Opinie Sinds 2008 openen veel beschouwingen over de woning- en utiliteitsbouw (hierna b&u) met de zin “de bouw wordt hard getroffen door de crisis”. Ook berichten in de media over de bouw stemmen de afgelopen jaren veelal somber. Een en ander ontneemt al snel het zicht op de andere kant van de b&u-medaille, waar zich inmiddels diverse lichtpunten aftekenen. Zonder iets af te doen aan de ernst van (de effecten van) de crisis, worden hierna enkele lichtpunten op een rijtje gezet. Allereerst om niet te blijven steken in gesomber, waarmee de bouw niet geholpen is. Maar bovenal omdat deze lichtpunten richting geven bij de beantwoording van de vraag, wat ondernemingen, overheden en kennisinstellingen – afzonderlijk en gezamenlijk – te doen staat om te bewerkstelligen dat de b&u sterker uit de crisis komt.
Een eerste lichtpunt betreft de ontwikkeling van de vraag. De vraag naar koopwoningen, kantoren en winkels is sinds 2008 fors teruggevallen. Deze terugval is met name veroorzaakt door de sterk toegenomen onzekerheid (c.q. het afgenomen vertrouwen), de terughoudender opstelling van financiers en – in het geval van kantoren en winkels – het nieuwe werken en winkelen. Tegelijkertijd groeit het aantal huishoudens het komende decennium nog stevig, vraagt de toenemende vergrijzing mede om een woonantwoord, neemt de noodzaak om de energierekening te beteugelen gestaag toe en is een fors aantal woningen toe aan renovatie of vervanging. Daarbij komt dat de vraag naar huurwoningen de afgelopen jaren alleen maar is toegenomen. Na een herstel van het consumentenvertrouwen zal een en ander – weliswaar met de nodige verschillen tussen en binnen regio’s en afhankelijk van economische ontwikkelingen (koopkracht, rente etc.) – naar verwachting op enige termijn dan ook leiden tot een structureel herstel van de kwantitatieve en kwalitatieve (met name energiezuinigheid) vraag naar woningen. Wel is die vraag inmiddels aanmerkelijk minder volgzaam dan voorheen. Vragers laten zich steeds minder knollen voor citroenen verkopen en nemen het heft – onder andere door middel van (collectief) particulier opdrachtgeverschap – vaker in eigen hand. Bij dit lichtpunt past overigens de kanttekening dat, waar het gaat om kantoren en winkels, geen vraagherstel in het verschiet ligt. Door e-ontwikkelingen zal de vraag in deze marktsegmenten naar verwachting uitkomen op een structureel lager niveau dan voorheen (met alle consequenties m.b.t. overcapaciteit vandien).
Een tweede lichtpunt zit op de ontwikkeling van prijzen en boekwaarden van grond en vastgoed. Inmiddels zijn de huizenprijzen sinds 2008 met bijna 20% gedaald en is er op grond, kantoren en winkels door private en publieke partijen grosso modo meer dan 30% afgeboekt. Hoewel geenszins vast staat dat dit blarenfestival in 2013 ten einde komt, melden zich sinds kort de eerste (ook buitenlandse) koopjesjagers aan het front. Doorgaans wijst dit erop dat de bodem van de put in zicht is.
Een derde lichtpunt heeft betrekking op ontwikkelingen aan de aanbodzijde van de vastgoedmarkt. Steeds meer wordt (h)erkend dat de hiervoor geschetste ontwikkelingen ondernemers kansen bieden. Om die kansen te benutten is wel nodig dat ondernemers nieuwe wegen inslaan en niet blijven hangen in business as usual. Tegelijkertijd dienen kennisinstellingen en overheden hiervoor bevordelijke condities te creëren en moeten nieuwe financieringsarrangementen worden ontwikkeld. Onder andere in het kader van de uitvoering van de Actieagenda Bouw, laten koplopers zien waar het hierbij om gaat. Zo slaagt een aantal ondernemers er inmiddels in beter (=vraaggerichter), sneller en goedkoper te werken. Dat doen ze door professioneel opdrachtgeverschap, ketensamenwerking, BIM, lifetime costing en – niet in de laatste plaats – serieuze marketing. Bovendien wordt steeds meer – ook cross sector - werk gemaakt van de exploratie van nieuwe markten. Vraag-/consumentgerichte energiebesparingsoplossingen, middeldure huurwoningen, woon-zorgarrangementen alsmede renovatie en transformatie blijken nieuwe omzet, werk(gelegenheid) en winst op te kunnen leveren. In de ontwikkeling van de hiervoor benodigde nieuwe competenties wordt in toenemende mate geïnvesteerd. Niet los hiervan tekent zich een omslag af bij kennisinstellingen en overheden. Zo betrekt een aantal kennisinstellingen – van universiteiten tot vmbo-scholen – inmiddels nadrukkelijk(er) ondernemers bij de programmering en uitvoering van onderzoek en onderwijs. Hiernaast werken diverse lokale en regionale overheden sinds kort aan een, meer op marktontwikkelingen toegesneden, regionale b&u-programmering, grondbeleid en “ontslakking” van voorschriften en procedures. De rijksoverheid levert in dit kader een bijdrage door de in gang gezette sanering van de omgevings- en bouwregelgeving. In samenhang met de rijksbijdrage aan de uitvoering van de Actieagenda Bouw, wordt bovendien de ontwikkeling van nieuwe financieringsarrangementen gestimuleerd, onder andere door de inzet van NIBC-bankier Van Dijkhuizen en de werkgroep Alternatieve Financieringsarrangementen Woningmarkt onder leiding van APG-directeur Kroes.
Een vierde lichtpunt betreft tenslotte het beleid van het Kabinet Rutte II met betrekking tot de woningmarkt. Op dit moment wordt met name aandacht besteed aan de negatieve betaalbaarheids- en volume-effecten (investeringen, werkgelegenheid) van de inperking van de hypotheekvoorwaarden en rente-aftrek, de aangekondigde huurmaatregelen en – vooral – de verhoging van de verhuurderheffing. Daarmee blijven de positieve effecten van het Rutte II-beleid onderbelicht. Niet alleen wordt door de verhoging van de verhuurderheffing en op termijn nog meer door de versobering van de rente-aftrek, een forse structurele bijdrage geleverd aan de noodzakelijke tekortreductie. Ook wordt, na een jarenlange sur place en in lijn met een stapel adviezen, eindelijk een aantal hervormingen doorgevoerd. In de koopsector worden onzekerheid, fiscaal trapezewerk/overcreditering en belasting op verhuizen beperkt. In de huursector worden gereguleerde huren marktconform en wordt scheefwonen ontmoedigd. Ook als rekening wordt gehouden met de effecten van de verhoging van de verhuurderheffing, wordt hierdoor op termijn de investeringscapaciteit van verhuurders in de gereguleerde huursector per saldo vergroot. Niet los hiervan worden corporaties aangezet zich te richten op hun kerntaken en wordt voorzien in scherpere sturing (prestatie-eisen) en pro-actiever toezicht (“met handen en tanden”). Naar verwachting zal dit overigens leiden tot een kleinere, efficiëntere corporatiesector en meer ruimte voor private investeerders. Al met al betekent dit, dat het Kabinet Rutte II het dak repareert (bespaart en hervormt) maar dat dit wel gebeurt in een periode dat het hard regent. Als het Kabinet erin slaagt – al dan niet in combinatie met een of meer tijdelijke investeringsbevorderende transitiemaatregelen (bijvoorbeeld op het gebied van energiebesparing) – zijn beleidsvoornemens slim te operationaliseren en snel, goed getimed door te voeren, legt ook het kabinets(beleid) een stevige basis voor een herstel van de b&u.
Hoewel het met de hiervoor gesignaleerde zwaluwen nog geenszins zomer is, bieden ze wel perspectief. Ze illustreren dat het nu niet alleen aankomt op vertrouwens- en vraagherstel maar evenzeer op nieuw ondernemerschap (inclusief daarvoor bevordelijke condities) en voortvarend, afgewogen rijksbeleid. Als ondernemers, kennisinstellingen en overheden hier – met een aantal new kids on the block – de schouders onder zetten, kan 2013, naast alle crisisellende, voor de b&u ook een vruchtbaar innovatiejaar met uitzicht op betere tijden worden.
Bert van Delden
Programmadirecteur Investeringscondities Bouw, ministerie van BZK
Tevens lid van het Kernteam dat de uitvoering van de Actieagenda Bouw bevordert
Zie ook:
Cover: ‘2013.02.04_De woning- en utiliteitsbouw in 2013_660’
Door Bert van Delden
Programmadirecteur Investeringscondities Bouw, ministerie van BZK
