Defensie-eiland in Woerden bewijst: vasthouden aan kwaliteit werkt

Voor wie nu een rondje over Defensie-eiland in Woerden loopt en de combinatie van (luxe) huizen, historie en openbare ruimte ziet, lijkt het misschien onwaarschijnlijk dat de woningen zo’n tien jaar geleden niet of nauwelijks aan de man te brengen waren. Hoe anders is dat nu. De voormalige Defensie-gebouwen, die van wasserij en productiegebouw naar woningen en horecagelegenheden zijn getransformeerd, geven het eiland een unieke uitstraling. De oude klinkers, hoge fabrieksramen, stalen bruggen en kenmerkende schoorsteen - in combinatie met het water en groen - maken het plaatje helemaal af.

Maar de realiteit was in 2010 dat ontwikkelaars Blauwhoed en VORM serieus rekening hielden met een half afgebouwd project. “Het lukte ons niet binnen negen maanden de verkoopdrempel te behalen”, vertelt Jeroen van Lier, ontwikkelmanager bij VORM. “Het is nu niet meer voor te stellen, maar toen hebben we met de constructeur gesprekken gehad over hoe een half afgebouwd plan eruit zou zien.”

Teruggeven aan de stad

De uitdaging die VORM en Blauwhoed samen met de gemeente Woerden in 2008 aangaan, is er dan ook niet zomaar een. Wat doe je met een plek die centraal in de stad ligt, tussen het station en het oude centrum, maar niet gebruikt wordt door bewoners en bezoekers? Tot eind vorige eeuw is Defensie-eiland namelijk niet toegankelijk voor ‘gewone’ burgers. Het Nederlandse leger heeft er onder andere een kledingmagazijn, herstelwerkplaats en wasserij. “Iedereen heeft jarenlang de grote hallen en de Wasserij zien staan, maar in de herinnering van veel Woerdenaren is het vooral een afgesloten terrein”, zegt Tymon de Weger, wethouder in Woerden voor de ChristenUnie-SGP met onder andere ruimtelijke ordening, bouwen en wonen in zijn portefeuille. “Defensie was lange tijd een belangrijke werkgever in de stad. Het is een eiland met veel historie.”

Als Defensie het terrein in 1998 verlaat, wordt de plek een heet hangijzer in de Woerdense gemeentepolitiek. De bodem blijkt namelijk zwaar verontreinigd. Als de gemeente iets met dit gebied wil, is een intensief bodemsaneringsproces noodzakelijk. Toch besluit zij het eiland terug te geven aan de stad en koopt hiervoor in 2005 de grond van Defensie. “Toen zijn wij direct een participatietraject met bewoners gestart”, legt Jeroen van Lemmen, projectleider Defensie-eiland bij de gemeente, uit. “Bij het station en op bijeenkomsten hebben we gesprekken gevoerd: wat vinden jullie belangrijk voor Defensie-eiland? Toegankelijkheid bleek belangrijk, mensen wilden een rondje om het eiland kunnen lopen. En de sporen van vroeger moesten bewaard blijven.”

Champagne

De gemeente neemt de input van de bewoners als vertrekpunt van het Europese aanbestedingstraject voor Defensie-eiland. Ontwikkelaars die geïnteresseerd zijn, moeten ervoor zorgen dat de plannen in lijn zijn met de wensen van de Woerdenaren. Ook besluit de gemeenteraad de herontwikkeling samen met de bodemsanering als één aanbesteding op de markt te zetten. Van Lemmen: “Door het gebruik van Defensie was er verontreiniging in de bodem en het grondwater achtergebleven. We hebben er bewust voor gekozen om de sanering in de aanbesteding mee te nemen. Zo hoefden we niet eerst te saneren en dan pas te herontwikkelen.” De Weger: “Voor een stad als Woerden was de grootte van dit project een behoorlijk risico. Daarom hebben we het project ook zo in de markt gezet, zodat niet al het risico op het bordje van de gemeente kwam te liggen. De risico’s werden neergelegd bij de partijen die daar het beste op konden sturen.”

Uiteindelijk wint de ontwikkelcombinatie van Blauwhoed en VORM in oktober 2008 de aanbesteding. Waar dat normaal gesproken voor champagne en blije gezichten zorgt, is dat in deze casus iets minder het geval. Een maand voor de toekenning ontstaat door de val van de Amerikaanse bank Lehman Brothers het hoogtepunt van de financiële crisis. “We hadden een heel ambitieus plan neergelegd”, zegt Merel Putman, conceptontwikkelaar bij Blauwhoed. “Ontwikkelen in een hoog prijssegment, en de gemeente had ook best wel een complexe opgave neergelegd. Het was een droevige, naargeestige plek zonder verbinding met haar omgeving. Door de bestemmingswisseling van bedrijvigheid naar wonen werden er hoge eisen aan de sanering gesteld en er waren veel kosten aan verbonden. Toen hadden we wel zoiets: best spannend om in deze inzakkende markt zo'n plan neer te zetten.”

Kwaliteit hooghouden

Het voorgevoel van Putman wordt in de jaren daarna werkelijkheid. De verkoop van de woningen verloopt dusdanig stroef dat er wordt gesproken over scenario’s met een gefaseerd plan. Daarnaast is de bodemsanering in de praktijk nog lastiger dan gedacht, zorgt de monumentale status van het eiland vooral voor veel praktische hobbels, en betekenen archeologische vondsten nog meer onaangename verrassingen en vertragingen. Putman: “We hebben elkaar in die tijd goed vast moeten houden om dit plan voor elkaar te krijgen. Als je nu naar Defensie-eiland kijkt, denk je: logisch dat je dit plan zo verkoopt. Maar dat was toen echt absoluut niet het geval.”

De ontwikkelcombinatie gaat met de gemeente om de tafel om te kijken hoe binnen de contouren van de Europese aanbesteding de plannen zo goed mogelijk op de markt kunnen aansluiten. Blauwhoed en VORM besluiten vol in te zetten op overleg met de omgeving. “Co-creatie avant la lettre”, noemt Marcel Groeneweg, ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed, de strategie. “Dat bestond destijds nog niet op die manier. We wilden weten wat we moesten maken.”

Die tactiek betekent overigens niet dat de woningen daarna als zoete broodjes over de toonbank vliegen. Beverly Hills in Woerden, heet het project op een gegeven moment schertsend in de volksmond. Het drietal van VORM en Blauwhoed is gedurende die jaren dan ook menig zaterdag in Woerden te vinden om de woningen aan de man te brengen. Ook wordt de eerste fase van het project (met daarin honderd woningen) vanwege de trage verkoop opgeknipt in vier kleinere blokken van 25 woningen. Maar na verloop van tijd blijkt de nieuwe aanpak te werken en slaat het sentiment langzaamaan om. Putman: “We zijn als ontwikkelaars nooit weggelopen voor onze verantwoordelijkheden en hebben altijd dingen met elkaar willen doen.”

Terugkijkend ziet Groeneweg dat een combinatie van factoren er uiteindelijk voor heeft gezorgd dat Defensie-eiland de Woerdenaren steeds meer wist te bekoren. “Goed luisteren plus kwaliteit hooghouden. Ondanks de crisis en de sanering wisten we: de kwaliteit moet goed blijven. Want als je de kwaliteit laat gaan, ben je nergens meer en is iedereen ook het vertrouwen in de volgende fases kwijt.”

Een duidelijk beeld

Vanuit de gemeente ondersteunen Van Lemmen en De Weger deze visie. “Kwaliteit verkoopt, dat hebben we ook in dit proces gezien”, zegt de wethouder. “Er is heel lang gewerkt aan de eerste fase op het noordelijk deel van het eiland. De andere twee delen zijn er relatief snel achteraan gekomen. Dat kwam omdat de woningmarkt weer begon te lopen, maar ook omdat de kopers het resultaat van de eerste fase zagen en overtuigd waren van de kwaliteit.”

Projectleider Van Lemmen is trots dat de uitgangspunten uit 2008 overeind zijn gebleven. “Het zat af en toe ook niet mee. Crisis, sanering, archeologische vondsten. Maar zolang je met elkaar weet waar je naar toe gaat, en je een duidelijk beeld hebt, kom je daar ook wel. Dat is het belangrijkste. Met de ontwikkelaars zijn we altijd blijven kijken naar kwaliteit.”

Geen Excel-verhaal

Een wandeling over het eiland laat zien dat de wens van de gemeente - het eiland teruggeven aan de stad - is uitgekomen. Fietsers en voetgangers gebruiken de nieuw aangelegde bruggen als route tussen het historische centrum en station, alle woningen zijn verkocht, en wandelaars kunnen ook terecht bij twee horecagelegenheden.

Ook de ontwikkelaars kijken tevreden terug op het project. Naast het fysieke eindresultaat roemen zij het proces en de samenwerking met de gemeente en andere partijen. Putman: “Ik vond het nooit erg om op zaterdag in Woerden te zijn, omdat we het met elkaar deden. Als je allemaal mensen hebt die er wat van willen maken, dan kom je echt verder. Het persoonlijke element is belangrijk in een gebiedsontwikkeling die zo lang duurt.” Van Lier sluit zich bij die woorden aan. “Als het project emotieloos een Excel-verhaal wordt, kan je dit soort trajecten niet op deze manier afronden. Als je geen betrokkenheid en bevlogenheid uitstraalt, geloven de mensen je ook niet.”