De pionierende corporatie in de Buiksloterham, deel 2

30 april 2015

10 minuten

Casus Ook in 2015 volgt Gebiedsontwikkeling.nu drie projecten in de praktijk: het Zomerhofkwartier (ZoHo) Rotterdam, de Honig fabriek in Nijmegen en Buiksloterham in Amsterdam. Wat zijn de uitdagingen, wat is de strategie en hoe lopen de ontwikkelingen? Zijn er rode draden te ontdekken, overeenkomsten tussen deze gebieden? Kortom: wat kunnen we leren van deze projecten? In 2014 keken we naar de corporaties in de Buiksloterham en hoe zij voorzichtige stappen maken om tot gebiedsontwikkeling te komen. In deze aflevering kijken we hoe het ze nu –voorjaar 2015- vergaat.

Praktijkbericht #6 april 2015

De Buiksloterham, onderdeel van de noordelijke IJ-oever, moet geleidelijk transformeren van een gebied met industriële bedrijvigheid naar een gemengd hoog stedelijk woon-werkgebied. In een jaar is er veel gebeurd. Waar in 2014 de bouwborden nog op vele plaatsen troosteloos in leeg land stonden te wachten, zijn verschillende CPO-projecten volop uit de startblokken gekomen en heeft de zelfbouw een vlucht genomen. Ook de corporaties Eigen Haard en de Alliantie steken naar verwachting dit jaar de schop in de grond. “Zowel voor de gemeente, de corporaties als voor andere partijen in het gebied zijn de ontwikkelingen in een enorme versnelling terecht gekomen,“ vertelt Niels Bon, ontwikkelaar bij woningstichting Eigen Haard. “De belangrijkste oorzaak? De ‘boomende’ Amsterdamse woningmarkt.” Bon werkt samen met Van der Leij/Projecton aan de ontwikkeling van een kavel aan de Distelweg volgens het principe ‘bouwen voor de klant’.

Koning klant

Bon: “We hebben net de bouwaanvraag ingediend voor de eerste fase, een mix van sociale en vrije sector huur, koopwoningen en bedrijfsruimten. Het proces ging niet zonder hobbels, wordt kritisch naar de woningbouw gekeken. Zij voelen zich beperkt in hun bewegingsvrijheid qua milieunormeringen. Wat in eerste instantie een eenvoudige procedure leek te zijn, werd een uitgebreide ruimtelijke onderbouwing. Dat heeft ons een half jaar extra gekost. Achteraf was het slim geweest om de gemeente meer te betrekken, ook bij de communicatie richting potentiele kopers.” De belangstelling voor het project is nog steeds groot. Alle woningen zijn gereserveerd. Bon: “Mensen zijn wel kritisch, ze kijken over je schouder mee. Je krijgt meer vragen, bijvoorbeeld over planning en kosten. Als opties duurder worden, dan spreken ze je daar op aan. Door de vertraging zijn ook enkele mensen afgehaakt, maar meerderheid is nog aan boord en binnenkort worden de eerste handtekeningen gezet.”

Ondertussen ligt er al een voorlopig ontwerp voor de tweede fase. Ook hier is de belangstelling groot en zijn de meeste woningen gereserveerd. Wat zijn de lessen van de eerste fase? “De planning voor de eerste fase was te rooskleurig. We hebben geleerd om eerlijk en transparant te zijn over onzekerheden, en mensen zo mee te nemen in het proces.” Een klus die volgens Bon werk is voor professionals: ”De klantcontacten hebben we uitbesteed aan een communicatiebureau dat de taal van de koper spreekt. Dat ontzorgt enorm. Het veel meer moeten communiceren –met alle partijen- gaat nu goed, maar is een leerproces.” De regisseursrol van de corporatie vraagt een andere manier van werken, Bon: ”Je eigen overtuiging en visie moet je weleens aanpassen onder invloed van de kopers. Het goede daaraan is, dat je heldere argumenten hebt in discussies met de gemeente, je kunt je verhaal met de klanteis in het achterhoofd beter onderbouwen. In de eerste fase bleek 40% van de kopers geen auto te bezitten, maar diezelfde kopers werden wel geacht een parkeerplaats te kopen. Niet iedereen wil dat natuurlijk. Dan moet je samen met de gemeente naar een oplossing toewerken. Hetzelfde geldt ook voor het ontwerp en de inrichting van de openbare ruimte. Wij kunnen de gemeente meer vertellen over de wensen van de kopers.“ Volgens Bon is het traject is daarnaast veel arbeidsintensiever. “Ondanks dat je alle partijen aan boord hebt en de klantcommunicatie uitbesteed. Kopers hebben veel vragen en die komen in het voorstadium al voorbij. Vroeger zaten de opties in de meerwerklijst van de aannemer. Maar een extra verdieping, een andere voorgevel of plattegrond: dat is andere koek. Korte lijntjes zijn cruciaal: als je plannen wijzigt, moet je altijd de koper in je achterhoofd hebben, wat zou die ervan vinden?”

Gemeente: de druk neemt toe

Dat de woningmarkt floreert, merkt ook de gemeente. Els Daems (Programmamanager Buiksloterham gemeente Amsterdam): ”We proberen partijen nog steeds zo goed mogelijk te faciliteren en klantgericht te opereren. Maar de druk gaat omhoog. Waar we eerst nog voornamelijk bezig waren met kaveluitgifte, zijn we nu in de fase aangekomen waar we verder vooruit moeten kijken, naar zaken als (hoofd)infrastructuur, voorzieningen en openbare ruimte. Verder worden de zaken concreter: hoe ga je om met parkeren en laadpalen voor elektrische auto’s? De hoeveelheid vragen die er op ons afkomen, dwingt ons na te denken over prioriteiten. Daarnaast over de vraag: we moeten sneller, kan het simpeler?” Daems heeft te maken met een bestuur met een flinke ambitie. De gemeente Amsterdam wil in 2018 op een woningproductie van 5000 per jaar zitten. Dat legt ook druk. We proberen naast het faciliteren van anderen ook ons eigen grondbezit versneld schoon en klaar te maken voor CPO, zelfbouw of een tender.” Op andere plekken maakt de toegenomen vaart zaken juist gemakkelijker. Daems: ”Eerdere jaren stapte we enthousiast in allerlei tijdelijke initiatieven. Alles was welkom, maar het kostte ook veel tijd en energie. Nu is de afweging: is het nog wel de moeite voor die paar jaar? Dat is vaak niet het geval.”

Alliantie - CityPlots

De Alliantie ontwikkelt rondom het voormalige Air Products-terrein aan de Distelweg het concept CityPlots. Het concept is gericht op gefaseerde ontwikkeling en het flexibel kunnen inspelen op de vraag. Ontwikkelaar Arnout Vos van de Alliantie: ”Dit najaar starten we met de bouw van sociale en middeldure huur, de verkoop van zelfbouwkavels en de uitgifte van CPO-kavels. Daarnaast gaan de koopappartementen in de verkoop (red.- deze vallen nog onder de overgangsregeling voor corporaties). We willen zo snel mogelijk een gevarieerde wijk realiseren, de huurwoningen zijn een vliegwiel omdat er snel gebouwd wordt, maar de koopwoningen komen er snel achteraan. Het gebied staat volop in de schijnwerper en de markt is positief, en wij zijn dat ook.” motiveert Vos. De samenwerking met de gemeente gaat goed, maar niet vanzelf. Vos: “Het ambitieniveau is hoog voor de CityPlots. Als je inzoomt, kosten vooral de zelfbouwkavels veel energie. We gaan in de eerste fase zo’n tien tot vijftien kavels uitgeven en een of twee marktkavels voor marktpartijen en CPO’s. Dat is relatief nieuw voor de Alliantie, zeker op deze schaal en dan in hoog stedelijk gebied. Pakt de markt de ambitie op? Hoe gaat het in de praktijk, als iedereen zij-aan-zij aan het bouwen slaat? Dat maakt het spannend.” Wat betreft Daems staat de Alliantie er niet alleen voor: “Zelfbouw is voor hen een nieuwe tak van sport en zal veel extra tijd en energie kosten. Wij kunnen onze ervaring delen, bijvoorbeeld als het gaat om de bouwenvelop en kavelregels.”

‘De pionierende corporatie in de Buiksloterham, deel 2 - Afbeelding 1’

Met de toenemende vraag durfde de Alliantie het aan om in een nieuwe ontwikkeling in de Buiksloterham te stappen. Vos: “Op een kavel op de Kop Grasweg gaan we met Amvest en Hurks 300 woningen ontwikkelen. Het is een kavel die we in eerste instantie zelf konden verwerven. Toen de veranderende wetgeving op ons afkwam, stonden we voor de vraag: hoeveel willen we als corporatie in portefeuille nemen en willen we ook nog dure koop ontwikkelen en mogen we dat straks nog wel doen? We hebben vervolgens gezocht naar een manier waarop we de locatie toch konden verwerven en onze sociale huurwoningen konden bouwen, zonder aan de risicokant te zitten. In ons netwerk vonden we Amvest en Hurks. Amvest en Hurks kenden de locatie, met hen als investeerders en risicodragers konden we snel schakelen. We zitten er samen in met ieder zijn eigen rol. Zo trekken wij in het voortraject de kar richting de gemeente omdat we met CityPlot al volop aan het werk zijn. We weten hen goed te vinden op thema’s als diversiteit en leefbaarheid.”

Werken aan de circulaire Buiksloterham

De gemeente had oorspronkelijk de ambitie om de Buiksloterham te transformeren tot een duurzame wijk. Na het uitbreken van de crisis verschoof deze ambitie naar de achtergrond. Toch zijn diverse van de oorspronkelijke gedachten breed omarmd, soms ook in onverwachte hoeken. Er zijn veel initiatieven ontstaan, zoals De Ceuvel, een zelfvoorzienende broedplaats en testsite voor groene technologieën. Maar ook zelfbouwers en CPO-collectieven voeren een zoektocht op het gebied van kringlopen en circulaire bouw. Het afgelopen jaar hebben deze en twintig andere partijen die actief zijn in het gebied - waaronder de gemeente, de Alliantie en Eigen Haard - samen en een visie ontwikkeld, het manifest ‘Circulair Buiksloterham’.

Daems: “De overgang naar circulaire stad kent nog veel vragen en belemmeringen, op het gebied van regelgeving, beschikbaarheid van technologie en nieuwe verdienmodellen. Het vraagt van iedereen een verandering, in houding en organisatie. Het gaat het om vernieuwing terwijl tegelijkertijd de bouwplannen in uitvoering zijn: Dit betekent dat je haalbaarheid en vernieuwing combineert, mee neemt wat nu kan zodat de circulaire ambitie tot stand komt en werkelijkheid wordt. Dit moet vorm krijgen met allerlei partijen. De gemeente is daarin niet leidend maar we zien dat er veel goed gaat als je stimuleert. Je hoeft niet altijd eenzijdig regeltjes op te stellen, kijk maar naar de zelfbouwers. We zien bij hen initiatieven om het waternet ‘rainproof’ te maken door retentie en afkoppeling. Sommigen zijn verrassend ambitieus, dat was een paar jaar geleden nog niet. Vaak spelen ook economische motieven mee: waar zijn besparingen te halen?”

Ook de Europese Commissie heeft ambities als het gaat om circulaire economie. Lees er meer over op deze pagina

Verduurzamen van een rijdende trein

Vos: “Voor ons project CityPlots hebben we in kaart gebracht wat we zelf kunnen en willen en waar we afhankelijk zijn van anderen. Voor ons is bijvoorbeeld het afvoeren en vasthouden van hemelwater een belangrijk thema. Daarnaast kijken we naar stadsverwarming in relatie tot duurzame vormen van energie en betaalbaarheid. De optie ‘all electric’, dus geen gas of stadsverwarming, in combinatie met Warmte-Koude opslag (WKO), vraagt om snelle keuzes. We zijn ambitieus maar tegelijkertijd zijn we een rijdende trein. We zitten er praktisch in en nemen maatregelen mee die we financieel en technisch kunnen verantwoorden en inpassen.” Het Amsterdam Institute for Advanced Metropolitan Solutions (AMS), dat de Buiksloterham als een van de onderzoeksgebieden heeft, is aangehaakt op het project. Vos: “We praten over een pilot waarbij we op gedetailleerd niveau het energieverbruik in woningen gaan meten. Als dit kostentechnisch kan, dan doen we dat.” Daarnaast is bureau Merosch ingeschakeld voor een studie naar een realistische vertaling van de circulaire doelstellingen voor de CityPlots.

Ook Eigen Haard tekende het Manifest en zoekt naar wegen om de ambities te realiseren. Bon: ”We zijn in gesprek met Waternet, Alliander en het Afval Energie Bedrijf. Samen kijken we wat er mogelijk is als het gaat om wateropvang en –scheiding. De ambitie is er, maar alle partijen moeten meebewegen om het een succes te maken. Als wij water scheiden, gaan de kosten voor de rioolaansluiting dan omlaag? Het gaat uiteindelijk om de uitwerking, maar er kunnen mooie samenwerkingen ontstaan.” Als het gaat om bewegen en sociale duurzaamheid stipt Bon nog een ander punt aan: ”In hoeverre staan partijen open voor innovatie als het gaat om beleid/wet- en regelgeving in relatie tot leefbaarheid? Kan een klein biologisch supermarktje? Is detailhandel mogelijk of kun je voor de eerste boodschappen alleen in Oud Noord terecht? Zo’n biologische winkel met lokale producten is tegelijk iets dat aansluit bij het circulaire gedachtengoed.”

Samen optrekken in een florerende woningmarkt

Nu de crisis op de Amsterdamse woningmarkt lijkt te zijn verdwenen, en de druk op partijen toeneemt, rijst de vraag hoe het gebied en de samenwerking zich verder ontwikkelt. Vos: “Als wij als grote ontwikkelaar in de Buiksloterham van start gaan, wordt er op veel plekken tegelijk gebouwd. Er zal een enorme versnelling komen in de transformatie van het gebied, die nog versterkt wordt als ook Eigen Haard gaat bouwen.” Kunnen partijen opgebouwde werkwijzen en hun nieuwe werkhouding vasthouden? Bon: ”We hebben een langdurige relatie met de gemeente en zitten met dezelfde mensen aan tafel. Er is veel wederzijds vertrouwen en dat maakt ook dat je elkaar wat gunt. Nu het aantrekt, zie ik geen verandering. Misschien krijg je een stevigere discussie over de grondprijs. Of over de wijze waarop je erfpachtprijzen communiceert nu de rente zo laag staat. Maar gelukkig is veel afgekaderd.” Ook Deams geeft aan er veel is opgebouwd de afgelopen jaren: ”Beide partijen zijn in crisistijd gestart met hun ontwikkeling in de Buiksloterham. Eigen Haard door in vroegtijdig stadium woonateliers te houden om bewoners veel invloed te geven op het ontwerp en de Alliantie door een flexibel stedenbouwkundig concept. Ik reken erop dat hiermee meerwaarde is gecreëerd, extra kwaliteit in ontwerp en proces. Verder ga ik ervanuit dat we in de lijn van de opgebouwde aanpak en werkwijze goed met elkaar blijven samenwerken.”

Pijlstokken

Hoe gaat de gemeente om met de toenemende druk nu de woningmarkt en de ontwikkelingen in de Buiksloterham in een stroomversnelling zijn gekomen? Kan het partijen voldoende blijven faciliteren?
Post-crisis ontwikkelen: Gemeente moet sneller kunnen handelen. Waar en hoe kan het simpeler?
Bouwen met de klant is balanceren tussen een realistische planning en het bieden van een horizon aan klanten. Lukt het om meer vat te krijgen op de doorlooptijd van projecten?
Komt de circulaire ambitie van de grond? Hoe? Wie financiert wat?
Wat is de rol van de gemeente bij het realiseren van de circulaire ambitie? Als er meer investeringen nodig zijn, zijn de ogen dan –net als vroeger- gericht op gemeente?
In hoeverre staat de gemeente open voor aanpassing van de regelgeving als het gaat om leefbaarheid en circulaire ambities? Kleinschalige detailhandel, een biologische supermarkt, verkoop lokale producten: in hoeverre kan en wil gemeente aan wensen van nieuwe bewoners tegemoet komen?