Casus De polderstad Almere nadert haar vijftigste verjaardag. De gemeente is onverminderd in beeld om bij te dragen aan de oplossing van de woningnood. Grond en plannen zijn er afdoende, maar de realisatie blijft achter bij de forse ambities. Hoe kan de vaart er weer in worden gebracht, dat is de vraag.
Als er ergens nog mogelijkheden voor woningbouw zijn, dan is het de Flevopolder wel. Grond genoeg, plannen genoeg, een betrekkelijk overzichtelijk stikstofprobleem. Aan alle basisvoorwaarden lijkt voldaan. Bovendien voelt men ook lokaal de urgentie. Almere kan zijn eigen woonstarters weinig bieden; veel jonge Almeerders willen graag in de eigen plaats blijven wonen, maar vinden maar geen eigen woonstek. Almere was ook lang een stad waar gezinnen met een modaal inkomen een eengezinswoning konden kopen. Dat is niet meer het geval.
De projecten die dit jaar worden opgeleverd, zijn veelal nog in een gunstig economisch klimaat ontwikkeld en gestart
Het probleem wordt onderkend: “Het is in deze markt te moeilijk om een betaalbaar huis te vinden. Door het woningtekort stijgen prijzen steeds verder. Woonstarters hebben ook nog eens een enorm nadeel ten opzichte van doorstromers. Aan dat probleem willen we wat doen. We gaan meer bouwen, voor alle doelgroepen.” Aldus VVD-wethouder Wonen Julius Lindenbergh in juni 2021 in NUL20. De conclusie twee jaar later: van deze ambities is weinig terechtgekomen.
25.000 nieuwbouwwoningen
In de Woonvisie 2020-2030 nam Almere zich voor dit decennium de woningproductie te verdubbelen: in elf jaar 25.000 woningen, oftewel 2.250 per jaar. Om die productie te realiseren werd afscheid genomen van het organische ontwikkelingsmodel, aldus Lindenbergh in 2021: “De huidige krappe woningmarkt vraagt om meer regie.”
Of die regie er is gekomen? Allereerst werden in het ‘Stadsakkoord versnelling woningbouw uit 2021’ prioriteiten benoemd om de beperkte capaciteit niet te versnipperen. Wel: de stedelijke vernieuwing in Almere Haven en Buiten, de ontwikkeling van het centrum en het afmaken van de stadsdelen Poort en Hout. Voorlopig niet: de ontwikkeling van Almere Pampus en Oosterwold 2.
In dat akkoord staat ook een indrukwekkende lijst maatregelen om ambtelijke processen te versnellen. Van het ‘optimaliseren van planprocessen’, via het opstellen van een ‘gezamenlijk participatiekader’ tot het oprichten van een ‘versnellingstafel’ en een ‘denktank versnellingsaanpak’.
Tot een hogere bouwproductie heeft het niet geleid. Almere is de afgelopen jaren – nog onder gunstige marktomstandigheden – niet in staat gebleken de woningproductie boven de 2.000 woningen te krijgen (zie onderstaande grafiek). En in het eerste halfjaar van 2023 werden netto slechts 640 woningen aan de voorraad toegevoegd.
Ondertussen heeft de wethouder zich in de MRA Woondeal gecommitteerd aan een nog hogere nieuwbouwproductie: zo’n 3.000 woningen per jaar. En ook het nieuwe provinciebestuur gaat in zijn coalitieakkoord uit van een dergelijk hoog productiecijfer.
‘Almere toename woningvoorraad’ door NUL20 (bron: CBS)
Er is vooral veel wensdenken, constateert oud-wethouder Tjeerd Herrema. “Of het nu gaat om de totale productie, sociale huurwoningen of woningen voor jongeren. Op alle doelstellingen loopt Almere al ver achter. Van de in de woonvisie uit 2020 geplande 2.000 extra woningen voor Almeerse jongeren tot en met 27 jaar is na drie jaar bijvoorbeeld nog maar 1 procent gerealiseerd.”
Over de lage oplevercijfers na het eerste kwartaal deed het college nog luchtig: “Wij verwachten op basis van de lopende bouwprojecten dat de jaarproductie in 2023 overeenkomt met de planning.” Volgens die planning worden er dit jaar 2.620 woningen opgeleverd. Dat lijkt na twee kwartalen weinig realistisch meer; de teller stond begin juli op 644 nieuwbouwwoningen. Ook het aantal bouwvergunningen laat nog niet de gewenste upswing zien.
‘Almere bouwvergunningen’ door NUL20 (bron: CBS)
Wethouder Lindenbergh wil niet reageren op de tegenvallende productie, noch ingaan op de oorzaken daarvan: “De raad wordt hier eerst over geïnformeerd met de kwartaalrapportage.” De projecten die dit jaar worden opgeleverd, zijn veelal nog in een gunstig economisch klimaat ontwikkeld en gestart. De marktomstandigheden zijn omgeslagen: gestegen rente en bouwprijzen, dalende woningprijzen, onzekere politieke omstandigheden en terughoudende beleggers. De voorverkoop van dure nieuwbouwwoningen (met prijzen boven €400.000) loopt ook in Almere niet meer; daar zaten er veel van in de programma’s.
Met name de verkoop van dure projectmatige woningen stagneert. In de laatste vier kwartalen tot 1 juli zijn er bouwvergunningen afgegeven voor 938 woningen. Een flinke financiële tegenvaller in de gronduitgifte dit jaar lijkt kortom onafwendbaar.
Programma's herijken
Almere was lang de stad waar gezinnen een betaalbare grote woning of zelfbouwkavel konden kopen. Dat is na de enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren niet meer het geval. Nu wreekt het zich dat er in het verleden weinig sociale en middeldure huurwoningen zijn gebouwd, en nauwelijks voor andere doelgroepen dan gezinnen. Het aandeel sociale huur is slechts 24 procent. Het college wil nu – vooral ingegeven door marktomstandigheden – woningprogramma’s ‘herijken’: minder dure koop, meer sociale en middeldure huur, pilots voor betaalbare woningen. Dit is in de planfase, aldus de wethouder. Een voorbode van een grotere rol van de corporaties is wellicht de bouwovereenkomst half juni met GoedeStede en de Alliantie in Olympiakwartier Oost. De corporaties gaan daar een gemengd project realiseren met 175 appartementen en 49 grondgebonden woningen.
Het aandeel sociale huur in Almere bedraagt slechts 24 procent
De tekorten in de sociale huurmarkt zijn groot. Bij WoningNet Almere staan 56.000 woningzoekenden ingeschreven, waarvan 60 procent eigen inwoners. Inschrijftijden lopen op tot boven de acht jaar. Er komen weinig woningen vrij, in het eerste kwartaal 282. Het gros daarvan (186) ging naar ‘urgenten’, waarvan 38 naar statushouders. Veel te weinig om te voldoen aan de landelijke taakstelling. De achterstand liep het eerste halfjaar op naar 147; in de tweede helft wordt de gemeente geacht 483 verblijfsgerechtigden te huisvesten.
Bouwplannen zijn er wel
Bouwlocaties zijn er in Almere voldoende. In Almere Poort (Kustzone, Olympiakwartier, Europakwartier) is nog ruimte voor zo’n 5.500 woningen en in diverse delen van het centrum zijn verdichtingsplannen met ruim 6.000 extra woningen, waaronder 1.250 studentenwoningen in twee fasen. De bouw van dit onderdeel van de stadscampus start zeker niet voor 2025, meldt studentenhuisvester Duwo. Afgesproken is dat maximaal de helft van de wooneenheden mag worden verhuurd aan internationale studenten (die zowel in Almere als in Amsterdam kunnen studeren).
Aan de oostzijde is in de groene zelfbouwwijk Oosterwold nog ruimte voor enkele duizenden woningen. En hetzelfde geldt voor Nobelhorst, wat dichter bij de stad. Dan is er nog Hortus, de wijk die op het Floriadeterrein moet komen. Maar daar gebeurt even niets. College en ontwikkelcombinatie bekvechten al een jaar over aanpassingen van het programma.
Maar wat zijn de perspectieven nu overal in de nieuwbouw stagnatie dreigt? En in welke mate worden programma’s aangepast, al dan niet onder de invloed van het Nationale Bouwprogramma dat inzet op twee derde betaalbaar bouwen?
Dit artikel verscheen eerder op de website van Nul20.
Cover: ‘Flevoland polder, Almere’ door Pavlo Glazkov (bron: Shutterstock)
