De provincie als vastgoedpartij om verouderde bedrijventerreinen aan te pakken

Wat is precies jullie taak als Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht?

“Wij zijn in 2011 ontstaan. Dat was een totaal andere markt. Er was toen sprake van veel leegstand op Utrechtse bedrijventerreinen. De provincie richtte de OMU op om verouderde terreinen te herstructureren. En als er al partijen waren die wilden uitbreiden of vernieuwen, dan kochten ze liever een weiland waar ze een nieuwe hal op bouwden in plaats van te verbouwen op de bestaande locatie. Daar zei de provincie van: dan snijd ik op twee plekken in mijn eigen vingers. Aan de rand van de steden wordt het groen aangetast en op het bestaande bedrijventerrein creëer ik mijn eigen ellende in de vorm van verloedering door leegstand, met het mogelijke risico van ondermijning tot gevolg. Kunnen we niet een organisatie in het leven roepen die zich inspant om beter gebruik te maken van bestaande bedrijventerreinen?”

“De OMU is het antwoord op die vraag. In het begin ging het door de leegstand vooral over het transformeren van bedrijfsfuncties naar andere functies, vooral wonen. Wij hielpen veelal in een financierende rol bij dat soort transformaties. Maar een aantal jaar geleden zagen we dat, mede door deze transformaties, er een enorme vraag ontstond naar bedrijfsruimte. Transformatie was daarom niet meer wenselijk. In 2019 schreef de provincie Utrecht al in haar coalitieakkoord dat een kwart van de uitbreidingsbehoefte van bedrijven moet plaatsvinden op bestaande bedrijventerreinen. En dus kreeg OMU vanaf dat moment een aanvullende opdracht, namelijk: de herstructurering van werk naar werk door nog beter gebruik te maken van bestaande bedrijventerreinen.”

De provincie heeft OMU 30 miljoen euro extra investeringsbudget gegeven om die opdracht uit te voeren. Waarom is dat geld nodig?

“Toen wij begonnen in 2011, stond er enorm veel leeg. Nu is de leegstand op Utrechtse bedrijventerreinen gezakt tot onder de 1 procent. Er staat bijna niets meer leeg. De uitdaging zit er voor ons in dat wij niet wachten tot er bij de makelaar iets te koop staat, maar dat wij actief partijen benaderen. Daar komt de 30 miljoen om de hoek zetten. Als je wil verdichten op bestaande bedrijventerreinen, lukt dat niet altijd met een sluitende businesscase. En als we actiever willen aankopen, hebben we investeringsgeld nodig. Dit geld is bedoeld om locaties aan te kunnen kopen op bestaande bedrijventerreinen. Het streven is om dit volledig revolverend te doen. Vanwege het maatschappelijke belang mogen we een stukje onrendabel accepteren, mits we uiteindelijk maar weer bruikbare kavels op bestaande bedrijventerreinen realiseren.”

Hoe gaan jullie als OMU te werk?

“We rijden over een bedrijventerrein, ziet een gebouw en vragen ons af of dit gebouw op deze manier heel erg bijdraagt aan de regionale economie en/of leefbaarheid van dit bedrijventerrein. Een parkeerterrein dat leegstaat, een bedrijfsgebouw waarvan de opslag niet wordt gebruikt, een gebouw dat sterk verloedert of een hal die alleen als caravanstalling wordt gebruikt. De uitdaging is: hoe kom je met eigenaren in gesprek zodat je ze in beweging krijgt? Formeel kan OMU niemand dwingen, wij kunnen niet onteigenen. Het moet in goed overleg. Dat is vaak een kwestie van een relatie opbouwen. Aftasten waar de specifieke vraag van de ondernemer zit. Waarom wordt het pand zo onpraktisch verhuurd? Waarom gaat hij niet weg? Er kunnen meerdere redenen zijn waarom een eigenaar niet in beweging komt.”

Jullie hebben inmiddels de eerste aankoop voltooid op een bedrijventerrein in Woerden. Hoe is dat proces in zijn werk gegaan?

“Het is een zwaar verouderd jaren tachtig-pand, niet duurzaam met onvoldoende uitbreidingsmogelijkheden voor de huidige ondernemer. De ondernemer kan met de opbrengst van de verkoop op zoek naar een nieuwe plek en wij gaan de huidige locatie, na sloop, opnieuw uitgeven in de markt.”

“Maar het was een lang proces, wij waren al jaren met de eigenaar in gesprek. Heel veel ondernemers zitten immers niet te wachten op een zak geld, maar hebben wel uitbreidingsplannen en hebben vaak veel liever een nieuwe locatie. Daar kan OMU, met een grotere portefeuille, steeds vaker verandering in brengen.”

Hoe gaan jullie dat doen?

“Als onze portefeuille groeit, kunnen we een alternatieve locatie aanbieden. Daarmee word je op dit speelveld een veel interessante gesprekspartner voor veel partijen dan wanneer je alleen een zak geld mee brengt. Afgelopen maand hebben wij in Mijdrecht onze tweede aankoop gedaan, een gecombineerd kantoor en bedrijfsruimte. Ook daar zie je heel kenmerkend dat het kantoor al vier, vijf jaar leegstaat en dat de bedrijfsruimte goed wordt benut. Zolang dat zo is, gebeurt er niks. De eigenaar heeft nog een constante inkomstenstroom van de paar huurders die er nog wel inzitten, maar er staat wel een heel pand met kantoorruimtes leeg. Dat krijgt hij niet verhuurd. Dit soort voorbeelden zie je veel.”

“Wij hopen deze eigenaren in beweging te krijgen. Door de portefeuille op te bouwen, krijg je positie en door het hebben van positie kan je steeds efficiënter met de ruimte omgaan. En we weten door onze ervaring precies wat er speelt in het vakgebied. Daardoor kan je koppelingen maken die partijen onderling niet zo snel zouden maken.”

Jullie willen duurzame bedrijventerreinen realiseren, kijken jullie dan ook verder dan alleen de stenen?

“Jazeker, je bent tegenwoordig niet alleen met het vastgoed bezig. Ook wij. Je kijkt naar duurzaamheid, energievraagstukken, de openbare ruimte. In Woerden merken we ook al dat wanneer je eigenaar bent, je direct in contact komt met de buren om naar een integralere gebiedsontwikkeling te kijken. En je kan als speler ook andere partijen, bijvoorbeeld de gemeente, direct op zaken aanspreken die met de ontwikkeling van het hele gebied te maken hebben.”

“Maar we moeten ook niet onze hand overspelen. Wij houden ons in eerste instantie bezig met de private kavels. Richten ons echt op de bedrijven. En we proberen heel sterk ook de kavels van de buren te betrekken. Daarnaast kijken we ook naar de openbare ruimte, maar die rol is vooral weggelegd voor overheidspartijen en de ondernemersvereniging. Zij kijken integraal naar het hele terrein. De 30 miljoen richt zich nadrukkelijk op het private vastgoed. Dat geld is niet om de infrastructuur van een bedrijfsterrein te vernieuwen maar wij kunnen de gemeente daar als eigenaar wel direct op aanspreken.”

Is het nieuw wat jullie als OMU doen?

“Landelijk lopen we wel voorop. Er zijn natuurlijk ook andere regionale en provinciale ontwikkelingsmaatschappijen. Maar ik merk dat wij met HMO in Overijssel de enige twee partijen zijn die zelf fysiek kavels opkopen en op deze wijze risicodragend investeren en participeren in vastgoed. Veel van de andere ontwikkelingsmaatschappijen zitten meer op het vlak van subsidies, stimuleringsfondsen en aanjagen zonder zelf in het vastgoed te stappen. Dat is ook de reden dat het Rijk en andere provincies met een schuin oog naar ons kijken. Is dat nou een manier hoe we beter met de bestaande bedrijventerreinen om kunnen gaan? Ons antwoord daarop is ja!”

Wat kunnen jullie met 30 miljoen, dat klinkt niet als een enorm bedrag.

“30 miljoen is natuurlijk heel veel geld, maar niet in vastgoedland. Met dat bedrag kunnen we vijf, zes, zeven kavels aankopen. Maar we merken nu al dat partijen ons sinds de eerste aankoop actief benaderen. En gezien de huidige druk op de bedrijfsterreinenmarkt maken wij ons geen zorgen of wij onze kavels wel kwijt kunnen. Er is zo veel vraag in deze regio naar ruimte.”

“Sinds wij eigenaar zijn van panden worden wij vaak gebeld door allerlei partijen die geïnteresseerd zijn. Dan is het eerder een zaak van afhouden, omdat we naast intensiveren en verduurzamen juist de bedrijfsfunctie willen behouden.”

Blijft het dan ook niet bij deze eerste miljoenen?

“De provincie heeft aangegeven dat dit de eerste tranche is. 30 miljoen voor de eerstkomende vier jaar en als het slaagt, kunnen we verder kijken. We hebben ooit berekend wat nodig is om 85 hectare op bestaande bedrijventerreinen te intensiveren en dat bedrag was substantieel hoger dan deze 30 miljoen. Nu is het vooral de eerste projecten realiseren en de portefeuille vullen. Tegen welke casussen lopen we aan? Kloppen de financiële berekeningen die we vooraf hebben gemaakt? Welke andere maatschappelijke doelstellingen bereiken we, van asbestsanering tot de energieopgave en het realiseren van groen? Dat moet een goede onderbouwing leveren voor de aanvraag van nieuwe middelen.”

Wanneer is deze eerste tranche dan een succes?

“Als we met de projecten in die portefeuille onze doelstellingen van intensiveren en verduurzamen hebben bereikt. En hopelijk leidt dat vervolgens tot nog meer middelen zodat we een kettingreactie op verschillende terreinen in gang kunnen zetten. Parallel hoop ik dat als wij een kavel hebben opgepakt, dat de buurman ook aan zijn kavel werkt. Dat is het positieve neveneffect dat wij ook proberen te bereiken. En als wij uiteindelijk bouwrijpe kavels op bestaande bedrijventerreinen gaan uitgeven, betekent het dat de markt ook gaat investeren. Want uiteindelijk is het een gezamenlijk vraagstuk van private en publieke partijen.”