De stad aantrekkelijk compact

Verslag ClubNAi-diner “Smart Density”

In de vierde aflevering van het ClubNAi-diner verkende een dertigtal deelnemers de mogelijkheden en de valkuilen van een slimme, duurzame, kwalitatieve verdichting van de stedelijke omgeving. Simpele oplossingen zijn er uiteraard niet. In opdracht van de voorlaatste minister van het opgedoekte Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu, Jacqueline Cramer, produceerde de werkgroep Binnenstedelijk Bouwen voorjaar 2010 het rapport Prachtig Compact NL. Werkgroeplid Rudy Uytenhaak werd voorafgaand aan de eerste dinergang door gespreksleider/interviewer JaapJan Berg aan de tand gevoeld over de uitwerking van het rapport. Met de val van het kabinet Balkenende-Bos ging het rapport politiek ten onder, zei Uytenhaak. “Dan wordt het vervolgens een zaak van de publieke opinie, maar daar spelen ook genoeg andere topics natuurlijk.”

Staat binnenstedelijke verdichting gelijk aan overheidsbemoeienis, wilde Berg weten. Uytenhaak zag verschil in de liberale en de sociaaldemocratische opvatting over ruimtelijke ordening. Waardoor wellicht het – ook al weer gesneuvelde – liberale kabinet Rutte-Verhagen het rapport niet op de beleidsagenda plaatste. Tegelijk is topdown gedirigeerde ruimtelijke ordening ook passé. “Enerzijds heb ik het gevoel: laat gemeenten en provincies zelf beslissingen nemen. Tegelijk zijn er demografische en economische ontwikkelingen die de capaciteiten van de lagere overheden te boven gaan. We hebben te maken met zwakke stedenbouwkundige diensten. Er moet een instantie zijn die hier bovenuit gaat.” Uytenhaak bepleitte de oprichting van een centraal kenniscentrum, als een vraagbaak voor gemeenten en een platform om onderling kennis uit te wisselen.

“Iedereen denkt dat verdichting hoogbouw betekent, en dat willen de mensen niet”, aldus de toparchitect. “Maar het gaat niet om stapelen, maar om verknopen. Iedereen rijdt op de automatische piloot van bestaande normstellingen, financiële regelingen en architectenknowhow. Een kenniscentrum kan daar verandering in brengen.” Voorbeeldprojecten van geslaagde binnenstedelijke verdichting – essentieel voor het overbrengen van een vonk – zijn er nog te weinig, moest Uytenhaak toegeven. Borneo- Sporenburg in Amsterdam kan genoemd worden. “Alleen zegt iedereen buiten Amsterdam: dat kan alleen daar, niet bij ons! Dus we hebben meer voorbeelden nodig.”

Kluspanden en vrije kavels

Tot slot formuleerde de architect een vraagstuk om de eerste dinergang van discussiestof te voorzien: Het oude pand in de stad is geliefd, maar voor velen onbetaalbaar. Waarom bedient de markt die vraag niet? Aan de drie tafels werd levendig van gedachten gewisseld, uiteraard zonder volledig uitgekristalliseerde antwoorden en oplossingen. Ineke Hulshof (Hulshof architecten) zag een sleutelrol voor het initiatief van onderop, zoals met kluspanden en vrije kavels. Zelf was ze bedenker van het kluspandenproject Wallisblok in Rotterdam-Spangen. Vastgoedpartijen in de steden zouden het inferieure deel van hun woningbezit moeten afboeken om dit type herontwikkeling mogelijk te maken. De gevraagde analyse waarom de markt niet voorziet in de specifieke vraag naar (betaalbaar) binnenstedelijk wonen, bleef steken in algemene analyses over de crisis, de teruggevallen vraag, de fnuikende werking van de hypotheekrenteaftrek enzovoort. Bart Mispelblom Beyer (Tangram Architekten) wees op een minder fraai resultaat van het (Amerikaanse) marktsysteem in combinatie met laissez faire overheidsbeleid. Het centrum van een stad als Providence bijvoorbeeld is feitelijke dood; de functies wonen, winkelen en recreëren zijn er nagenoeg uit verdwenen. Nu probeert de lokale overheid het centrum opnieuw te ontwikkelen.

Agglomeratievoordeel

In Walter Manshanden, senior onderzoeker Ruimtelijke Economie en Innovatie bij TNO, trad een inleider naar voren die statistische en cijfermatige feiten en verbanden kon aandragen. “De econoom denkt bij verdichting meteen aan oplopende grondprijzen.” Het door Paul Krugman gemunte ‘agglomeratievoordeel’ kent een zeker evenwicht of optimum. Bij te grote dichtheid gaan de nadelen, zoals criminaliteit en vervuiling, doorwegen. Aan de overheid de taak verdichting binnen kaders te zetten. Manshanden ging in op het effect dat verdichting tot lokale economische groei leidt. Dit komt omdat bedrijven en mensen werkzaamheden meer gaan uitbesteden. Een bedrijf laat bijvoorbeeld de catering verzorgen door een brasserie of broodjeszaak om de hoek in plaats van zelf een bedrijfsrestaurant aan te houden. Zo ontstaat verwevenheid. Naast dit interne effect zijn ook externe effecten van invloed. De prijs voor een huis stijgt doordat de buren zo´n mooie tuin hebben. Dichtheid heeft verschillende positieve effecten, aldus de ruimtelijk econoom. Een compacte stad levert energiewinst op en heeft zelfs een gunstig gezondheidseffect, doordat mensen meer bewegen (minder autorijden). Dichtheid leidt verder tot een reductie van urbane opwarming.

Uitgerekend in Nederland komt, aldus Manshanden, het effect van verwevenheid minder uit de verf. Dat heeft te maken met de structuur en de bouw van onze stadswijken. Op basis van een stedenbouwkundige typologie heeft de TNO-onderzoeker een model opgesteld voor potentiële banengroei door verdichting in Nederlandse stadswijken. De gemengd-kleinschalige wijk, bijvoorbeeld het Oude Noorden in Rotterdam, biedt extra kansen op banengroei. Hetzelfde geldt voor de doolhofwijk, zoals De Pijp in Amsterdam. De wijktypen gemengd-grootschalig en groot-kleinschalig daarentegen bieden geen kansen op banengroei.

Klushuizen en vrije kavels

De discussievraag die Manshanden neerlegde luidde: Hoe kun je een huis zodanig bouwen dat de prijs van het huis van de buren stijgt? Ineke Hulshof signaleerde dat huiseigenaren vaak bezwaar aantekenen tegen transformaties uit angst voor waardeverlies. Het gaat er daarom om plannen te maken mét de buurt en te kunnen laten zien dat iedereen beter wordt van een herstructurering. De klushuizen van het Wallisblok en een actueel project met vrije kavels in Den Haag heeft haar dat geleerd. Het Wallisblok is ook een voorbeeld van dwingend ingrijpen door de gemeente. Eigenaren die weigerden zich te laten uitkopen kregen voor hun woning een verbeterprogramma opgedragen gepaard met een (beperkt) subsidiebedrag. Uiteindelijk kozen ook de laatste eigenaren voor uitkopen. Hulshof erkende dat het succesvol getransformeerde Wallisblok geen vorm van verdichting is, integendeel, er is sprake van verdunning. Daar staat wel tegenover, zei ze, dat het blok voor een duidelijke WOZ-stijging en een grotere sociale cohesie heeft gezorgd.

Sturen met FAR-bonus

Duzan Doepel (Doepel Strijkers Architects) wees op de vereiste om ‘smart’, dus innovatief, duurzaam te verdichten. “Niet verdichten zonder eerst na te denken over groen en blauw. Misschien moet het met minder daarvan, maar dan wel hoogwaardiger en beter onderhouden.” De lokale overheid dient de condities te scheppen zodat de marktpartijen niet alleen bouwvolume leveren, maar ook kwaliteit aan de openbare ruimte toevoegen. De FAR-bonus (floor-area-ratio) is daarvoor een nuttig instrument. Nieuwe coalities van ontwikkelaars, energiebedrijven, verzekeraars, zorginstellingen, bouwbedrijven en de lokale overheid kunnen heel veel synergie brengen in de stedelijke verdichting. Het gaat om een andere manier van ontwikkelen, gericht op toevoegen van kwaliteit aan de openbare ruimte of het energieneutraal maken van de bestaand woningvoorraad. Stedenbouwkundige Larry Beasley maakte Vancouver tot de stad met de beste woon- en leefkwaliteit ter wereld door gezondheid van de burgers centraal te stellen, aldus Doepel. “Beasley´s advies aan Rotterdam was: zorg voor een vitale binnenstad, bouw voor gezinnen met kinderen en plant 50.000 bomen.” Mispelblom Beyer merkte op dat de zogenaamde starterswoningen voor een grote groep stedelingen niet betaalbaar zijn. “Zij wonen nu in de afgedankte eengezinswoningen.” Voor deze groep is minder woonruimte acceptabel, als ze maar in de binnenstad – dicht op de actie – kunnen wonen. Volgens Doepel gaat de tendens naar 70 vierkante meter per persoon voor stedelijk wonen.

Voorbeelden van woningdichtheid

Als derde inleider liet Mispelblom Beyer – die verdichting bij voorkeur aanduidt als intelligent intensiveren – een paar zijns inziens geslaagde projecten van zijn bureau de revue passeren. In woonwerkcomplex ‘Blok 29’ in IJburg is tweederde van de woningen grondgebonden, ondanks de hoge dichtheid. In het binnengebied van het complex is veel collectieve ruimte gecreëerd, onder meer in de vorm van ‘stedelijke buitenkamers’. Het Amsterdamse woongebouw Chrystal Court, gelegen op een kleine kavel tussen Amsterdamse Bos en Flevopark, rekent af met de vooroordelen over gestapeld bouwen, aldus Mispelblom. Alle 36 gestapelde villa´s bezitten 3 of 4 open gevels. Een groot atrium brengt groen, blauw en lucht in het gebouw. Cité op de Kop van Zuid in Rotterdam omvat 500 eenheden voor ‘shortstayers’, naast commerciële en collectieve voorzieningen en werkunits. Het is een stad in de stad, typeerde Mispelblom, met royaal opgezette collectieve ruimte. Het gebouw voorziet in de grote vraag naar een kleine betaalbare woning midden in de stad, “dicht op de actie”. Cité was bij oplevering in mum van tijd gevuld en momenteel staan 8000 gegadigden op de wachtlijst.

Grotere complexiteit

Bij bouwen in grote dichtheid loop je tegen een grotere complexiteit van de opgave aan, vertelde Mispelblom Beyer, omdat de locaties lastiger zijn, vooral de grote vergeten gebieden zoals stationsgebieden, industrieterreinen of verkeersknooppunten. Dit vereist vakinhoudelijk, technisch meesterschap, bijvoorbeeld in het vinden van adequate geluidsoplossingen. Ook is het zaak nieuwe woningtypologieën te ontwerpen. “Als je dit soort opgaven slecht doet, wordt het een drama.” Ook financiële, juridische, politieke en procedurele (Nimby-effect) complicaties spelen in de stedelijke setting. “Boven elk stedelijk project hangt het zwaard van Damocles, maar uiteindelijk kun je toch bouwen.” Volgens Mispelblom moeten er in Nederland nog een miljoen woningen worden gebouwd. Die urgentie zal zich eerdaags vertalen in hernieuwde bouwwoede, voorzag hij optimistisch. Helaas willen de gemeenten nog niet inzien dat de grondkosten omlaag moeten. Verder is duurzaamheid bijna een vanzelfsprekendheid bij verdichting, alleen dan wel breed opgevat als een totaal van economische, sociaal-culturele en fysieke aspecten.

Andere verdienmodellen

Hoe kunnen we in deze economische crisis toch de vernieuwing van het stedelijk weefsel tot stand brengen, gaf Mispelblom Beyer de derde dinergang als discussievraag mee. Ineke Hulshof zag een sleutel in individuele en kleinschalige energieopwekking. Energiekosten vallen dan weg. Doepel opperde dat architecten aandeelhouder worden van projecten in plaats van een honorarium te vragen. Hiervoor koos hij bij het plan voor een zero waste tequilafabriek in Mexico. Anders zou dit project niet van de grond komen. Honorarium uit energiebesparing, is ook een optie. Mispelblom vertelde hoe het collectief GoDutch voor de herstructurering van de wijk Barry Farm in Washington DC al 8000 onbetaalde uren heeft geïnvesteerd. Crowd sourcing werd door een andere deelnemer geopperd.

Andere verdienmodellen, betrokkenheid voor de lange termijn en toetreding van andere belanghebbenden met geld zoals energiebedrijven en verzekeraars, kunnen weer leven in het stedelijk bouwen brengen, concludeerden Doepel en Mispelblom Beyer, die opmerkte: “De hit-and-run ontwikkelaar bestaat niet meer en zonder duurzaamheid snij je in eigen vlees.”

Organisatie: Vrienden van het NAi
Voor een pdf van de volledige publicatie zie bijlagen.