De Week in Links – Martine van Sprundel (Woonbron)

“Na talloze eerdere concepten ligt nu de definitieve regelgeving er en kunnen we er echt mee aan de gang. Het uitpluizen en vertalen van de honderden pagina’s naar onze eigen praktijk is bijna een dagtaak. En dan te bedenken dat er in 2016 nog nadere uitwerkingen uit Den Haag onze kant op komen. Gelukkig wordt in de sector gewerkt aan kennisdeling, zodat niet iedere corporatie het wiel opnieuw hoeft uit te vinden. In het netwerk De Vernieuwde Stad gaan we het deze week ook over dit onderwerp hebben, dan ontmoeten zo’n 20 projectleiders Woningwet elkaar en gaan we onder meer de nodige cases doorlopen. Ik bereid deze bijeenkomst voor met een collegacorporatie uit Utrecht. Op dinsdag ben ik bij een opleiding van onze Raad van Commissarissen over de nieuwe wet, ook zij krijgen in hun werk met de consequenties te maken.”

“De Woningwet heeft invloed op vrijwel alle onderdelen van ons werk. En onze vastgoedportefeuille wordt gesplitst in een sociaal en commercieel (zgn. Niet-DAEB) deel. Daar komt nog bij dat op 1 januari de Passendheidstoets ingaat. We hebben daarom de afgelopen maanden onze gehele woningvoorraad – 45.000 woningen in duizend complexen – doorgenomen. Welk huurniveau en bijpassende strategie gaan we waar hanteren? Nadeel van deze maatregelen is dat de flexibiliteit op gebiedsniveau minder wordt. Je kunt de ontwikkeling van een gebied niet afwachten, maar we moeten nu al keuzes maken. En als we vanwege de Passendheidstoets bijvoorbeeld de huur ‘aftoppen’ op één niveau, kun je prijs en kwaliteit minder goed aan elkaar relateren. Het heeft iets kunstmatigs, zo’n prijsplafond.”

“De geest van de Woningwet onderschrijf ik zeker, maar de uitwerking is wel doorgeslagen in een regelzucht die teveel ingrijpt op uitvoeringsbevoegdheden. Over die bestuurskundige invalshoek rond ik met bestuurder Bert Wijbenga en collega Jan-Willem Verheij deze week een essay af, dat we eind september presenteren op de toekomstdagen van de sociale huisvesting.”

“De actualiteit van de vluchtelingenproblematiek gaat uiteraard niet aan Woonbron voorbij. Een complex vraagstuk, waar politiek volop mee wordt geworsteld. Wij voelen een sterke verantwoordelijkheid om snel te reageren als de vraag komt. Naast de extra taakstelling die we nu reeds oplossen in de reguliere verhuur, willen we extra plekken creëren die niet voor verdringing van huidige woningzoekenden zorgen, hoewel dat in ons werkgebied nog meevalt. We bespreken in een brainstorm allerlei mogelijkheden, op basis van een quick scan van onze voorraad: woningen uit verkoop terugnemen, huisgenootcontracten, sloop uitstellen, bedrijfsruimten omzetten in tijdelijk wonen. Voorbeelden zijn er genoeg, we moeten nu snel concreet worden.”

“Het is een onderwerp dat ook ter tafel komt tijdens een bijeenkomst van de zogenaamde Rotterdamse Voorhoede, corporatie- en gemeentemedewerkers die samen aan de stad werken. Op locatie in ZoHo gaat het verder onder meer over de omvang van de sociale voorraad, de behoefte aan meer ‘sterke schouders in de stad’ en de functie van buurten voor nieuwkomers. Deze en andere thema’s moeten straks neerslaan in de Woonvisie die de gemeente momenteel opstelt.”

“Onze investeringsruimte is weliswaar teruggelopen, maar nog steeds worden er miljoenen euro’s besteed aan betaalbare woningen. In het investeringsteam namen we afgelopen week projectbesluiten over De Vogelbuurt in Dordrecht, de Meijerstraat in Delft en mogelijke prachthuizen in Oud-IJsselmonde. Steeds is de uitdaging hoe we de businesscase overeind kunnen houden, met de almaar schuivende panelen van de overheid. In deze dynamische omgeving is het zaak vooral trouw blijven aan waardecreatie; wat voegt nu echt kwaliteit toe in de ogen van de klant en welke producten kunnen op de lange termijn met een klein maar gezond rendement voor onze doelgroep beheren?”

“Donderdagmiddag met de Corpovenistapartners om tafel. Gezamenlijk hebben we als doel op een efficiënte manier praktijkvragen te vertalen naar vernieuwend onderzoek. Onderwerp is onder meer het bevorderen van dynamiek op de woningmarkt en mogelijke buitenlandse lessen daarbij.”

“Tussen de bedrijven door gaan we even kijken naar de eerste resultaten van de renovatie van eengezinswoningen uit de jaren ’80 in de Rotterdamse wijk Beverwaard. Nog een beetje in de steigers, maar al wel goed zichtbaar wat een wereld voor verschil een mooie voordeur maakt! Ook nemen we een zonnepaneelproject in Delft door en kijken we naar de mogelijkheden voor ‘opschaling’ – naar een groter aantal woningen. Wat zou helpen is wanneer we de vergoeding voor de panelen in de servicekosten kunnen opnemen. Een tegenvaller op duurzaamheidsgebied vormt het zogenaamd Nader Voorschrift; de nieuwe regels rondom de energielabels voor onze woningen. Zoals het er nu uitziet zakken complexen met een collectieve ketelinstallatie ineens een paar labels. In een klap hebben we er enkele duizenden extra woningen met een lage energieindex bij, los van de investeringen die we daar de afgelopen tijd in gepleegd hebben. Dat kan niet de bedoeling zijn.”

“Na afloop van elke werkdag de avond laat afgesloten met een aflevering van serie 5 van Engrenages – ‘het Franse antwoord op the Killing’ - waar de grimmige banlieues gelukkig ver af staan van onze eigen buurten. Voor de liefhebbers van een stevige crimi.”