De speurtocht naar de overlevers

PropertyNL Top-101 ontwikkelaar

Het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL naar ontwikkelaars kan op steeds meer scepsis rekenen. ‘Het wordt waarschijnlijk een dun nummertje’, is wel de vriendelijkste opmerking. Het klopt dat er veel partijen zijn verdwenen. Er zijn ook partijen die nog wel opgenomen zijn vanwege de peildatum van het onderzoek, maar uit volgende edities zullen verdwijnen, zoals Eurocommerce en TCN. Scheidend Rabo-chairman Lense Koopmans zei op het moment dat het goed ging: ‘Projectontwikkelen kan eigenlijk alleen succesvol zijn, zolang je van je project de kerktoren kan blijven zien’, waarmee hij doelde op lokale betrokkenheid als conditie voor succes. De topman van Multi Vastgoed is de enige die sinds de jaren tachtig een succesvolle Europese ontwikkelaar zonder breuk heeft weten te continueren. Koopmans’ invloed was heel indirect merkbaar: in de gouden tijden kreeg de Rabo Vastgoedgroep relatief weinig expansieruimte, maar daar worden nu de vruchten van geplukt. Bouwfonds en MAB houden het tot nu toe droog. Ook houdt hij toezicht op TBI Holdings – de bouwer in Nederland die met Synchroon en Era de risico’s binnen de perken hield. Vier groepen lukt het steeds minder om een goede strategie voor projectontwikkeling te formuleren (verzekeraars, banken, bouwers en zelfstandige ontwikkelaars), maar projectontwikkeling is ook niet iets wat stil valt te zetten. Er moet dus gespeurd worden naar de groepen die ervoor in de plaats komen (en degene die blijven, waaronder Multi Vastgoed).

Verzekeraars weg

Commercieel vastgoed vergt zoveel vermogen dat in de afgelopen jaren de gedachte postvatte dat alleen financiële instellingen op den duur nog zouden kunnen ontwikkelen. Het grote voorbeeld was ING Real Estate, met op het hoogtepunt een balanstotaal van € 120 mrd met beleggingen, financieringen en ontwikkelingen. Daar zat een idee achter: verzekeraars moeten hun premies beleggen en dan kun je er maar beter verstand van hebben. Het idee ging wel wat op de loop. Afhankelijk van allocatie heeft de verzekeraar Nationale Nederlanden € 5 tot € 10 mrd aan vastgoed ‘nodig’. Daarbij is het net zoals bij pensioenfondsen de vraag of de asset-allocatie in eigen huis moet plaatsvinden en zo ja of dan ook de ontwikkelingsdiscipline in huis moet blijven. In Nederland hebben ASR en Delta Lloyd dat nog wel, maar onder druk van de toezichthouders is de terugtrekkende beweging van het directe vastgoed in Nederland voelbaar. Internationaal zie je ook een tegenbeweging: Generali en Allianz vergroten hun aandacht voor vastgoed en hypotheken.

Pensioenfondsen weg

Pensioenfondsen willen het pensioenbedrijf scheiden van de asset allocatie. De vraag is: moet die assetmanager dan alleen investeren of mag die ook (her)ontwikkelen? Goede voorbeelden zoals Bouwinvest en MN Services met klinkende trackrecords krijgen het steeds moeilijker, maar komen nog steeds voor in de lijst. Slechtste voorbeeld was Philips Pensioenfonds, dat onvoldoende kennis en toezicht onderhield, waardoor fraude is ontstaan met gevangenisstraffen voor de leidinggevenden.

Banken weg

Moeten banken doen aan projectontwikkeling? Die vraag wordt steeds vaker negatief beantwoord. ING en ASR hebben altijd betoogd dat hun bemoeienis te maken had met de verzekeraar, niet met de bankenkant met de relatief korte balans. Rabo nam Bouwfonds dan ook over om een productiemachine te hebben voor woninghypotheken, niet vanwege de mooie gebiedsontwikkelingen van Bouwfonds-dochter MAB. Tegen wil en dank worden banken echter in toenemende mate alsnog ontwikkelaar. Het bekendste voorbeeld is SNS Reaal. Omdat deze bank naïef in vastgoedfinancieringen is gestapt, zit het nu met miljarden aan projectontwikkeling in de maag die tot een goed einde moeten worden gebracht. Daar is de bank – geen enkele trouwens – niet goed voor geëquipeerd. Banken kunnen het beste hun projectontwikkelaars zo lang in het zadel houden, dat zij de boel kunnen afmaken: Fortress en LSI zijn daarvan voorbeelden. Maar vaak lukt het ook niet, met als grootste en meest schrijnende voorbeeld de val van Eurocommerce.

Zie bijlage voor het volledige artikel