De pionierende corporatie in de Buiksloterham

12 maart 2014

8 minuten

Casus In 2014 volgt Gebiedsontwikkeling.nu drie projecten in de praktijk: het Zomerhofkwartier (ZoHo) Rotterdam, de Honig fabriek in Nijmegen en Buiksloterham in Amsterdam. Wat zijn de uitdagingen en wie zijn de spelers? Wat is de strategie en hoe lopen de ontwikkelingen? Zijn er rode draden te ontdekken, overeenkomsten tussen deze gebieden? Kortom: wat kunnen we leren van deze projecten? Aflevering #2 maart 2014, de Buiksloterham.

Praktijkbericht #2, maart 2014

Er wordt volop gepionierd in de Buiksloterham in Amsterdam-Noord. Op verschillende plaatsen verschijnen de eerste huizen van zelfbouwers en bouwcollectieven. Nu de zelfbouw op gang is gekomen, en het aangrenzende Overhoeks en het voormalig Shell-complex steeds meer vorm beginnen te krijgen als nieuw stuk stad, komen ook de corporaties in beweging. De Alliantie en Eigen Haard ontwikkelen er twee deelgebieden, voorzichtig en anders dan voorheen. Hoe ziet deze gebiedsontwikkeling nieuwe stijl eruit?

“De potentie van de Buiksloterham was al lang herkend. De centrale ligging in Amsterdam en aan ‘de zonnige kant van het IJ’ maken het gebied aantrekkelijk. Maar toch zat de ontwikkeling naar een gemengd woon-werkgebied lang vast,” vertelt Els Daems, programmamanager Buiksloterham bij de gemeente Amsterdam. “Zelfs toen het Shell-terrein gemeentelijk eigendom werd en het gebied nog meer in de kijker kwam, lukte het niet. De aanwezige industrie en bodemvervuiling waren het grote probleem. De enorme milieucirkels, en de hoge kosten van uitkopen van bedrijven, maakten een traditionele planmatige ontwikkeling zoals bij het Shellterrein onmogelijk. Al voordat de crisis uitbrak, werd duidelijke dat stapje voor stapje ontwikkelen de enige weg was.”

Zelfbouwers: de echte pioniers

Voor de herontwikkeling van Buiksloterham werd geen eindbeeld vastgesteld, maar een transformatieplan ontwikkeld. In 2011 was het globale bestemmingsplan onherroepelijk en lag er een spelregelkaart voor ontwikkelaars. Daems: “Toen het sein op groen stond, zat de crisis ons in de weg. Partijen haakten af, en de vraag voor de gemeente was: hoe krijgen we de ontwikkeling toch op gang? Particulier opdrachtgevershap (PO) begon net te leven in de stad en was op dat moment het enige wat haalbaar was. We zijn toen gestart met een kavelmarkt, afgekeken van Almere. Die was heel succesvol. De combinatie van lage grondprijs, weinig regels en de mogelijkheid om een grote woning te bouwen, trok mensen over de streep.“

Alliantie: CityPlots

Ymere haakte af vanwege de grote onzekerheid rondom de Buiksloterham. Voor de Alliantie lag het verhaal anders. Ontwikkelmanager Olaf Vreugdenhil van de Alliantie: “De Alliantie had een groot terrein in eigendom. De laatste vijf jaar zijn we in overleg geweest met de gemeente over de aankoop van een aangrenzende kavel, het terrein van Air Products, een fabriek met een enorme milieucontour. Toen dat gelukt was, konden we verder.” Aanvankelijk had de Alliantie een klassieke blauwdrukontwikkeling voor ogen. Gaandeweg werd duidelijk dat consumenten dat niet meer wilden. Vreugdenhil: ”We moesten op zoek naar iets anders. Dat is CityPlots geworden, een concept van Studioninedots. Dit concept is gebaseerd op de ideale verkaveling van 100x100m die je ziet in oude steden. De schaalverkleining zorgt ervoor dat je veranderingen in de tijd kunt opvangen. In ons terrein passen precies drie van deze plots. Op elk plot is in principe alles mogelijk: kleine en grote bedrijven, woningen, zelfbouw, vrije sector en sociale huur en parkeren.”

Eigen Haard: Bouwen voor de klant

Naast de Alliantie is ook woningstichting Eigen Haard gestart met een ontwikkeling in de Buiksloterham. Samen met Van der Leij/Projecton ontwikkelen ze een nieuwe woonwijk volgens het principe ‘bouwen voor de klant’. Niels Bon, ontwikkelaar bij Eigen Haard: ”Op een kavel tussen de Distelweg en het Johan van Hasseltkanaal bouwen we een mix van sociale en vrije sector huur, koopwoningen en bedrijfsruimten. Samen met Heren 5 Architecten zijn we in 2013 gestart met het maken van een schetsontwerp met een eenvoudige verkaveling. Het woningconcept bestond uit een soort blokkendoos met allerlei opties voor de klant: volume, opbouw, aanbouw, groot balkon, etc.” De eerste schetsen werden gedeeld met andere ontwikkelaars in het gebied. “De vroege uitwisseling schiep niet alleen een pioniersband, we ontdekten ook dat er in de Buiksloterham nog weinig grondgebonden woningen waren gepland. Vervolgens organiseerden we eind 2013 een dag voor geïnteresseerden. Doel: deelnemers vinden voor woonateliers, sessies om woonwensen van toekomstige bewoners te inventariseren.“

Woonateliers

De interesse voor de ateliers bleek groot, met beperkte reclame werd het doel bereikt. Bon: ”Via flyeracties op de pont, een facebookpagina en aparte look &feel-site kwamen er zo’n 40 mensen op af. Na deze dag ging het lopen, met name via Facebook. In dit eerste atelier konden mensen meedenken over de architectuur, de woningplattegrond en de woonomgeving. De interesse was zo groot dat we fase 2 en 3 ook hebben laten zien. Heren 5 werkte de schetsen verder uit en in een tweede atelier werd een verdiepingsslag gemaakt.” Hoe lukte het om uiteindelijk commitment van de deelnemers te krijgen? “Het voorlopig ontwerp hebben we aan de deelnemers voorgelegd met de vraag: wie wil instappen? Vervolgens zijn de woningen toegewezen, met name op financiële criteria. Al deze serieus geïnteresseerden tekenden een reserveringsovereenkomst waar een geldbedrag aan verbonden was. Dit was een middel om het commitment te bevestigen, het betaalde bedrag verrekenen we bij de uiteindelijke aankoop. Op dit moment zijn alle stadswoningen van de eerste fase en bijna de helft van de appartementen gereserveerd.”

Het nieuwe speelveld

Klantvraag centraal, mixen en maatwerk, flexibiliteit en ontwikkelen in stapjes: dat de ingeslagen weg het pad van de toekomst is, daar zijn zowel Bon als Vreugdenhil het over eens. Bon: “De grote animo voor ons project bevestigt dat we op de goede weg zijn. Als team voelen we ons gesteund door de kopers.” De corporatie heeft nog steeds een toegevoegde waarde in het nieuwe speelveld, meent Bon: “In ieder geval in projecten tussen (C)PO en traditionele ontwikkeling in. (C)PO heeft als nadeel dat de bouwer zelf risicodragend moet instappen en vooraf de financiering rond moet hebben. Daar haken veel zelfbouwers op dit moment af. Wij bieden met ‘Bouwen voor de klant’ grote keuzevrijheid, en kunnen het risico voor de klant beperken.” Vreugdenhil: “We merken vooral de voordelen van het flexibele concept. We richten ons in de Buiksloterham nu op starters, en als het gebied bekender en hipper wordt, gaan we voor gezinnen bouwen. Door het aanbod beter af te stemmen op de vraag van het moment kunnen we ook –weliswaar in stapjes- bouwen voor het huur- en middensegment. Op termijn krijg je dan toch die gewenste stedelijke mix.”

Verwachtingenmanagement

Nu duidelijk wordt dat geleidelijk transformatie vraagt om een andere manier van werken, is het de kunst om iedereen binnenboord te houden. Bon: ”Zowel corporaties, ontwikkelaars, de gemeente als de kopers. Het ontwikkel- en bouwproces duurt langer. Kopers verwachten een bepaalde doorlooptijd. Daarnaast willen ze zekerheid over de kosten. Dat vraagt om verwachtingenmanagement over de doorlooptijd, bouwopties en erfpacht. De gemeente heeft hierin ook een cruciale rol. Voor deze manier van ontwikkelen is een gemeente nodig die tijdig helderheid verschaft, snel reageert en flexibel is. Het traject om kabels en leidingen in de grond te krijgen duurt nu bijvoorbeeld nog te lang.” Daems: ”Onze taak is om het oude handwerk goed te organiseren: een goed bestemmingsplan en heldere procedures. Daarnaast vraagt het om een resultaatgerichte en communicatieve houding van onze kant.” En los durven laten, benadrukt Daems: ”Nu de regierol bij de ontwikkelaars ligt, moeten we ook af en toe op onze handen blijven zitten. De oplossingen komen niet alleen meer bij ons vandaan.”

Regierol

Vreugdenhil denkt dat de corporatie zichzelf voorlopig nog aan het uitvinden is als het om de regisseursrol gaat: ”Je krijgt te maken met het verkopen van kavels, het opstellen van kavelpaspoorten en spelregels. Daarvoor heb je een bredere blik nodig. Je moet je bewust zijn van je regie- en faciliterende rol. Nu we ook de openbare ruimte ontwikkelen, ligt de kwaliteits- en procesbewaking voor het hele gebied bij ons. En daarmee ook zaken als het maken van een beeldkwaliteitsplan en het oprichten van een kwaliteitsteam voor (C)PO.” Bon: “Op dit moment betekent het vooral veel investeren. Het proces en de aandacht voor de individuele klant kosten veel tijd. Natuurlijk is dit een leerfase en gaan dingen soepeler als je ze vaker doet. Maar het verfijnen van deze manier van werken gaat nog veel tijd en energie kosten. Het is interessant om te kijken wat het uiteindelijk oplevert. Wat zijn de voordelen voor de ontwikkelaar en de belegger? Hoe ontwikkelt de waarde van dit soort buurten zich op lange termijn? Daarbij zijn we als corporatie natuurlijk ook benieuwd naar de sociale, maatschappelijke waarde. Levert het op termijn sterke buurten op?” In dat licht zijn Bon en Vreugdenhil nieuwsgierig wat de invloed is van hun project op de verdere ontwikkeling van de Buiksloterham. Bon: “Er wordt op dit moment flink naar elkaar gekeken. Welke schapen durven er door ons initiatief ook over de dam te klimmen? En op welke manier pakken zij het op?” De Buiksloterham als proeftuin voor (C)PO, gemeente, ontwikkelaar én corporatie: wordt vervolgd.

Peilstokken

Regierol bij corporatie: werkt het? Kan deze een balans vinden tussen voldoende flexibiliteit, stuurbaarheid en proceskosten bij de nieuwe manier van ontwikkelen?
Openbare ruimte door corporatie laten mee ontwikkelen? Wat levert het op?
Buiksloterham: vertaalt de interesse zich in koop? Hoe groot is de groep kopers echt?
In hoeverre geven de projecten van de corporaties richting aan de verdere invulling van het gebied?
In hoeverre dragen de projecten van de corporaties bij aan versnelling?