De valse belofte van veel kleine bouwlocaties

Een straatje erbij als (gedeeltelijke) oplossing voor de woningnood. Menige stad en dorp wil maar wat graag iets meer mogelijkheden om de (lokale) woningnood te lenigen. Er moeten immers ook meer woningen bijkomen. Zoals bekend via verdichting in de stad, op aangewezen grote locaties en inmiddels sorteert demissionair minister De Jonge al voor op de toekomst door nieuwe gebieden aan te wijzen.

Niet bij te houden

Daar zitten ook locaties voor nieuwe woongebieden buiten de stad bij, want de vraag naar woningen kan volgens de minister niet volledig binnen de huidige contouren opgelost worden. Het aanwijzen van nieuwe gebieden lijkt ook nodig omdat de huidige NOVEX-locaties goed zijn voor 600.000 woningen in de periode tot 2040, terwijl minister De Jonge tot 2030 981.000 nieuwe woningen nodig zegt te hebben. Er moeten daarom sneller meer woningen bij op de al aangewezen locaties en er moeten nieuwe locaties bijkomen. Minister De Jonge gaat er overigens – bij een aanhoudende toename van het aantal inwoners – inmiddels vanuit dat er tot 2040 nog eens een miljoen woningen bij moet komen.

Een enorme opgave, zeker nu alle zeilen bijgezet moeten worden om gebiedsontwikkelingen überhaupt van de grond te krijgen vanwege een zure cocktail van hoge kosten en hoge rente. Om de bouw van al die woningen toch voor elkaar te krijgen, kijkt De Jonge niet alleen naar de Randstad en niet alleen naar binnenstedelijke locaties. Hoewel het niet de bedoeling is om ‘de bevolkingsgroei over 342 gemeenten uit te smeren’ komen er wel degelijk meer gebieden buiten de Randstad in beeld.

Ook buiten de Randstad

De minister geeft in zijn contourennotitie van de Nota Ruimte aan mogelijkheden te zien om ‘economische ontwikkeling te combineren met grootschalige woningbouw en gebiedsontwikkeling’ onder meer in de regio’s Eindhoven, de Stedendriehoek, Twente, Zuid-Limburg en de regio Groningen-Assen-Emmen. Er wordt, kortom, volop nagedacht over andere gebieden om middelen voor bevordering van de bouwproductie in te zetten. Daarmee worden gebieden (verder) ontwikkeld die aanvullend zijn op grote gebiedsontwikkelingen die ook nog steeds in de Randstad van de grond (moeten) komen.

En dat straatje erbij? Welke rol speelt dat in de grootste plannen en de grote aantallen? De minister heeft aangegeven dat hij met de provincies in gesprek wil gaan om te kijken of grote en kleine kernen de mogelijkheid kunnen krijgen om er ‘een straatje bij te bouwen’. Ook dat zou een manier zijn voor het Rijk om regie te nemen als het gaat om de bouwopgave.

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) deed al in 2021 een verkenning naar extra mogelijkheden voor woningbouw aan de randen van steden en dorpen in Noord-Holland. En het EIB heeft – dit keer in opdracht van de minister – opnieuw onderzoek gedaan naar ‘een straatje erbij’. Dit keer keek het instituut niet naar Noord-Holland maar vond een verkenning plaats naar de mogelijkheden in de provincies Utrecht, Zuid-Holland en Noord-Brabant samen. Conclusie: de drie onderzochte provincies hebben voor een spreekwoordelijk ‘straatje erbij’ – kleinschalige groene woonlocaties – potentieel ruimte voor zo’n 112.000 extra woningen.

Extra beargumentering vervalt

Dat is een flink aantal huizen waar woningzoekenden graag gebruik van willen maken en de minister ziet het, getuige zijn brief aan de Tweede Kamer, duidelijk als kans om de ambities op het gebied van de woningbouwproductie te halen. Om het voor gemeenten makkelijker te maken om een straatje erbij van maximaal 50 woningen mogelijk te maken, is de extra argumentatie die normaal gesproken nodig is voor buitenstedelijk bouwen tot een dergelijk aantal woningen niet meer nodig. Dit met het doel om deze locaties gemakkelijker te realiseren en het ontwikkelingsproces te verlichten en in te korten.

Daarmee komt de minister – met het EIB en zijn ‘verkenningen’ als aangever – tegemoet aan een al langer bestaande ergernis met name in kleinere kernen over de beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Die ergernis zit er in dat dorpen zoals het Noord-Hollandse Landsmeer ten noorden van Amsterdam de eigen bevolkingsgroei niet of nauwelijks kan faciliteren. Landsmeer is overigens in de loop der tijd van een lintdorp in verschillende fasen behoorlijk gegroeid, maar loopt al enkele jaren letterlijk tegen de grenzen op. De reden: de provincie houdt uitbreiding al jaren tegen vanwege het bijzondere provinciale landschap dat het dorp omringt.

Of Landsmeer uiteindelijk ook daadwerkelijk de ruimte krijgt – nu de minister in zijn algemeenheid achter ‘een straatje erbij’ staat en de provincie Noord-Holland na de verkiezingen van maart een nieuw bestuur heeft – is natuurlijk nog maar de vraag. Want als het goed is, vindt iedereen behoud van bijzondere groene gebieden vanuit cultuurhistorisch oogpunt van belang.

Aan de andere kant zijn dorps- of stadsranden historisch gezien geen vast gegeven gebleken. Een straatje erbij is vanuit dat oogpunt geen gekke gedachte. Bovendien dringen zich meerdere opgaven op aan de dorps- en stadsrand, zoals Co Verdaas, Tom Daamen en Marlon Boeve in hun artikel ‘Stadsranden: tijd voor een nieuw perspectief’ op Gebiedsontwikkeling.nu in juli van dit jaar duidelijk maken. Opgaven die allemaal een plek moeten krijgen in de beperkte ruimte die Nederland ter beschikking heeft.

Minder landgebruik

Het gaat dan niet alleen om woningbouw, maar ook om onder meer de energietransitie, mobiliteit, klimaatadaptatie, et cetera. En daarbij merken zij kritisch op dat het “loslaten van de uitgangspunten van de ladder [de eerder genoemde extra argumentatie die normaal gesproken nodig is voor buitenstedelijk bouwen, red.] een opmaat zou kunnen zijn naar een verdere vervaging van de stadsranden door bebouwing.” En dat zou volgens de auteurs “in het licht van ander nationaal beleid opmerkelijk zijn. In de beleidsbrief ‘water en bodem sturend’ wordt juist ingezet op de ladder voor duurzame verstedelijking om bodemafdekking tegen te gaan en op minder ‘netto landgebruik’.”

Los van deze tegenstrijdigheid is het maar de vraag of en zo ja in welke mate het ‘straatje erbij’-idee ook echt – en snel – bij kan dragen aan het oplossen van de woningvraag. Want het mag dan zo zijn dat ‘de ladder’ niet toegepast hoeft te worden bij deze kleine plukjes woningen, de andere procedures die doorlopen moeten worden om op een plek woningen te realiseren zijn daarmee niet verdwenen.

Daarnaast speelt er nog een fundamenteler probleem, dat hoogleraar Willem Korthals Altes op Gebiedsontwikkeling.nu duidelijk maakte in reactie op het eerste EIB-onderzoek over ‘een straatje erbij’ van twee jaar geleden in Noord-Holland. En dat is dat de plancapaciteit voor nieuwe woningen niet het probleem is in gebiedsontwikkeling, maar de menselijke capaciteit. Naast de procedures die doorlopen moeten worden, maakte hij duidelijk dat er niet voldoende capaciteit beschikbaar is om plannen – en daar zijn er nogal wat van – om te zetten in concrete projecten. Korthals Altes merkt fijntjes op “gebiedsontwikkeling ingewikkeld is en om een lange adem vraagt”.

Niet morgen klaar

‘Een straatje erbij’ klinkt juist als iets dat je ‘zo even lijkt te kunnen doen’. Makkelijk en snel, dus. Precies wat iedereen eigenlijk het liefste zou willen, want er is eenmaal veel vraag naar woningen. Maar het is ook de vraag of ‘snel en makkelijk’ wel realistisch is, want in de twee jaar tussen het genoemde artikel van Korthals Altes en vandaag is het tekort aan personeel in de sector niet afgenomen. Bovendien bieden de eerder benoemde marktomstandigheden (hoge kosten en een hoge rentestand) ook geen reden om te denken dat al die plukjes van in totaal duizenden woningen morgen allemaal gerealiseerd kunnen worden. Het is ook maar zeer de vraag of het aan de kant schuiven van ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ hier het verschil maakt, terwijl er wel getornd wordt aan een extra slot op de deur – als extra check, niet als totaalverbod – voor de kwaliteit van onze leefomgeving.

‘Een straatje erbij’ is dus vooral een fraai gemunt concept want wie kan er tegen zijn om een paar extra woningen aan een bestaande kern te bouwen? Het is bijna flauw als je er tegen bent, zeker als het in de verkenningen van het EIB duizenden extra woningen oplevert. Maar of deze mogelijkheid in de praktijk ook – snel – al die woningen oplevert, is zeer de vraag. Bovendien is het ongewis in welke vorm de ‘witte schimmel’ in de honger naar nieuwe woningen verschijnt. En hoe worden de andere opgaven zoals klimaatadaptatie, mobiliteit, energietransitie et cetera meegenomen bij het bouwen van al die straatjes erbij?

De neiging lijkt vooral om snel te willen bouwen, terwijl zorgvuldige gebiedsontwikkeling de mogelijkheid biedt om in ons land, waarin we veel meer ruimteclaims dan ruimte hebben, de aangewezen kans biedt om opgaven te combineren.

Het frame ‘elk dorp een straatje erbij’ wekt de suggestie dat er een snelle no regret oplossing voorhanden is. De realiteit is dat dit zo’n tien procent van de benodigde aantallen kan genereren. Afgezet tegen de twee miljoen woningen die tot 2040 volgens de minister nodig zijn, gaat het om vijf procent. Dit relatief kleine aandeel gaat voorbij aan het gebrek aan capaciteit bij ambtenaren, bouwers en ontwikkelaars. Daarnaast is de vraag gerechtvaardigd of deze woningen recht doen aan ambities als duurzaamheid en water en bodem sturend.

Kortom, waar het past kan er vast wel een straatje bij, inderdaad, wie kan er tegen zijn. Maar met ruimtelijke ordening heeft het weinig te maken, op de benodigde aantallen gaat het om een paar druppels op een oververhitte plaat en vraagt wel de nodige capaciteit. We zullen het uiteindelijk toch moeten hebben van nieuwe, grotere locaties die vanuit een duidelijk en afgewogen perspectief op de ruimte in Nederland worden aangewezen en ontwikkeld. En dat is natuurlijk ook precies waar de minister mee bezig is in het kader van de nieuwe Nota Ruimte. Het duurt langer, maar levert op de langere termijn meer op.