De Omgevingswet als wondermiddel tegen het woningtekort: niet echt

Waar ging het mis op de woningmarkt?

Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft: “Het is ons allemaal een beetje overkomen. We hebben jarenlang gedacht dat er niet veel aan de hand was. Minister Blok zei bij zijn afscheid in 2017 zelfs dat wat hem betreft de woningmarkt ‘af’ was. In het vakgebied is daardoor een houding ontstaan van: we zien wel of iemand met een initiatief komt. En nu is er door de combinatie van een forse daling van de productie en een forse bevolkingsgroei een enorm tekort ontstaan. De economische situatie maakt de perfect storm compleet. Heel bijzonder dat het beeld zo snel is omgeslagen. Er zijn geen eenduidige en eenvoudige oplossingen. Voordat je plannen hebt en er locaties beschikbaar zijn, ben je jaren verder.”

Wat kunnen we als vakgebied nog wel doen?

Boelhouwer: “Anita Nijboer en ik hebben drie richtingen aan de aanbodkant verkend. Allereerst het organiseren van meer woningen. Maar genoeg nieuwbouw realiseren gaat voorlopig niet gebeuren. Het aantal afgegeven bouwvergunningen loopt nog steeds terug. En als de vergunning er is, krijgen ontwikkelaars het project financieel niet meer voor elkaar. Richting twee is de bestaande voorraad effectiever inzetten. Mensen samen laten wonen, woningen splitsen.”

Anita Nijboer, advocaat en partner bij Six Advocaten in Amsterdam: “Alle woonvormen die geschikt zijn voor doelgroepen – anders dan een gezinnetje of alleenstaanden – worden nu vaak uitgesloten door gemeenten. Je mag niet met meerdere huishoudens wonen, dat willen gemeenten niet. Om hinder tegen te gaan, is dat logisch. Maar als je een grote woning hebt, waarom zouden daar geen twee gezinnen in mogen wonen? Heel gek dat er dit soort regels zijn in zo’n crisis. Terwijl de realisatie van tijdelijke woningen door de transformatie van bestaande panden op korte termijn juist wel kan.”

Boelhouwer: “De derde richting is het maken van een flexibele schil met tijdelijke woningen. Het is te gek voor woorden dat er 1.800 tijdelijke woningen in de opslag klaarstaan. Maar het belangrijkste is: geld beschikbaar maken voor gebiedsontwikkeling. We zijn in slaap gesukkeld door de lage rente. Tegelijkertijd hebben we wel torenhoge ambities. Biobased materialen, twee derde betaalbaar en het liefst binnenstedelijk. Maar de wereld is veranderd door de gestegen rente en bouwkosten. Daarom moet je goed inventariseren waar het vastloopt. Misschien moet je wel de dichtheid of het woningaanbod aanpassen. En moet je altijd vasthouden aan twee derde betaalbaar?”

Welke rol kan de invoering van de Omgevingswet spelen in de strijd tegen het woningtekort?

Nijboer: “Dé oplossing zit niet in de Omgevingswet. Ja, de wet zorgt soms voor simpelere procedures. Het wijzigen van de functie van een pand kan na de invoering van de Omgevingswet ook met de reguliere, snellere procedure worden vergund. Maar de termijn van de aanvraag is nu vaak ook 8 weken, alleen in de praktijk werkt het niet zo. Dan wil een gemeente eerst een vooroverleg, komen er nog aanvullende eisen en moet alles eerst ook nog langs de wethouder. Dan ben je zo een jaar verder voordat er überhaupt iets gebeurt. Sommige gemeenten stellen zelfs dat je zonder dit vooroverleg geen aanvraag mag indienen. Nonsens natuurlijk. Je wordt aan de voorkant tegengehouden en dat is onbegrijpelijk. Elke gemeente heeft te maken met een tekort aan woningen.”

Kan het onder de Omgevingswet sneller?

Nijboer: “Nee, zeker niet. Neem de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Onder het oude recht werd voor een grote afwijking van het bestemmingsplan de uitgebreide procedure van zes maanden doorlopen. Onder de Omgevingswet is de beslistermijn voor een afwijking van het omgevingsplan altijd acht weken. Met één uitzondering: als het om een grote afwijking gaat én veel bedenkingen uit de omgeving verwacht worden.”

“Het college kan dan toch met een separaat besluit beslissen dat de uitgebreide procedure moet worden doorlopen. Onder de Omgevingswet is die uitgebreide procedure dus echt bedoeld als een uitzondering, liever niet dus. In de praktijk zie ik nu al dat gemeenten vanaf 2024 voor de zekerheid toch naar de uitgebreide procedures grijpen.”

Is de Omgevingswet dan wel hét wondermiddel?

Nijboer: “Het probleem zit niet in de procedures. Samen met de wet moet er vooral ook een cultuuromslag komen. De bedoeling is dat alles wettelijk gezien wordt versneld, maar de cultuuromslag is er nog niet. Benut die wet ook als zodanig, grijp niet de hele tijd terug op die uitgebreide procedure. Ga niet de hele tijd inzetten op een langdurig en uitgebreid vooroverleg. Ga niet eerst ellenlange beleidsstukken schrijven. Denk als vakgebied vanuit de geest van de Omgevingswet. De cultuuromslag is het allerbelangrijkste, nog belangrijker dan de wet zelf.”

Boelhouwer: “De Omgevingswet helpt niet op korte termijn. De planning en regie van al die projecten moet eerst nog afgestemd worden. De consequenties zijn ook moeilijk in te schatten. De wet is gemaakt voor minder Rijksregie. Dat is voor organische planologie misschien ideaal, maar niet voor centrale sturing. Ik weet niet of we hierop zitten te wachten. Het idee van de Omgevingswet is goed, maar of de wet voor deze context handig is? Dat betwijfel ik zeer. Projecten gaan op de korte termijn sowieso meer tijd kosten; ambtenaren moeten leren werken met de wet en er zal nieuwe jurisprudentie moeten worden vastgesteld.”

Nijboer: “De focus op plannen maken voor iedere bestuurslaag vind ik een nadeel van de wet, want het programma ligt er al: het woningtekort oplossen. Zorg er nu voor dat de mogelijkheden om dat te kunnen doen er ook zijn. Transformatie is het makkelijkst: maak dat mogelijk. Heeft het Rijk wel door hoe lang het duurt voor een gemeentelijke visie klaar is? Deze crisis los je niet op door weer een stuk te typen, maar door harde keuzes te maken. Die kunnen het best op nationaal niveau worden gemaakt in plaats van op gemeentelijk niveau. Verder vind ik de Omgevingswet een mooie wet. Ik denk dat ik een van de weinigen ben die enthousiast is. Alleen heb je er niets aan als de cultuur van degenen die de wet moeten uitvoeren niet verandert.”