De zeven plagen van gebiedsontwikkeling

12 juni 2014

6 minuten

Nieuws De tiende editie van de vastgoedbeurs Provada stond in het teken van optimisme. Er liepen weer méér buitenlandse investeerders over de beursvloer dan vorig jaar, met onder meer een ‘zware delegatie’ Chinezen. De buitenlandse belangstelling zal minister Blok, die hoopt op buitenlandse investeerders in de beleggershuurmarkt, tevreden stemmen. Opvallend was de lange lijst aanwezige overheden, van het Rijksvastgoedbedrijf (dat de nodige panden in de verkoop heeft) tot en met de beide metropoolregio’s en een hele reeks aan gemeenten met elk de prachtigste locaties in de aanbieding. Herontwikkeling, duurzame stad en co-creatie waren de leading thema’s in de discussies en seminars.

Ondanks al het getoonde optimisme bleef de hamvraag een beetje in de lucht hangen. Gaan we de zaken nu écht anders aanpakken of zit men in de naweeën van de crisis te wachten tot we weer snel back to business as usual kunnen? Er ontstaat een tweedeling in de believers van de kleinschalige aanpak, herontwikkeling en nieuwe financiers, en de investeerders/beleggers zoals pensioenfondsen die op zoek zijn naar de grootschalige projecten met een lange horizon. Gebiedsontwikkeling.nu maakte net als vorig jaar verslagen van de meest interessante discussies, mocht u deze hebben gemist.

Hoe optimistisch kunnen we nu eigenlijk écht zijn als het gaat over gebiedsontwikkeling? Van welke vooroordelen, oude gewoonten en belemmerende condities heeft gebiedsontwikkeling last én: hoe kunnen we deze omdraaien naar kansen? Zeven plagen en zeven kansen van gebiedsontwikkeling op een rij.

1. Van productie naar oplossing voor maatschappelijke opgaven

Lang stonden de grootschalige gebiedsontwikkelingen in het teken van ‘productie draaien’ om aan de woningbouwopgave te voldoen. De nadruk kwam daarbij wel eens meer op snelheid en op kwantiteit dan op kwaliteit te liggen. Inmiddels heeft gebiedsontwikkeling een bredere rol: door haar integrale en verbindende aanpak is gebiedsontwikkeling bij uitstek het vakgebied waar kokers worden doorbroken waardoor maatschappelijke opgaven zoals energietransitie en zorg adequaat kunnen worden geadresseerd.

‘Gebiedsontwikkeling gids voor aanpak maatschappelijke opgaven’

2. Van gebrek aan financiering naar nieuwe financieringsbronnen

Het achterwege blijven van financiering is een veel gehoord argument bij het niet opgang komen van ontwikkelingen. Het aantal Nederlandse bancaire investeerders is de afgelopen jaren afgenomen en de overgebleven spelers zijn gekrompen. Er woedt een concurrentiestrijd om financiering. Uit de grote hoeveelheid financieringsaanvragen kiezen banken voor de meest eenvoudige en qua termijn overzichtelijke. Het is daarom niet verwonderlijk dat er gezocht wordt naar alternatieve partijen, zonder bankvergunning, zoals venture capital, private investeerders en overheden. Ook wordt er veel gesproken over alternatieve vormen van financiering, zoals crowdfunding.

Geld en gebiedsontwikkeling morgen gezond weer op

3. Van aanbodgericht naar klant centraal en co-creatie

De klant, oftewel de bewoner, speelde lange tijd een ondergeschikte rol in een aanbodgedreven markt. Onder de huidige condities moet de klant juist op allerlei manieren worden verleid. De klant centraal kan in veel soorten en maten: van volledige zeggenschap (zelfbouw) tot inspraak in plattegronden en gevelmateriaal. De teneur slaat alweer enigszins om: de klant weet het heus niet per se beter en ontwikkelen is echt een vak. Veel ontwikkelaars hebben de focus van hun werkzaamheden verlegd naar conceptontwikkeling en marketing, vaak door middel van een vorm van co-creatie. Social media spelen hierbij een steeds belangrijkere rol.

4. Versnippering en nieuwe partijen in het lokale bestuur: sturen op doelen en bouwen aan netwerken

Met de recente gemeenteraadverkiezingen is het politieke landschap opnieuw herverkaveld. Naast de groei van D66 is deelname van het aantal lokale partijen toegenomen. In het verlengde hiervan zien we in een aantal steden regenbouwcoalities. Om bestuurlijke slagkracht te houden, kiezen veel besturen voor het stellen van gemeenschappelijke doelen, met daarbinnen ruimte voor eigen politieke punten. Passend bij een aanjagende, facilitaire rol, investeren gemeenten steeds meer in het bouwen van netwerken rond voor de stad bepalende thema’s in plaats van alleen een hiërarchische aansturing. Essentie van de lerende organisatie is het maken van verbindingen, zowel in- als extern.

5. Van complexiteit naar uitgaan van de essentie

Gebiedsontwikkeling is per definitie een complex proces. Maar soms lijkt het wel alsof werkelijk de hele wereld aan tafel aanschuift en worden zaken complexer dan nodig is. De oplossing: terug naar de essentie en van daaruit kijken wat er mogelijk is. En absoluut commitment van iedere partij aan tafel: alleen diegenen die de pijn voelen bij mislukking zullen zich maximaal inzetten voor succes. In de grote gebiedsontwikkelingen was op een gegevent moment alles met alles verbonden. Door die volledige integraliteit los te laten en projecten in stukken op te knippen worden projecten beter haalbaar. Werken met flexibele plannen die al naar gelang de behoefte in de markt kunnen worden ingevuld, in plaats van vastgetimmerde masterplannen wordt bijvoorbeeld in de Bloemendalerpolder in praktijk gebracht.

Bloemendalerpolder: na herbezinning start integrale gebiedsontwikkeling

6. Van belemmerende regelgeving naar een ontslakte overheid

Eindeloze procedures, hoge kosten en onwerkbare regelgeving: ze behoren tot de frustratie van iedere gebiedsontwikkelaar. Maar er is hoop. Op nationaal niveau is er inmiddels flink gesneden in de regels en maatregelen en veel zaken zijn samengevoegd in de nieuwe Omgevingswet die er aan komt. Daarin moet lokaal maatwerk mogelijk worden gemaakt. De opgave van ontslakken ligt nu voornamelijk op het bordje van de lokale overheden. Zij moeten hun oude vertrouwde denk- en handelswijze doorbreken om tegemoet te kunnen komen aan de nieuwe opgaven. Snelheid, efficiency, kostenbesparing en flexibiliteit zijn daarbij sleutelwoorden.

7. Van old school-management dat niet wil bewegen naar een nieuwe, luisterende generatie

Talent wordt schaars, er blijft een vraag naar proceskunstenaars die pro-actief zoeken naar oplossingen. Risico’s mijden is niet de oplossing, het gaat om het afwegen van risico’s en reputatiemanagement. Mensen die goed kunnen verbinden, oog heeft voor nieuwe opgaven, maatschappelijke waarde en lifecycle-benadering. Een meer dienstverlenende instelling, waarbij uitgaande van een gedeeld doel het vinden van een gezamenlijke oplossing op basis van verschillende belangen centraal staat. De komende jaren zal er vol op ruimte komen voor jonge talenten liggen er kansen in het pionieren en bijdragen aan spraakmakende projecten.

Gevraagd: meer balans tussen ziel en zakelijkheid

Met dank aan Roger Kersten (Akro consult), Jurriën Veldhuizen (Deloitte), Michel van Rhee (Brink Groep), Rudy Stroink (Dutch Spring), Allard Jolles (Rijksvastgoedbedrijf), Erna van Holland (NRP), Yvonne van Mierlo (Blauwhoed) en Maurits de Hoog (gemeente Amsterdam)