De transformatie van winkelcentra in kaart gebracht

Dat het aantal fysieke winkels in Nederland afneemt, is bekend. In vergelijking met 2009 zijn dat er maar liefst 10.000 minder dan nu. Die afname is het gevolg van online winkelen, iets wat tijdens de coronapandemie alleen maar is versterkt. En dat heeft gevolgen voor onze steden en dorpen, want leegstand heeft een negatief effect op de leefbaarheid en op de waardeontwikkeling van die gebieden, zo schrijft Pieter van der Heijde. Hij deed jarenlang onderzoek naar en gaf advies over de aanpak van winkelgebieden, als eigenaar van Bureau Stedelijke Planning (inmiddels overgenomen door Sweco). Volgens hem is er nog nauwelijks gepubliceerd over de transformatie van winkelgebieden naar multifunctionele centra. Zijn boek ‘Het transformatieproces van winkelgebieden’ moet die lacune vullen. Is hij daarin geslaagd?

Functies toevoegen

In het eerste deel van het boek maakt Van der Heijde duidelijk dat de transformatie van winkelgebieden onvermijdelijk is en waarom ze moeten veranderen in multifunctionele centra. Structureel is er minder behoefte aan fysieke winkels. Om leegstand aan te pakken, zijn er stevige maatregelen nodig. En dat kan: door het winkelareaal te verkleinen en door juist andere functies toe te voegen. Door woningen, horeca, cultuur, kantoren- en bedrijfsruimten en maatschappelijke functies toe te voegen, ontstaan afwisselende en levendige stads- en wijkcentra, zo is het idee. Het is een koers die al in menige gemeente is ingezet.

Daarbij kan de uitstraling in die gebieden verbeterd worden door in te zetten op verblijfskwaliteit en een open karakter. Dit niet alleen om bezoekers van het centrum meer voorzieningen te bieden, maar ook om centra te creëren waar mensen graag verblijven. Waar ze naar de film gaan, vervolgens winkelen of de bibliotheek bezoeken en tussendoor een drankje op een terras nuttigen. De gebieden zelf knappen hiervan op en het heeft bovendien een belangrijke meerwaarde voor de omgeving eromheen.

Businesscase

Om een gebiedstransformatie financieel haalbaar te maken, is het vaak nodig om te verdichten, bijvoorbeeld door extra woningen toe te voegen als opbrengstendrager. Dat is niet alleen nodig omdat maatschappelijke en culturele functies een ander rendement opleveren, de transformatie zelf moet ook ergens uit betaald worden. De oude winkelgebieden moeten derhalve van een nieuw economisch verdienmodel voorzien worden om weer levensvatbaar te worden.

Aan de hand van voorbeelden – veelal waaraan Van der Heijde met Bureau Stedelijke Planning heeft gewerkt – lezen we in beknopte vorm wat de opgave in zo’n casus was en hoe de transformatie is ingezet. En dat succesvol transformeren mogelijk is. In De Ridderhof in Alphen aan de Rijn waren bijvoorbeeld extra woningen nodig om de vernieuwing van het hele gebied mogelijk te maken; Hart van Zuid geldt als voorbeeld voor de transformatie naar een bruisend stadshart voor Rotterdam-Zuid, onder meer door maatschappelijke functies toe te voegen.

Meenemen in transformatie

Het tweede en derde deel van het boek gaan over de transformatie van respectievelijk ‘planmatige’ en ‘organische’ winkelgebieden. Bij de eerste soort gaat het over transformatie van winkelgebieden die in één keer gepland en gerealiseerd zijn. Denk hierbij aan winkelcentra in buitenwijken in naoorlogse wijken. De tweede soort betreft de winkelgebieden zoals we die in binnensteden (en dorpskernen) kennen. Die zijn in de loop der tijd ontstaan in veel verschillende panden en kennen eigenlijk altijd een groot aantal eigenaren.

In de hoofdstukken over planmatige winkelgebieden gaat Van der Heijde verder in op het transformatieproces. Daarin worden de verschillende fases van transformatie besproken, van initiatief tot realisatie en beheer. Voor project- en gebiedsontwikkelaars zijn die stappen in het proces gesneden koek. Interessanter zijn de verschillende mogelijkheden die beschreven worden om het transformatieproces tot een succes te maken. Het betrekken van eigenaren die in een VvE verenigd zijn, het creëren van een ‘coalition of the willing’ die het voortouw kan nemen, het onteigenen of uitkopen van eigenaren die weinig trek hebben in vernieuwing. Of het opknippen van de transformatie van een winkelgebied in verschillende fases om de beoogde transformatie behapbaar te houden, iets waarvan Schalkwijk in Haarlem als goed voorbeeld wordt opgevoerd. Alle aspecten die in een transformatieproces relevant zijn passeren de revue.

De voorbeelden, zoals de vernieuwing van winkelcentrum De Banne in Amsterdam-Noord zijn interessant, omdat die laten zien hoe en in het geval van dat Amsterdamse wijkwinkelcentrum – na moeizame onderhandelingen – zittende eigenaren meegenomen worden in de noodzakelijke vernieuwing. Meer in het algemeen maken de voorbeelden duidelijk welke stappen er in specifieke gebiedstransformaties genomen zijn om tot uitvoering te komen.

Aanpak Assen

Het laatste deel behandelt de transformatie van winkelgebieden die organisch tot stand zijn gekomen. Het gaat in deze gevallen eigenlijk altijd om een grote hoeveelheid eigenaren, iets wat transformatie ingewikkeld maakt. Er is dan een gezamenlijke koers noodzakelijk, die niet automatisch aansluit bij de verschillende belangen van eigenaren. Dit proces zal zeker lastig zijn als het betekent dat een deel van de winkels moet verdwijnen of verhuizen. Een fraai voorbeeld is het proces dat in Assen in gang is gezet. Het idee was om het winkelgebied in de Drentse hoofdstad kleiner, herkenbaarder en aantrekkelijker te maken. Aanleiding was een leegstandspercentage van meer dan 20 procent, mede het gevolg van de komst van een nieuw winkelcentrum aan de rand van de binnenstad.

De gemeente besloot de bestemming van winkelpanden te veranderen als die én buiten het nieuwe kernwinkelgebied lagen én anderhalf jaar leeg stonden. Bovendien kregen ondernemers die buiten het kerngebied gevestigd waren ondersteuning om te verhuizen. Daarnaast kocht de gemeente panden op om die te transformeren naar wonen. En voor nieuwe initiatieven in Assen hanteert de gemeente een ‘Ladder voor Centrumfuncties’, wat betekent dat de beoogde functie moet passen in de visie op de binnenstad en daar dus van toegevoegde waarde moet zijn.

Het zijn voorbeelden zoals de aanpak in Assen die laten zien hoe verschillende instrumenten in de transformatie van een winkelgebied kunnen worden ingezet, elkaar kunnen aanvullen en versterken. En daar had de auteur nog veel meer gebruik van kunnen maken. Natuurlijk, het is op zich inzichtelijk welke instrumenten, rollen van verschillende stakeholders en belangen er zijn en kúnnen spelen in transformatieprocessen. Maar die komen alleen tot leven in de voorbeelden.

Geen praktische handleiding

De voorbeelden hadden veel meer nadruk kunnen krijgen in dit boek én die hadden nog een slag dieper gekund door te analyseren welke afwegingen door welke partijen zijn gemaakt. Natuurlijk, het ene transformatieproces is het andere niet en dat benadrukt Van der Heijde ook meerdere keren, maar dit boek is nu te veel een opsomming van elementen geworden die een rol kúnnen spelen in de transformatie van winkelgebieden.

Een ‘praktische handleiding’ is het daardoor niet geworden. Want als een initiatiefnemer morgen zou willen beginnen aan de transformatie van een winkelgebied kan hij uit dit boek halen waar hij allemaal aan moet denken. Hij leest echter niet hóe hij dat dan het beste kan aanpakken. Dat blijft onduidelijk en dat is wel iets wat verwacht mag worden van een ‘praktische handleiding’. Oftewel: ‘als ik doel A wil bereiken in deze situatie, welke instrumenten kan ik dan het beste inzetten en wat kan ik daar mee bereiken?’ Het zijn vragen die niet beantwoord worden.

Zorgvuldige balans

Door in zeer algemene termen transformatieprocessen van winkelgebieden te bespreken, biedt dit boek weinig concrete handvatten. Dat is ook te merken aan de manier waarop processen, rollen en instrumenten aan bod komen. Zo vervalt de auteur gemakkelijk in algemeenheden. Hij deinst er bijvoorbeeld niet voor terug te schrijven dat “er een goede strategie nodig is”, dat er “een zorgvuldige balans moet zijn tussen bronpunten, trekkers en rustpunten“ of dat een centrumgebied voor bezoekers “de moeite waard moet zijn”. Wat ‘goed’, ‘zorgvuldig’ en ‘de moeite waard’ precies betekenen, wordt niet duidelijk. Het is het gevolg van het in te algemene termen willen beschrijven van transformatieprocessen van winkelgebieden.

En dat is jammer, want er is wel degelijk behoefte aan wat dit boek pretendeert te zijn. Als annex bij de uitgebreide literatuur over gebiedstransformaties. Want wat maakt juist de transformatie van deze gebieden anders en hoe doe je dit dan?

De structuur van dit boek roept ook vragen op. Want wat is precies het onderscheid tussen de transformatie van ‘planmatige’ en ‘organisch gegroeide’ winkelcentra? Als lezer ben je steeds aan het zoeken wat nu het fundamentele verschil tussen beide soorten is omdat die in twee aparte delen besproken worden. Maar duidelijk wordt het niet. De auteur helpt daar ook niet bij, want in deel 2 worden de fases van transformatie besproken, terwijl instrumenten voor transformatie in deel 3 apart aan bod komen. Of die instrumenten voor transformatie van organisch gegroeide winkelcentra ook – gedeeltelijk? – voor planmatige winkelgebieden gelden, wordt niet duidelijk. Bovendien stopt het boek wel erg abrupt na de bespreking van die instrumenten.

Naast de ‘hoe dan?’-vraag zijn er dus de nodige vragen te stellen bij de structuur van het boek. Van der Heijde, die dit boek in eigen beheer heeft uitgegeven, had er goed aan gedaan een professionele uitgever te vinden want er zitten ook veel kleine (dubbele spaties) en grotere (zinnen en woorden die niet kloppen) fouten in dit boek. Ook dat is jammer. Van der Heijde heeft een aanzet gegeven om het transformatieproces van winkelcentra in kaart te brengen, maar dit grote maatschappelijke probleem van leegstand én de manier hoe hiermee om te gaan verdient nog wel een verdiepingsslag.