De rem gaat erop: minder vaak transformatie van werkgebieden, exit menging

De roep om veel meer woningen leidde de afgelopen jaren tot omvangrijke transformaties en herontwikkelingen van (verouderde) kantoorgebieden en bedrijventerreinen naar gemengde plekken om te wonen en te werken. Nagenoeg elke stad kent dergelijke transformatiegebieden, stelt gespreksleider Geurt van Randeraat, partner van SITE Urban Development. Hij noemt de Merwedekanaalzone in Utrecht, bedrijventerrein De Hoef in Amersfoort en kantorengebied Amstel III in Amsterdam Zuidoost. Op deze en veel andere plekken in het land maken verouderde kantoren, overbodig geraakte fabrieken en verloederde bedrijvenparken plaats voor nieuwe combinaties met duurzame woningbouw, hoogwaardige werklocaties en een scala aan nieuwe voorzieningen.

Minder transformaties

Een trendbreuk lijkt echter aanstaande. Al wordt er nog op veel plekken afgebroken en opgebouwd, het aantal transformaties zal de komende jaren substantieel afnemen, zo verwacht Van Randeraat. Hij verwijst naar de nieuwe ontwikkelstrategie van de gemeente Amsterdam. “Wethouder Reinier van Dantzig kiest een andere koers; de gemeente is voortaan zuinig op kantoorlocaties en bedrijventerreinen. Extra woningbouw gaat voortaan via de weg van verdichting en moet zorgen voor de ontwikkeling van nieuwe stadscentra. In Noord, Nieuw-West en Zuidoost.” Volgens Van Randeraat geldt ook voor de gemeente Rotterdam dat bedrijfslocaties niet meer zo snel beschikbaar komen voor een gemengde herbestemming.

Friso de Zeeuw, emeritus-hoogleraar Gebiedsontwikkeling, zegt dergelijke keuzes te begrijpen. “We staan aan de vooravond van een meer circulaire economie. Economische Zaken heeft uitgerekend dat we voor die circulaire economie veertig procent meer bedrijventerreinen nodig hebben. De op- en overslag van materialen gaat gepaard met stof, lawaai en geurhinder. Daar kun je niet wonen.”

Niet elke vorm van bedrijvigheid sluit een combinatie van wonen en werken uit, betoogt Olga Wagenaar, ontwikkelingsmanager bij Avest. Zij is verantwoordelijk voor project Kabeldistrict in Delft. Op het terrein van de voormalige Nederlandse Kabelfabriek (12 hectare) aan de Schie zal de komende jaren een levendige, groene, autoluwe stadswijk verrijzen met zo’n 3.200 tot 3.500 nieuwbouwwoningen en meer dan duizend banen. De oude fabriekshallen maken geleidelijk aan plaats voor 34.000 m2 nieuwe bedrijfsruimte.

“We willen op een flexibele manier inspelen op de ruimtebehoefte van startups. Juist in een stad als Delft komen veel nieuwe bedrijven tot ontwikkeling. Die veelal door technologie gedreven initiatieven willen we graag accommoderen. Tegelijkertijd willen we ruimte bieden aan de meer traditionele maakindustrie. Ook daar bestaat een enorme ruimtevraag, zo merken we bij de tijdelijke invulling van de oude fabriekshallen. Al die functies, denken we, kunnen worden gecombineerd met duurzame woningontwikkeling in een aantrekkelijke leefomgeving.”

Nooit gemakkelijk

Het laten samengaan van werken en wonen, het vinden van goede mobiliteitsoplossingen en het creëren van een groene omgeving vergelijkt Wagenaar met het leggen van een ingewikkelde puzzel. “Zo’n gebied tot ontwikkeling brengen is nooit gemakkelijk. Maar de goede ligging van het terrein ten opzichte van de oude binnenstad en – na de bouw van een extra brug over de Schie – de goede verbinding met de universiteit en het tweede station van Delft, maakt dat we positief zijn over de ontwikkelkansen voor het terrein.”

Woningontwikkeling kent in een tijd van hogere rente en stijgende bouwkosten zo zijn problemen, weet Mirko Buining. Hij is programmadirecteur Central Innovation District (CID) van de gemeente Den Haag. De gemeente wil voor 2040 rondom het stadscentrum van Den Haag het aantal bewoners, studenten en werkenden fors uitbreiden. De focus ligt op herontwikkeling en verdichting in gebieden rondom de stations Den Haag CS, Den Haag HS en Laan van NOI. In het CID gaat het om grote aantallen: 20.500 nieuwe woningen, 640.000 m2 kantoren en 255.000 m2 maatschappelijke en commerciële voorzieningen.

Niet alleen werken, wonen en studeren er straks veel meer mensen. De gemeente streeft bovendien naar een groene leefomgeving; plekken ook waar ruimte is voor ontmoeting. Makkelijk is die verandering niet. Hij verwijst naar de bouw van twee woontorens met bijna vierhonderd woningen door Amvest en Synchroon op het KJ-plein naast station CS. “Alleen met extra steun van het Rijk en een financiële bijdrage van de gemeente lukt het woningbouwplannen door te zetten.”

Verplaatsing ‘scheefwerkers’

Sander van Schijndel, de derde gast, legt in zijn bijdrage de focus op het behoud van bedrijfsterreinen. Van Schijndel is investment-manager van OMU, de ontwikkelmaatschappij van de provincie Utrecht. De OMU stelt zich tot doel via twee fondsen een bijdrage te leveren aan de herontwikkeling en transformatie van bestaande bedrijfsterreinen. Vorig jaar is Van Schijndel afgestudeerd aan de Amsterdam School of Real Estate. Hij analyseerde voor zijn eindscriptie het gebruik van Bedrijventerrein Overvecht in relatie met de noden van het één kilometer verderop gelegen centrumgebied van de woonwijk Overvecht.

Van Schijndel ziet veel ‘scheefwerkers’ op het klassieke bedrijfsterrein, in Utrecht ooit bekend als ‘de autoboulevard’. “Het oude Bedrijventerrein Overvecht kan een rol spelen in de circulaire economie. De komst van bedrijven met een zwaardere milieubelasting kan betekenen dat andere gebruikers zullen moeten wijken. Vaak weten we niet zoveel van zo’n gebied, vastgoedeigenaren gaan stilaan hun gang. Maar als je goed kijkt, dan blijkt Bedrijventerrein Overvecht ook plek te bieden aan sportscholen, kerken en allerlei andere gebruikers. Verplaatsing daarvan zal nodig zijn.” Van Schijndel ziet daarvoor een oplossing. “Vlakbij is sprake van revitalisering van het centrumgebied van Overvecht. Daar wordt geworsteld met de invulling van plinten. Het lijkt niet onlogisch gebruikers naar het centrumgebied te verplaatsen.”

Werkcorporaties

Om zo’n beweging op gang te brengen, zijn volgens Van Schijndel nieuwe instrumenten noodzakelijk. Hij zou met de provincie Utrecht willen praten over de oprichting van een derde fonds bij OMU gericht op het beheer van bedrijventerreinen. Ook kan wat hem betreft worden nagedacht over de komst van werkcorporaties: een instelling vergelijkbaar met woningcorporaties die vanuit het bezit van werklocaties sturing geeft aan het gebruik van dergelijke terreinen. “We moeten alternatieve oplossingen vinden om veranderingen op onze bedrijfsterreinen in goede banen te leiden”, aldus Van Schijndel.