dat precies te berekenen, is veel technisch onderzoek nodig, onder meer vanwege het verschuiven van kabels en leidingen door ophogingen. Want er liggen nogal wat kabels en leidingen in het gebied: als hier een leiding knakt, hebben ze in Amstelveen geen licht meer.” Verder speelt de factor geluid een grote rol. “Het gebied ligt op de aanvliegroute voor Schiphol, waardoor we de wijken zo moeten bouwen dat mensen zo min mogelijk last hebben van de vliegtuigen.” En de laatste: de nieuwe woonwijk ligt naast het grootste evenementengebied van Nederland, met de Ziggo Dome, Afas Live en de Johan Cruijff ArenA direct aangrenzend aan het plangebied. De gezamenlijke opdracht is om deze uitdagingen in De Nieuwe Kern te vertalen naar een haalbaar, inspirerend plan.

Bijna perfect stedelijk gebied

Projectmanager Raats is ervan overtuigd dat De Nieuwe Kern enorm veel potentie heeft. “De plek is in mijn ogen een ruwe diamant, omdat je hier stedelijk gebied kunt ontwikkelen, wat heel erg gewenst is in Amsterdam, zónder open landschap aan te tasten. We laten de Amstelscheg, het prachtige wandel- en fietsgebied aan de zuidkant van Amsterdam, helemaal met rust. Ook het Rijk spoort ons aan om te verdichten nabij ov-knooppunten. Dit is misschien wel de best bereikbare ontwikkellocatie in de metropoolregio. Daardoor kun je een heel duurzame wijk bouwen: gericht op fietsen, langzaam verkeer en openbaar vervoer.”

”We hebben hier ook de mogelijkheid om een nieuw stadspark te bouwen, ter grootte van het Vondelpark”, vervolgt Raats. ”Dat was een idee van bureau West 8, dat we hebben ingehuurd voor het maken van een stedenbouwkundige visie.” Verder kan De Nieuwe Kern zich ontwikkelen tot een multifunctioneel stedelijk gebied, waarbij ook ruimte is voor bedrijven, kantoren, sport en recreatie. “Dat we bijvoorbeeld kantoren gaan bouwen, is met het oog op de Brexit een slimme zet: veel bedrijven zullen naar Amsterdam trekken. Dat kan hier ook heel goed, omdat er twee treinstations, twee metrostations en een snelweg in de buurt liggen. En het ligt natuurlijk dichtbij Schiphol. In de regio Amsterdam worden veel woningen toegevoegd. En we moeten niet vergeten dat ruimte maken voor werk er ook bij hoort.”

In 2017 zijn de plannen doorgerekend door planeconomen. “Het plan bleek haalbaar,” zegt Raats. Vervolgens zijn een concept-structuurvisie en een concept-stedenbouwkundige visie ontwikkeld, die beide in januari 2020 naar buiten zijn gebracht. ”Wat nog volgt zijn een milieueffectrapportage en de voorbereidingen voor een onherroepelijk bestemmingsplan.” 

Cover: "Duivendrecht vanuit Bijlmer Arena als Sp" (CC BY 2.0) by Rob Dammers