De ontwikkeling van Almere Pampus: blanco canvas én complexe cocktail

Een heel nieuw stadsdeel met 25.000 tot 35.000 woningen en 16.000 arbeidsplaatsen realiseren. En pas nadat de aanleg van een hoogwaardige openbaar vervoersontsluiting (de IJmeerverbinding) is geregeld. Daar mag Bob van Ree, sinds augustus dit jaar projectdirecteur Almere Pampus, samen met zijn collega’s mee aan de slag. Vanaf 2030 moeten de plannen, dromen en wensen die de afgelopen tientallen jaren voor het noordwestelijke deel van Flevoland zijn bedacht, werkelijkheid worden.

Aan de ene kant is het een droomscenario: een blanco canvas waarbinnen Van Ree met alle betrokken partijen een zo toekomstbestendig mogelijk plan kan realiseren dat voldoet aan alle wensen. Aan de andere kant wacht er een complexe cocktail van onzekerheid, ambities én torenhoge verwachtingen. “Het is enorm interessant én ongelofelijk uitdagend”, beaamt Van Ree. “Maar vooral ook een heel mooi moment om aan een nieuwe baan te beginnen. Normaal gesproken ligt er al heel veel vast wanneer je als gebiedsontwikkelaar begint.”

Stip op de horizon

In Pampus zijn opgave en gewenste startdatum duidelijk. Over acht jaar, en gezien de huidige woningbouwopgave hopen alle betrokkenen eigenlijk al eerder, moet de bouw van het stadsdeel beginnen. Maar verder ligt er een bijzondere opgave op Van Ree te wachten. “Dit is een unieke kans die ik nog nooit eerder heb meegemaakt. In Pampus kan ik vanaf het begin meedenken over de vraag: wat voor stadsdeel wordt Pampus en hoe gaan we het realiseren? Daar gaat mijn hart sneller van kloppen.”

Daarbij heeft het project ook in dit vroege stadium al een aantal bijzonderheden die de situatie nog unieker maken. Zo zijn er geen particuliere ontwikkelaars met grondbezit, want het Rijksvastgoedbedrijf is de enige grondeigenaar. “Zij wil de grond niet zomaar verkopen en dat is heel begrijpelijk. Het Rijk wil dat de verkoop bijdraagt aan het realiseren van maatschappelijke doelen op nationaal niveau. Uiteraard is een marktconforme prijs voor de grond van belang. Nog belangrijker is dat het Rijk enthousiast wordt over de stip op de horizon en daardoor graag met ons samenwerkt om de ambities voor Pampus te realiseren.”

Concurrentie

De IJmeerverbinding is een ander bijzonder (en belangrijk) onderdeel van die stip op de horizon. Deze toekomstige metroverbinding moet Pampus zowel verbinden met het centrum van Almere als aansluiten op het metronetwerk van Amsterdam. De gemeenteraad van Almere heeft de aanleg van de IJmeerverbinding als keiharde voorwaarde gesteld om überhaupt groen licht te geven voor de gehele ontwikkeling van Pampus. Maar dat groene licht is er (nog) niet.

“We hadden al een signaal gekregen dat het geld voor de aanleg van de verbinding er nu niet in zou zitten. Binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) werd dat erg lastig, omdat de pot met geld beperkt is.” In november werd bekend welke projecten aanspraak mogen maken op een deel van de 7,5 miljard euro die in totaal vanuit het Mobiliteitsfonds is vrijgemaakt voor de bereikbaarheid en ontsluiting van 400.000 nieuwbouwwoningen. Voor de aanleg van de IJmeerverbinding wordt nu geen geld vrijgemaakt. Wel is 54 miljoen euro gereserveerd voor een ‘ruimtelijk strategische verkenning’.

Grenzeloos enthousiasme

Is dit een groot probleem? Geen geld voor de metro betekent immers geen ja voor het plan en geen woningen. Maar volgens Van Ree ligt dat anders. “Nee, het is zeker geen slecht nieuws. Want het Rijk geeft met de reservering van het eerste bedrag wel een signaal af: ga door met het ontwikkelen van die plannen voor Pampus. Als we nu zouden wachten tot we zekerheid hebben over die IJmeerverbinding, loop je direct veel vertraging op in de planvoorbereidingen en zou start bouw in 2030 in gevaar komen.”

Die uitspraken tekenen het grenzeloze enthousiasme waarmee hij over de gebiedsontwikkeling praat. Ze laten ook zien dat enthousiasme, doorzettingsvermogen en een duidelijke toekomstvisie belangrijke eigenschappen zijn voor een gebiedsontwikkelaar in een onzekere situatie. “Onzekerheid hoeft niet te betekenen dat je nu niets kan. En mij geeft die onzekerheid juist extra energie, want daardoor word je gedwongen om creatief na te dingen hoe je, ondanks alle onzekerheid, voortgang kunt blijven creëren.”

Antwoord op uitdagingen

Daarbij zorgt de combinatie van onzekerheid en een langetermijnproject ook weer voor andere kansen. Zo kunnen Van Ree en zijn collega’s nu al werk maken van de ambitie om water en groen leidend te laten zijn bij de ontwikkeling. “Gebiedsontwikkelaars richten zich meestal eerst op het realiseren van het programma en zien groen en water als sluitpost. Dat levert namelijk geen geld op, dat kost geld. Onze ambitie is om water en groen veel eerder te realiseren dan de bebouwing, zodat de eerste inwoners van Pampus direct gebruik kunnen maken van het water en kunnen genieten van volwassen groen.”

En de blik op de toekomst betekent ook dat niet alle zorgen die gebiedsontwikkelaars vandaag de dag hebben, bovenaan het actielijstje van Van Ree staan. “Pampus moet antwoord geven op de uitdagingen die niet alleen nu maar vooral ook in de toekomst spelen. Omdat de bouw pas over acht jaar start, vormen de huidige hoge bouwkosten bijvoorbeeld geen belemmering voor ons. Hiervoor was ik manager projectontwikkeling bij een woningcorporatie, dan had ik mij veel meer zorgen gemaakt.”

Meest toonaangevend

Het ontbreken van een harde ja voor de IJmeerverbinding (en dus een harde ja voor de gehele gebiedsontwikkeling) betekent ook niet dat Van Ree bestuurlijk gezien stilzit de komende tijd. De 54 miljoen vanuit het Rijk hebben de deadline voor de afronding van het masterplan nog meer betekenis gegeven. In 2024 moet dat plan klaar zijn en dus gaan Van Ree en zijn collega’s volop aan de slag met het nu nog lege gebied.

“We moeten voorbereid zijn en een visie voor Pampus hebben als het besluit over de IJmeerverbinding wordt genomen. Eén ding staat daarbij voorop; we willen de meest toonaangevende gebiedsontwikkeling van Nederland worden. Dus de tijd hebben we hard nodig.”