De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens

Symposium op 18 januari 2012, georganiseerd door Onderzoeksinstituut OTB in samenwerking met Atrivé en Stichting OpMaat.

Het eerste deel van de middag betrof een verkenning van de problematiek en de stand van zaken rond woningcorporaties en middeninkomens en Europese staatssteun. Vervolgens werden in parallelsessies oplossingen bediscussieerd aan de hand van vier invalshoeken: het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt, het inzetten van de overmaat aan sociale huurwoningen, regionale bundeling van niet-DAEB-bezit (dat wil zeggen commercieel vastgoed) en het aansluiten op de woningvraag van de middengroepen.

Problemen voor de middengroepen, typisch Nederlands?

Zijn de problemen voor de middengroepen een typisch Nederlands probleem? Nee, liet Marja Elsinga (Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft) zien: zo wonen er in Zuid- en Oost-Europa dertigers nog bij ouders omdat ze geen toegang hebben tot de koopsector, en een huursector in die landen geheel ontbreekt. De omvangrijke sociale huursector die ons land kent (en die wel typisch Nederlands is), is dan ook belangrijk voor starters en andere middengroepen, stelde Elsinga. De sociale huursector staat echter zowel politiek als financieel onder druk. Het overheidsbeleid is gericht op de transitie van een brede naar een meer toegespitste sociale huursector. In combinatie met de knel op koopmarkt (die ook zowel voor Nederland als andere landen geldt) geeft dit een slecht perspectief voor middeninkomens. Huizenbezitters krijgen te maken met een prijsdaling (al 50.000 huishoudens in Nederland hebben een negatief vermogen, waardoor grote risico’s ontstaan), en starters krijgen moeilijk toegang tot de koopmarkt door aangescherpte eisen voor hypotheekverstrekking.

Woningcorporaties en beleggers, wat hebben zij te bieden aan middengroepen?

Vincent Gruis (Faculteit Bouwkunde, TU Delft) ging in op de vraag: wat kunnen we van andere partijen, zoals beleggers, verwachten in het bedienen van de middengroepen en wat dat betekent voor de rol van corporaties? Verwijzend naar organisatiegoeroe Peter Drucker, stelde Gruis dat de legitimiteit van organisaties berust in hun maatschappelijke functie. Die maatschappelijke functie van woningcorporaties betreft het corrigeren van imperfecties op de woningmarkt. Dit kan leiden tot een smalle of brede taakstelling, afhankelijk van de omvang van marktimperfecties. De breedte van de taakstelling van corporaties hangt volgens Gruis af van de mate waarin beleggers bereid zijn om het bedienen van middengroepen op zich te nemen.

Gekeken naar het aandeel woningen dat beleggers binnen de huurgrenzen van corporaties bestemmen, vervullen zij een rol van betekenis voor de middengroepen. De crux zit hem echter niet in het aandeel, maar in het vergroten van het aantal woningen voor deze doelgroep. Het is volgens Gruis niet waarschijnlijk dat beleggers deze rol op zich nemen: het bouwen voor het lage middensegment is onaantrekkelijk voor hen, omdat het maximale rendement daarvan achterblijft op de eis die zij vanuit hun rol hanteren. En daarin maken woningcorporaties het verschil: zij kunnen vanuit hun taakstelling wél een lagere rendementseis hanteren. Gruis concludeert hieruit dat de inzet van corporaties, ook voor middeninkomens, nodig blijft. De moeilijke opgave voor corporaties is om de middengroepen te bedienen, maar tegelijkertijd de slaagkans van de lage inkomensgroepen te behouden.

Actuele ontwikkelingen

Günter Weber (Stichting OpMaat) schetste de complexiteit van deze kwestie: er is geen sprake van één woningmarkt: er zijn grote landelijke, regionale en lokale verschillen (tot op het niveau van straatkanten). Verder zijn er veel partijen betrokken: Europa (via de staatssteunregeling), het rijk (in de invulling van het beleid, en maatregelen zoals de afbouw van de NGH-grens en het tijdelijk verlagen overdrachtsbelasting van 6% naar 2%) en financiers, die een zeer grote invloed hebben. Het ontbreekt echter aan een integrale aanpak en visie. Ook is er onzekerheid over veranderingen in het beleid, bijvoorbeeld de afbouw van stimuleringsmaatregelen door het rijk, waaronder de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting: wat gebeurt daarna?

Tegenover de tijdelijk verlaagde overdrachtsbelasting staat dat de eisen voor hypotheekverstrekking zijn aangescherpt, bijvoorbeeld dat huizenbezitters minimaal 50 procent moeten aflossen volgens de NHG-normen (die zijn vastgesteld op basis van de Nibud-methodiek). Verder geldt dat de leencapaciteit van tweeverdieners lager is dan die van een eenverdiener met hetzelfde inkomen. Op de NHG-site is dit gecorrigeerd, maar de Autoriteit Financiële Markten vindt dat onwenselijk, waardoor dit verschil waarschijnlijk blijft bestaan. Ontwikkelingen die het er voor de middeninkomens niet makkelijker op maken.

Kees Fes (Atrivé) lichtte de actuele ontwikkelingen verder toe, en noemde deze zorgelijk. Een derde van de woningcorporaties wil weliswaar meer doen voor de middeninkomens, maar daar tegenover staat dat de helft van de corporaties ervoor kiest om de komende jaren niets extra’s te doen voor deze groep. Hoewel corporaties soms creatieve oplossingen inzetten (bijvoorbeeld doorstromingsexperimenten), was hun houding in het afgelopen jaar vooral afwachtend, stelde Fes: ‘Bijna alle corporaties halen de 90%-norm, en daardoor is de kans op een huurwoning voor middeninkomens sterk gedaald’.

Nieuws

: - Op 2 februari jl. heeft een AO plaatsgevonden over Woningcorporaties en staatssteunregeling
- In het eerste kwartaal van 2012 verschijnt een update van de Atlas koopvarianten

Zie voor de volledige publicatie: