De plint programmeren met data: onderbouwing in plaats van onderbuik

“De combinatie van een hypermodern station met openbaar vervoer-mogelijkheden en ontwikkelruimte in het hart van de stad maakt Rotterdam Central District (RCD) tot een unieke plek en een mooie stadsentree.” De wervelende teksten op de site van de gemeente leggen de lat hoog en ook voor de nabije toekomst zijn de verwachtingen voor het gebied rondom Rotterdam Centraal hooggespannen. “De gemeente Rotterdam streeft ernaar om nieuwe hoogstedelijke woonconcepten en kantoren toe te voegen. Kortom; een divers centrumgebied waar zowel starters als multinationals de ruimte hebben om zich te ontwikkelen.”

Smaakmakers

Alleen blijkt het ontwikkelen van het gebied in de praktijk op sommige punten makkelijker gezegd dan gedaan. Een van de punten waar de ontwikkelende partijen op vastlopen, is het programmeren van de plinten. Reden voor de BIZ Rotterdam Central District en de gemeente Rotterdam om de hulp van Tony Wijntuin in te schakelen. Met zijn bedrijf WYNE Strategy & Innovation werkte hij onder andere al aan de plintenvisies en bijbehorende uitvoeringsstrategieën in de Eindhovense wijk Strijp-S en de Amsterdamse Zuidas. En hij schreef samen met Wiebe de Ridder (MarketResponse en sinds februari 2024 Sweco) een visiedocument over de meerwaarde van ‘datagedreven plintprogrammering’. Centraal in die visie staat de 40-40-20 vuistregel om de plinten mee te programmeren.

Die verdeling levert volgens Wijntuin “de juiste economisch-maatschappelijke balans van voorzieningen in de plint op en dat zorgt voor meerwaarde voor alle directe stakeholders.” De eerste 40 procent wordt ingezet voor “het genereren van hoge huurstromen waarmee (zoveel als mogelijk) de overige plintruimte deels kan worden gesubsidieerd.” De tweede 40 procent wordt gereserveerd voor ondernemers die “zich al hebben bewezen, willen doorgroeien en een hogere huur kunnen opbrengen. Deze ondernemers brengen de beoogde kwaliteit.” De laatste “maar minstens zo belangrijke” 20 procent van de plintruimte is voor startende ondernemers, pioniers en placemakers. Denk aan makers maar ook aan maatschappelijke en culturele instellingen. “Zij zijn dé smaakmakers en imagobouwers van aantrekkelijke plekken.”

Zes doelgroepen

Nadat Wijntuin de globale plintenvisie voor RCD heeft geschreven, buigt hij zich vorig jaar samen met De Ridder over de vraag hoe de 40-40-20 benadering kan helpen om de ideale plintenprogrammering in het gebied te realiseren. Alleen knaagt er nog iets bij het tweetal. Want hoewel er genoeg expertise, ander bronmateriaal en kennis is gebruikt om de visie op te stellen, is er toch nog te veel sprake van een ‘redenatie vanuit de onderbuik’. En dat moet anders. Wijntuin: “Het bleef toch een beetje statisch. We deden op basis van doelgroepen-data wel al uitspraken over welke voorziening op welke plek in de plint moest komen en waarom. Alleen hadden we nog niet afgebakend wat nou de precieze eisen, wensen en behoeften van de gebruikers waren. We wilden onze vermoedens verder aanscherpen met nog meer data.”

Met behulp van het BSR-model van MarketResponse had de Ridder al wel zes doelgroepen geïdentificeerd. De Ridder: “Wie wonen er in het gebied, wie werken er, wie bezoeken het gebied? Dat hadden we al wel duidelijk. En we wisten ook wel dat een bepaalde plintinvulling beter bij de ene doelgroep past dan bij de andere. Alleen wilden we die analyses koppelen aan bezoekersstromen, zodat we onze analyses konden aanscherpen en onderbouwen. Zijn sommige groepen vaker dan gemiddeld in het gebied en hoe lang zijn ze daar dan? En welke doelgroep komt bijvoorbeeld nu nog niet in RCD, terwijl die doelgroep wel in de ambities is opgenomen.”

Kwalitatieve input

Om ‘het gezamenlijke product sterker te maken’, leggen Wijntuin en De Ridder contact met Anton Los. Met zijn bedrijf Perfect Place beschikt hij over een database waar dagelijks de signalen vanuit twee miljoen Nederlandse telefoons anoniem in worden verwerkt. “Die signalen komen vanuit apps waarbinnen toestemming is gegeven voor het delen van de locatie. Dat zijn bijvoorbeeld weerapps, krantenapps of navigatieapps. Die signalen zijn anoniem en mogen wij alleen voor researchdoeleinden gebruiken. Wij weten dus niet of het Jantje of Pietje is, wij zien alleen dat een bepaald signaal bij een bepaalde postcode hoort.”

Alleen een specifiek beeld van het type bezoekers opstellen is door de anonieme data nog lastig. Maar dat verandert wanneer Los ‘zijn’ dataset koppelt aan de dataset van De Ridder. “Daardoor wordt dat anonieme signaal ineens gekoppeld aan een van de zes doelgroepen. En door die koppeling kunnen we het gedrag en de behoeften van bezoekers inzichtelijk maken en uitspraken doen over het type bezoekers. Die input is een hele belangrijke basis om de plintenvisie verder te concretiseren en datagedreven te kunnen onderbouwen wat de plintprogrammering van RCD moet worden.”

De mogelijkheden die door deze kruisbestuiving ontstaan, zijn enorm volgens Los, Wijntuin en De Ridder. Zo kunnen ze niet alleen zien waar alle bezoekers vandaan komen (en dus wat het verzorgingsgebied van RCD is), maar weten ze ook hoe lang mensen in het gebied blijven en welke delen van het gebied op welke momenten van de week het drukst bezocht zijn. Maar dat is pas het begin. Als Los met zijn collega’s ook nog andere variabelen aan die nieuwe dataset toevoegt, kunnen de uitspraken (en dus de voorspellingen voor de ideale plintprogrammering) nog beter worden onderbouwd. “Je hebt dan veel meer kwalitatieve input dan met de momentopnames wanneer je handmatig telt.”

Puzzel oplossen

En met die digitale kennis kunnen gebiedsontwikkelaars de plintprogrammering samen met de betrokken vastgoedpartijen niet alleen voorspellen maar ook onderbouwen en verantwoorden. Wijntuin: “Die afstemming is heel belangrijk. Wie doet wat? Zo voorkom je dat alle partijen tegelijk die hippe pizzeria binnenhalen, want dan heb je er straks vijf in het gebied. Gebruik deze kennis om met elkaar de plannen inzichtelijk te maken en te kijken hoe de transformatie- of bouwplannen van de verschillende eigenaren kunnen worden vertaald naar de plinten.” Los vult aan: “Wij kunnen helpen om die concrete invulling te bedenken. Dat gaat zelfs zo ver dat wij per plint een top-10 van bedrijven kunnen meegeven die het best bij die plek passen.”

Klinkt allemaal veelbelovend en volgens het drietal zijn alle partijen binnen RCD ook erg enthousiast, maar de plannen blijven nog te veel hangen om echt door te kunnen pakken. “De vastgoedeigenaren zijn aan zet, de kaarten moeten van de borst en de plannen moeten met elkaar worden gedeeld,” zegt Wijntuin. De Ridder: “Op individueel niveau wordt er al best veel met onze kennis gedaan. Dan schakelen partijen echt wel door om initiatieven voor die specifieke doelgroepen te bedenken die de stad ook echt mooier maken. Maar de uitdaging blijft, zoals wel vaker in gebiedsontwikkeling, om vanuit een coalitie te opereren in een gebied om zo gemeenschappelijke meerwaarde te creëren. Dat blijft voor veel ontwikkelende partijen spannend.”

Ondanks de vaak afwachtende houding van vastgoedpartijen zijn de drie ervan overtuigd dat datagedreven plintprogrammering echt de toekomst is. “Er is één partij nodig om de motor te starten,” zegt Wijntuin. “Die geen koudwatervrees heeft en de stap zet.” Los: “Als iedereen verantwoordelijk is, is niemand verantwoordelijk. Maar partijen zijn zeker op zoek naar informatie, daar ligt het niet aan. Iedereen heeft met deze data een onderdeel van de puzzel in handen. Wij zijn alle drie ook een onderdeel van die puzzel. Maar als iedereen alleen maar met zijn eigen stukje blijft zitten, ga je de puzzel niet oplossen.”

Bekijk het maar

Hans de Jonge is bestuursvoorzitter van de Vereniging RCD en de Bedrijven Investering Zone (BIZ) RCD. Nadat de gemeente Rotterdam in 2023 opdracht geeft voor de globale plintenvisie, wordt De Jonge met de BIZ mede-opdrachtgever bij de vervolgstap van Wijntuin, De Ridder en Los. “De eerste visie was voor ons als RCD niet concreet en niet kwantitatief genoeg. Het waren goede analyses, maar die analyses waren heel kwalitatief en boden daarom te weinig aanknopingspunten voor ons.” Desondanks was zijn interesse wel gewekt. “Leefbaarheid, the city at eye level, is een van de drie pijlers van de BIZ. En de beleving op plintniveau in het gebied moet veel beter.”

Als het drietal hun nieuwe onderzoeksmethode presenteert, is De Jonge door het kwantitatieve karakter van de methode dan ook snel enthousiast. “Het is een hele interessante combinatie van methoden die voor het eerst in Nederland wordt toegepast. Er komen verschillende vakgebieden bij elkaar. Het is nu heel lastig om grip op de plinten te krijgen. Met deze methode kunnen we keuzes onderbouwen. En dat is noodzakelijk, want de grote, buitenlandse vastgoedeigenaren laten zich niet zomaar vertellen wat ze moeten in de plinten.”

De inzichten die uit het onderzoek naar voren komen, gaan dan ook “sowieso gebruikt worden”, zegt De Jonge. “Juist om draagvlak te creëren bij de vastgoedeigenaren. Veel partijen luisteren naar ons, maar niet iedereen.” Hij doelt daarbij met name op de buitenlandse partijen die bezit hebben in het gebied. “Die zijn vooral rendement-georiënteerd, hebben soms geen binding met de stad en zijn moeilijk te overtuigen van de meerwaarde van gebiedsontwikkeling. Die zeggen: mijn plinten zijn goed verhuurd, wat is het probleem?”

Voorzichtig zijn

Toch aarzelt De Jonge nog om de pintprogrammering die voortkomt uit de data een op een over te nemen. “Mijn aarzeling zit in het volgende. Je kunt een stad niet maken op basis van historische data. In dit onderzoek zijn impliciete ontwerpbeslissingen door onderzoekers genomen op basis van het verleden. Aannames over het type bewoner in het gebied of over het gedrag van de gebruikers van de afgelopen jaren. Maar als ik ga analyseren wat jij de afgelopen drie jaar hebt gedaan, zal jij je de komende drie jaar niet op dezelfde manier blijven bewegen. Logisch, maar je moet heel voorzichtig zijn met data uit het verleden. Neem je belangrijke beslissingen met grote implicaties voor de stad terwijl je gebruik maakt van informatie die gebaseerd is op het verleden?”

De Jonge gebruikt de ontwikkeling van het Hofplein, een centraal punt in het gebied, in de komende jaren als voorbeeld. “Een interventie in de stad, een nieuw bronpunt. Dat betekent dat loop- en bezoekersstromen gaan veranderen en wat betekent dat voor de aannames die in het model gedaan zijn?” Die vraag kan De Jonge nog niet beantwoorden. De komende tijd organiseert hij samen met Wijntuin, De Ridder en Los workshops met alle partijen uit het gebied om op basis van de data de plinten in te vullen. Daarna beslist de BIZ of ze de datagedreven plintprogrammering ook definitief als nieuwe richting kiest.