De toolbox van Marx en Markt

Verslag praktijkbijeenkomst ‘Het nieuwe opdrachtgeven’

De praktijkbijeenkomst ‘Het nieuwe opdrachtgeven’ op 22 november jl. in Rotterdam was geïnitieerd door Architectuur Lokaal. Deze stichting zet zich in voor een, volgens eigen omschrijving, “betekenisvolle bouwcultuur in Nederland door het verbeteren van het opdrachtgeverschap. Daartoe leggen we verbindingen tussen (publieke, private en incidentele) opdrachtgevers, (ontwerpende) opdrachtnemers en alle andere partijen die betrokken zijn bij bouwcultuur.” Het ochtendprogramma van de praktijkbijeenkomst droeg de titel 4e EU Aanbestedingendag. Onderdeel was de presentatie van twee nieuwe instrumenten voor beter opdrachtgeverschap en ontwerpend onderzoek. Het ‘KOMPAS Light bij prijsvragen’ is de eerste digitale handleiding voor het uitschrijven van (Europese) prijsvragen. SESAM is een digitaal systeem dat informatie over alle (Europese) aanbestedingen en prijsvragen voor architectuur in Nederland sinds 2005 volledig ontsluit. Thema van de verschillende presentaties en debatten was het nut van prijsvragen, dus van concurrentie, om tot betere plannen te komen.

Het middagprogramma stond onder de noemer ‘De Olifantenkooi’, maar het had een nogal uiteenlopend en frei schwebend karakter. De raadselachtige titel sloeg eigenlijk alleen op de workshops in het slotuur van bijeenkomst. De subtitel ‘Scenario´s voor ontwerp en financiering nader beschouwd’ leek aan duidelijkheid niets te wensen over te laten, maar kwam onvoldoende uit de verf. Meer dan krijtschetsen werden niet geboden. Wat zeker ook interessant kan zijn, zo bleek hier.

Jonge ontwikkelaars en ontwerpers

Indira van ´t Klooster, senior projectleider Architectuur Lokaal, leidde de middagbijeenkomst in. Zij lichtte het onderdeel De Olifantenkooi toe. Het betreft een platform voor jonge architecten dat sinds 2008 bestaat, maar dat in 2011 aan concrete scenario´s voor ontwerp en benodigde financiering is gaan werken. Een beperkte speelruimte maakt mensen innovatief, stelde Van ´t Klooster. Ze illustreerde dit met een aantal foto´s van amateurvoetbalvelden ingepast in dichtbebouwde Braziliaanse stadswijken. Daar wordt de gebruikelijk symmetrie van een voetbalveld zo nodig opgeofferd aan de beschikbare ruimte. Het zoeken naar nieuwe scenario´s vond plaats in werkgroepen van jonge architecten en jonge ontwikkelaars onder de noemer Young Developers en Designers Meet (YD2M). Dit heeft alvast twee tools opgeleverd – Hub+ en Bret City Corp – die een plek hebben gekregen in de Toolbox Financieringsconstructies van Agentschap NL (EZ). Tijdens de YD2M-sessies bleek dat tussen ontwikkelaars en ontwerpers nogal wat begripsverwarring heerst. Zo zien ontwikkelaars consumentgericht bouwen al als vorm van bewonersparticipatie.

Einde van het perpetuum mobile

Keynote-spreker Wouter Vanstiphout, hoogleraar Design and Politics (TU Delft) en directeur Crimson Architectural Historians, slingerde een fundamentele kritiek de zaal in over de “fatale verweving van het publieke met het private”. Hij analyseerde hoe architecten en overheden zich de afgelopen twee decennia hebben laten meeslepen door het perpetuum mobile van het marktmechanisme. Maar dat wonderlijke apparaat is, zoals de graficus M.C. Escher met zijn litho Waterval verbeeldde, een optische illusie. Het Perpetuum Mobile is nu een Self-Destructive Machine à la Jean Tinguely gebleken. De ontwikkeling van het nieuwe Stadskantoor in Rotterdam illustreert dit, volgens Vanstiphout. Het gebouw naar ontwerp van OMA dreigt door een radicale bezuiniging van het gemeentebestuur bij oplevering al een ruïne te worden. Wezenlijk in het ontwerp is de “wolkachtige stapeling” van kantoren boven een imposante plint met de allure van een half overdekt plein. Hier zou de Stadswinkel komen. In de drempelloze ruimte, waarbij binnen en buiten in elkaar overvloeien, zou de lokale democratie werkelijk vorm krijgen. Alleen heeft de gemeente intussen een streep gehaald door de stadswinkelfuncties; die blijven allemaal zitten waar ze zitten. Pijnlijk probleem voor de ontwerpers: de enorme vrijkomende ruimte is alleen geschikt voor Media Markt-achtige winkels. Daarmee wordt het ontwerp van zijn ziel beroofd.

Speculerende overheid verliest waardigheid

Volgens Vanstiphout is dit voorbeeld tekenend voor de heersende instabiliteit van de publieke sector. Al tien jaar zijn de gemeentelijke belastingen niet meer toereikend om alle gemeentelijke taken en ambities mee te betalen. Grondexploitaties hebben de agora´s en fora bekostigd. Gemeenten, corporaties en architectenbureaus hebben gretig meegedaan aan deze groei-ontwikkeling. Het perpetuum mobile van de waardevermeerdering door groei – als water dat altijd naar beneden stroomt in de prent van Escher –verleidde gemeenten ertoe financiële meevallers uit grondexploitaties steevast mee te begroten. Als gevolg daarvan is bouwen dan geen keuze meer maar een noodzaak. De behoefte aan een project werd secondair. Bij het fenomeen combinatieprojecten van private (commerciële) en publieke (culturele) functies, werden de kosten ‘rondgerekend’, de risico´s verdeeld. Aan de architecten de taak het als een pakket in elkaar te sleutelen. Zo ontstonden gebouwen zonder innerlijke noodzaak. Cynisch: “Allesbepalend wordt de uiterlijke noodzaak, ook wel architectuur genoemd.” Heel vaak komt de (commerciële) plint van gebouwen helemaal niet uit de typologie voort. De zogenaamde relatie met de stad als publieke ruimte wordt erbij verzonnen. Uiteindelijk is deze ontwikkeling zover gegaan dat publieke functies (school, bibliotheek, theaterzaal, buurthuis, stadskantoor en dergelijke) niet meer te realiseren zijn dan als aanhangsel van private functies. “De ontwikkelende overheid, gretig speculerend met grond, verliest haar waardigheid”, stelde Vanstiphout. “Ze verliest haar voorspelbaarheid en betrouwbaarheid inzake haar kerntaken.” Ook de architect heeft zich geëncanailleerd. Architect is immers een publiek vak, de beroepsgroep vertegenwoordigt het publieke belang. Niet voor niets worden publieke gebouwen in de portefeuille het hoogst gewaardeerd.

Ontwerpen zonder opdracht

En nu er honderden miljoenen verlies op bouwgrond wordt geleden en gemeenten peperdure projecten moeten stilzetten (of uithollen, zoals met het Rotterdamse Stadskantoor dreigt te gebeuren), leidt dat niet eens tot herbezinning. Nee, men wil het perpetuum mobile weer aan het draaien krijgen. Wat er zou moeten gebeuren, volgens Vanstiphout, is een einde maken aan “de afhankelijkheid van de welvaartstaat van het speculeren met grond en geld.” Er is dringend behoefte aan een nieuw maatschappelijk middenveld, veel losser van de overheid dan nu het geval is. Aan de Engelse Garden Cities, naar de ideeën van Ebenezer Howard, kwam geen overheid te pas. Zulke profeet-ontwerpers en sociale bewegingen zijn nu meer dan welkom. Evenals een sterke, zelfbewuste overheid. Een overheid die niet tegelijk meespeler en scheidsrechter wil zijn. De corporaties zouden weer een herstart moeten maken als echte coöperaties, zoals ze in het begin van de 20ste eeuw allemaal (klein) begonnen zijn. De architectuur, de young guns met name, zou zich meer moeten toeleggen op het ontwerpen zonder opdracht. Als een inspirerend voorbeeld daarvan noemde Vanstiphout de Luchtsingel in Rotterdam van ZUS. Op een vraag (“een kopstoot”) van debatleider Felix Rottenberg sprak hij zijn bewondering uit voor de inspanningen van wethouder Adri Duivesteijn in Almere voor het wilde wonen. “Hoeveel power is er niet voor nodig om alle obstakels weg te halen!” Ruimte aan de burger, is makkelijker gezegd dan gedaan.

Kader blijft nodig

Astrid Sanson, directeur Stedelijke Kwaliteit Rotterdam, merkte op: “Hoe meer mensen zelf doen, hoe beter. Maar er is wel een gezamenlijk kader nodig, niet alles kan van onderop komen.” Vanuit de zaal deelde architect Sylvia Karres een teleurstellende ervaring met een plan voor de inrichting door bewoners van een wijkpark met gebruik van afvalmaterialen in Leidsche Rijn. Noch de gemeente noch bewoners bleken rijp voor dit experiment. “Daarvoor is een cultuurverandering nodig.”
Rottenberg afficheerde Vanstiphout als “toppunt van GroenLinks in de stedenbouw” en zei: “Terug naar een ondoordringbaar middenveld, daar ga ik van gruwen.” De aangesprokene reageerde: “Het is nog erger, ik kijk er zelfs marxistisch naar, hoe het huidige middenveld aan zijn eigen tegenstrijdigheden bezwijkt. Wat nodig is zijn mensen die zich verenigen, geen instituties.” Een toehoorder merkte op: “Dat is volop bezig. Neem bijvoorbeeld Winddelen. Dit soort initiatieven groeit als kool.”

Goed opdrachtgeverschap

Bij een paneldebat met drie gasten over het thema ‘Het nieuwe opdrachtgeven in de praktijk’, vroeg gespreksleider Rottenberg aan Sanson wat Rotterdam op dit punt heeft gedaan. Rotterdam organiseert een platform voor architecten en een zogenoemd Marktplatform voor aannemers en ontwikkelaars. Kernvraag voor beide: hoe brengen we de stad verder? De stad werkt met een Protocol architectenselectie, waarbij kwaliteit en niet prijs de doorslag geeft. Verder is er een Architectuurnota waarin het architectuurbeleid is vastgelegd. Dit alles als onderdeel van het streven naar goed opdrachtgeverschap.
De Utrechtse wethouder Gilbert Isabella merkte op dat het motto ‘We kunnen de stad maken!’ is omgeslagen naar ‘Wat kunnen we er nog van maken?’ Hij zei getriggerd te zijn door het architectuurbeleid in Rotterdam. Utrecht kent onverminderd een grote vraag naar woningen. Als de stad erin zou slagen nog eens 9000 studenteneenheden te bouwen, zouden die in een klap weg zijn. Volgens Isabella vormt het nieuwe regeerakkoord geen bedreiging voor de studentenhuisvesting, omdat onzelfstandige eenheden buiten de voorgestelde maximale huurwaardering (4,5% WOZ-waarde) vallen. Isabella vertelde over de herontwikkeling van het Veemarktterrein, opgezet als prijsvraag voor jonge architecten. Voor ligt een vlekkenplan, geen uitgewerkt programma van eisen. Uit 80 inzendingen zijn 8 ontwerpen geselecteerd waarvan een maquette is gemaakt. De gemeenteraad mag kiezen.

Bonbons

Uit het publiek vertelde iemand over het project Kloppend Hart in Leeuwarden. Drie architecten dienden plannen in waar een aantal (particuliere) investeerders zich bij hebben aangesloten. Isabella gaf het voorbeeld van een oud schoolgebouw op de Uithof dat door een particuliere investeerder is omgebouwd tot 400 studentenunits. De gemeente speelde hierbij een faciliterende rol. “Maar partijen bij elkaar brengen, is dat nou zo nieuw?” Sanson wees op het Rotterdamse programma Klein en Fijn, waarbij de gemeente faciliteert bij het invulllen (op optoppen) van kleine binnenstedelijke plekken door combinaties van een architect en een kleine belegger. “Het zijn de kleine sprankelende projecten, de bonbons in de stad.”

Winkelleegstand

Peter Groeneweg, wethouder van Schiedam, bracht de casus in van de renovatie en herbestemming van de monumentale Havenkerk aan de Lange Haven. “Het gebouw stond slecht op fundamenten, daar heeft de gemeente stevig voor moeten betalen. Nu willen we het ‘in de markt zetten’. Er moet een invulling aan gegeven worden die reuring brengt.” Dat lukt op dit moment nog niet. Schiedam heeft een imagoprobleem, zei Groeneweg. Zelfs voor Schiedammers heeft buurgemeente Rotterdam meer te bieden (funshoppen, uitgaan) dan de eigen stad en vanwege de uitstekende bereikbaarheid (spoor-, bus-, metro- en tramlijnen) wordt daar volop gebruik van gemaakt. Gevolg is dat het voor Schiedam heel moeilijk is om investeerders en beleggers te verleiden. In traditionele winkelstraat de Hoogstraat, gelegen op een ouderwetse dijk, staan de oude pandjes bij tientallen leeg. Fysieke ingrepen zijn hard nodig, maar het financiële draagvlak ontbreekt. Via wat inkomsten uit reclamebelasting en via centrummanagement wordt geprobeerd nieuwe winkels aan te trekken. Bij de bouw van een groot nieuwe winkelcentrum jaren geleden, werd door sommigen al gewaarschuwd voor het leegtrekken van de Hoogstraat. Maar nu kampt dit modernere winkelcentrum ook met leegstand. Zowel de concurrentie van Rotterdam als van internetverkoop, zijn zwaarwegender factoren, aldus Groeneweg.

In Leidsche Rijn komt ook een groot winkelcentrum, waarbij door centrumwinkeliers en sommige politieke fracties wordt gewaarschuwd voor het leegtrekken van de oude binnenstad. Isabella zei daar niet bang voor te zijn. “De binnenstad met zijn oude grachten heeft voldoende aantrekkingskracht.” Sanson vertelde dat bij de renovatie van winkelstraat Oude Binnenweg de gemeente de buitenruimte voor haar rekening had genomen. Maar ze verwachtte niet dat de gemeente zulke dingen bleef doen. Het is voortaan aan winkeliers en eigenaren zelf. “Het echte probleem met winkels zit ook niet in de binnenstad maar in de jaren zestig wijken.”

Toolbox

Frank Mathissen van Agentschap NL lichtte kort de Toolbox Financieringsconstructies toe. Dit is een digitale bibliotheek die 80 financieringsconstructies bevat, inclusief verwijzing naar praktijkvoorbeelden waarbij de constructies zijn toegepast. De financieringsconstructies zijn niet-themagebonden, dus toepasbaar op allerlei gebied, van stedenbouw en projectontwikkeling tot milieu en energie. Agentschap NL organiseert kennissessies over de Toolbox, voor met name gemeenten en provincies.

Niet huilen maar ruilen

Het laatste uur van de bijeenkomst was gereserveerd voor workshops. Een van de drie workshops handelde over kantorenleegstand, met als motto ‘Niet huilen maar ruilen’. Vanuit het platform De Olifantenkooi is de leegstand op bedrijventerrein Amsterdam Sloterdijk onder het vergrootglas gelegd en nagedacht over oplossingen voor de 200.000 m2 aan leegstand. De eigenaren van de panden, vaak grote beleggers, zijn niet gemakkelijk te bewegen om af te waarderen. Een groepje architecten en ontwikkelaars verkende de mogelijkheid van ruilverkaveling. Anneke Dalhuisen (Heijmans) was hierbij de trekker. Het basisidee is dat twee halflege kantoorgebouwen resulteren in een geheel vol en een geheel leeg gebouw. Eigenaren en vervolgens huurders moeten hiertoe tot een akkoord zien te komen. Het volle gebouw A verkrijgt zonder meer nieuwe waarde, het lege gebouw B kan een herbestemming krijgen of in ultimo worden gesloopt. De twee eigenaren/beleggers kunnen een ontwikkelingsmaatschappij vormen en na de ruilverkaveling: a) samen de twee gebouwen exploiteren/herontwikkelen; b) een eigenaar laat zich geheel uitkopen; of c) de ene eigenaar neemt gebouw A over en de andere gebouw B. Het concept Bret City Corp past ‘ruilverkaveling’ toe op een geheel kantorengebied en is opgenomen in de Toolbox van Agentschap NL.

Knelpunten bij kantorenruilverkaveling zijn drieërlei: 1) beleggers willen nog niet afschrijven naar de reële marktwaarde; 2) huurders van kantoorpanden moeten willen verhuizen en daarvoor worden gecompenseerd (huurverlaging, betere voorzieningen e.d.); 3) lege kantoorgebouwen moeten van bestemming kunnen wijzigen (wonen, horeca of wie weet een casinofunctie), waarvoor flexibiliteit van de overheid nodig is. Een deelnemer vroeg zich zelfs af of het bestemmingsplan nog wel van deze tijd is. Probleem met kantoorpanden is vaak dat ze vastliggen in grote (Duitse) beleggingsportefeuilles, waardoor er nauwelijks bereidheid bestaat iets aan de praktische leegstand, de boekwaarde of de bestemmingsfunctie te doen. Anneke Dalhuisen vond het schokkend hoe weinig bereidheid er onder eigenaren bestaat om zaken af te stemmen. Alle beleggers denken nog even vol te moeten houden, totdat anderen omgevallen zijn en zij zelf weer een grote vis (een nieuwe huurder) aan de haak slaan.

Convenant is maar convenant

In de wandelgangen liet wethouder Peter Groeneweg zich weinig enthousiast uit over het Convenant Kantorenleegstand dat in juni 2012 branchebreed is ondertekend. Ook door de minister en ook door VNG! Groeneweg zei dat binnen de Stadregio Rotterdam al met eigen afspraken wordt gewerkt. Schiedam heeft al locaties stilgelegd, aldus Groeneweg. Er wordt tussen de gemeenten al volop uitgeruild. Hij voelde er weinig voor zich achter het nationale convenant te scharen, dat overigens nog regionaal moet worden uitgewerkt. “Een convenant is maar een convenant. In ieder geval hebben wij geen trek om geld in een kantorenfonds te storten, dat zien de ontwikkelaars en beleggers natuurlijk graag gebeuren.” Weinig stichtelijke woorden dus voor een nu al ‘historisch’ akkoord. Maar als gezegd (beleggers), niet huilen maar ruilen.

Het nieuwe opdrachtgeven | De olifantenkooi
Donderdag 22 november, Schieblock Rotterdam
Organisatie: Rostra
Congrescommunicatie i.s.m. Architectuur Lokaal

Zie ook:

• Vanstiphout: 'De desintegratie van publieke planning'