Den Haag krijgt een Central Innovation District

Den Haag verwacht een enorme bevolkingsgroei van 90.000 inwoners tot 2040, maar ruimte voor uitbreiding is er niet in de gemeente. De groei zal dus voornamelijk door transformatie van bestaande stedelijke structuren moeten plaatsvinden.  In de periode 2016-2025 wil men 2.800 woningen per jaar laten bouwen. Van 2026 tot 2040 heeft men 1.800 woningen als doel gesteld. Bij elkaar ongeveer 50.600 woningen. Maar Den Haag heeft geen ruimte. Den Haag zal dus moeten verdichten, of beter gezegd, bestaande stedelijke structuren moeten transformeren zodat er verdichting kan plaatsvinden. De Agenda Ruimte voor de Stad is een visie die richting geeft aan de ontwikkeling. Het is nog geen afgerond plan. Het zal straks in stukjes en beetjes worden uitgewerkt. Toch is het goed om de kansen en risico’s voor Den Haag alvast in beeld te brengen.

‘Dan maar de lucht in’

Wat direct opvalt aan de agenda is dat bijna de helft van al deze nieuwe woningen in het Central Innovation District (CID) en het aangrenzende Binckhorst-Noord zijn gedacht. In 1980 werd de eerste stoeptegel gelegd voor Den Haag Nieuw Centrum met de Turfmarktprijsvraag. Nu 36 jaar later gaat het centrum een nieuwe fase in. Men wenst hier een hoogstedelijk milieu met een hoge concentratie van kennis- en diensteneconomie. Onderwijs, onderzoek, rijksoverheid, wonen en vooral interactie in het gebied tussen de drie stations CS, HS en NOI. Een grootstedelijk knooppunt van landelijke betekenis met een oppervlakte van ongeveer 375 ha. Er liggen enorme kansen voor de stad Den Haag met het CID.

Ook in andere steden zijn vergelijkbare ontwikkelingen. Bijvoorbeeld London’s Tech City, New Yorks City’s Chelsea district, Pittsburgh’s Bakery Square, Orstead Kobenhavn, La Defense Paris en dergelijke.

De ontwikkelingen zijn het gevolg van de wereldwijde transitie die gaande is. Een transitie die door de derde en vierde industriële revolutie op gang is gebracht. Als de agenda daadwerkelijk tot uitvoering komt zal de skyline van de stad drastisch veranderen. Nieuw Babylon en de Ministeries zullen aan het zich worden onttrokken voor de voorbij razende automobilist. Maar stedelijke transformaties leiden in de praktijk zelden tot verdichting van het wonen. Daarvoor zijn tal van praktische redenen op te sommen, daar kom ik op terug.

‘Geen groot Masterplan, maar een Community of Practice ’

Den Haag kiest ervoor om geen groot Masterplan te maken. Geen eindbeeldplan voor 2040 maar een strategie om de transitie te sturen naar iets waarvan men nog geen helder beeld heeft. Het gebied is te complex, te versnippert en de belangen te divers voor het ene masterplan. Wethouder en ambtenaren spreken van een Community of Practice met alle Stakeholders.

De afgelopen 36 jaar was er in Den Haag Nieuw Centrum vooral een Community of Practice tussen het rijk en een aantal projectontwikkelaars en institutionele beleggers. Het gevaar bestaat dat deze Community of Practice zich onttrekt aan het openbaar debat. Dat het gezellige onderonsjes worden bij de vastgoedborrel, en dat de gemeenteraad alleen nog maar ja mag knikken.

Misschien is toch een idee om voor het CID een transformatiekader op te stellen. Een kader waarvoor draagkracht is in de stad, en waarbinnen gewerkt kan worden door stakeholders. Een kader dat de kansen en de risico’s benoemt en strategieën waarmee de grote verandering wordt vormgegeven. Een kader dat onderwerp is van debat en waar burgers en de gemeenteraad op kunnen reageren. 

Kansen voor Den Haag

De vooruitzichten zijn goed voor dit Randstedelijke knooppunt. De nieuwe economie (werkgelegenheid) en ruimtelijke ontwikkeling hebben elkaar gevonden. Er werken zo’n 63.000 en wonen er nog eens 20.000 mensen in het CID. Naast de bereikbaarheid zijn er een aantal sterke punten. Het Central Innovation District ligt tussen de University of Technology Delft (ca. 20.000 studenten) University of Leiden (ca. 26.000 studenten) Erasmus University Rotterdam ( ca. 26.000 studenten) en huisvest een deel van de Leidse Universiteit en de Haagse Hogeschool (ca. 25.000 studenten). Volgens de ranking van Jones Lang LaSalle uit 2014 liggen twee van de drie beste kantoorlocaties in het CID met bij elkaar ca. 2,5 miljoen m² oppervlakte. Namelijk het Beatrixkwartier en Den Haag Nieuw Centrum. In het CID is The Hague Security Delta gesitueerd. Een cluster van bedrijven dat zich met veiligheidsaangelegenheden en cybersecurity bezig houdt.

Een bijkomend voordeel is dat het gebied nauwelijks historische en voorname woonwijken of gebouwen meer heeft. Voor Haagse bestuurders is dit toch altijd een mijnenveld waarin men zich begeeft als men zo’n gebied wil transformeren. Kortom een buitenkans voor intensivering en verdichting. Als alles goed gaat. Want naast de kansen en de grote positieve gevolgen voor de werkgelegenheid zijn ook risico’s.

Risico’s voor Den Haag

Het rijk: Wat doet het rijk met het CS-kwartier? Het grootste risico is dat een machtige partij zoals het rijk een andere Agenda Ruimte Voor de Stad heeft, of erger, helemaal geen agenda blijkt te hebben. En dat zou niet de eerste keer zijn in Den Haag. Het gebied achter CS laat dat pijnlijk zien, met bijvoorbeeld de Koninklijke Bibliotheek. Als het ministerie van OCW weigert mee te werken te investeren in de Koninklijke Bibliotheek dan is de fel begeerde stedelijke doorgang van CS naar de sprankelende Thersiastraat en het Beatrixkwartier een mislukking. Ook de plannen voor de overdekte Utrechtsebaan daar vlakbij worden in dat geval regelrecht onzinnig. Stedelijke ruimten worden niet op elkaar afgestemd. Niet alleen de stad en haar burgers zijn dan verliezer, op termijn zal ook het rijk verliezer zijn met haar duister labyrint van verkrachterssteegjes en nauwe doorgangetjes achter CS. Men leidt letterlijk gezichtsverlies.

Doorgaand autoverkeer: Een risico is dat het CID een stedenbouwkundige kurk wordt die de rest van de stad afsluit voor autoverkeer. Een enorme concentratie aan gebouwen en activiteiten op 375 ha die al doorsneden is met infrastructuur zal erg veel verkeer aantrekken. Daardoor is er het risico van een verkeersinfarct in dit gebied groot, ondanks de drie stations. Dit drukke gebied zal dan de toegang van het auto verkeer achter dit gebied blokkeren.

Het autoruimteprobleem en de leefbaarheid: Verdichten van activiteiten heeft een grote invloed op de leefbaarheid en de stedelijke plint. Voor al deze kantoren, woongebouwen en nieuwe functies zijn erg veel parkeervoorzieningen nodig.  De intentie is om de lucht in te gaan met de bebouwing. Dat maakt het parkeerprobleem alleen maar groter. Bij de toren op het KJ-plein kan men nog weg komen met parkeervoorzieningen elders. En ook de studentenwoningen krijgen geen parkeerplaats. Maar men zal een antwoord moeten formuleren op dit probleem om de projecten financieel haalbaar te maken. Bijvoorbeeld grote centrale parkeerplaatsen zoals bij de Laakhavens. Of het idee opgeven dat elke nieuwe woning automatisch een a twee nieuwe parkeerplaatsen moet hebben. Als mensen een auto willen, kunnen ze een plek huren in de centrale parkeergarages. Of men deelt een auto. Of het auto-minnende Den Haag daar politiek aan toe is, is nog maar de vraag. Verdichten en woontorens zijn dan ook nog ver weg in Den Haag.

Verwaarlozing andere stadsdelen: Een risico is dat Den Haag zijn investerend vermogen concentreert in de klassieke economische corridor.  Dat is de zone van het CID tot de badplaats Scheveningen. Andere stadsdelen zouden minder aandacht kunnen krijgen. Geld kan immers maar een keer worden uitgegeven. In een deel van Den Haag Zuidwest is een herstructurering voorzien. Maar over wijken zoals Rustenburg-Oostbroek of Laak-Noord wordt met geen woord gerept. Een deltaplan om de interbellum en wederopbouwwijken te verduurzamen is hard nodig in Den Haag. Ook daar wordt niets over gezegd in de visie. Een gemist kans voor Den Haag om ook deze wijken tot aantrekkelijke woonbuurten om te toveren voor alle nieuwe bewoners.

In veel historische woonbuurten buiten de economische corridor zal opgelucht adem worden gehaald nu de gifbeker van hoogbouw  en sloop-nieuwbouw aan ze voorbij gaat, althans, in deze collegeperiode worden de conserverende bestemmingsplannen serieus genomen. Toch is dit ook een risico. Internationale instellingen zouden veel beter over de stad verspreid kunnen worden. Bijvoorbeeld in Den Haag-Zuidwest en de Westlandse zoom. Of in de buurt van Kijkduin. Zoals de International School The Hague in Ockenburgh.

Sloop-nieuwbouw-manie: Een ander risico is dat men door het bouw- en verkoopoptimisme weinig oog heeft voor bestaande stedelijke structuren en bouwwerken. Iconische gebouwen in het CID lopen grote risico’s. Of deze gespaard worden is maar de vraag. Het rijk verkoopt op het moment vastgoed in het CID, maar in nota’s van uitgangspunten die door de gemeente Den Haag worden gemaakt komen woorden zoals ‘erfgoed’ en ‘bescherming’ niet voor. Ook worden er geen harde afspraken gemaakt welke gebouwen er behouden moeten blijven. Een prachtig gebouw zoals het Koninklijk Conservatorium staat al lang hoog op de slooplijst. Ook het ministerie van SZW van Hertzberger is onderwerp van discussie tussen gemeente (behoud) en rijk (sloop-nieuwbouw).

Tweedeling samenleving: Een ander risico is dat niet alle Hagenaars en Hagenezen profiteren van de investeringen in de stad. Het CID zal vooral het domein worden van hoger opgeleide kenniswerkers. Het aantal banen voor lager opgeleiden zal ook wel iets toenemen, maar niet in de mate waarin het aantal werkplekken voor hoger opgeleiden zal toenemen. Het CID zal de sociale tweedeling tussen hoger en lager opgeleiden flink aanscherpen. De stad worstelt toch al met de scheiding: bewoners van het zand en bewoners uit het veen. Becijferingen over de verwachte werkgelegenheid zijn altijd vaag, en die zijn natuurlijk moeilijk te voorspellen. Wel is inmiddels glashelder wie er de vaste banen heeft en een hypotheek kan afsluiten en wie er eeuwig verdoemd is zzp-er te blijven en moet wonen in een niet duurzame corporatiewoning.

De vraag is wat de stad hieraan kan doen? De stad zou bijvoorbeeld beleid kunnen ontwikkelen dat ook bedrijvigheid aan de onderkant van de markt stimuleert. De dienstverleningssector van de kleine man. De schoenmaker, de bakker, de horecaondernemer, de winkel met speciale producten. Er zou betaalbare ruimte in de plint afdwongen moeten worden door de gemeente voor startups en kleine zelfstandigen.

Een stad die slechts wil faciliteren en een onmogelijk ruimtelijk gebied: Maar al deze risico’s zijn uitdagingen. Met een gezamenlijke inspanning tussen stad en rijk is dit tot een goed einde te brengen. Het grootste risico’s is wel het gebied zelf en de stad Den Haag die vooral faciliterend wil zijn. Het CID bestaat namelijk nog niet. Het CID is gevierendeeld door verkeersaders en spoorlijnen. Dat betekent dat vooral het publieke domein ontwikkeld moet worden. Stedelijke ruimten moeten op elkaar worden aangesloten. Het CID moet doorwaadbaar worden voor haar burgers. Fietsers en voetgangers moeten van de ene hoek van het CID naar de andere hoek kunnen, zonder onwettige handelingen. Een stad die slechts faciliteert zal daarin niet slagen. Om het gebied daadwerkelijk van een hersenschim te transformeren naar een Central Innovation District, zal de gemeente sterk moeten sturen. Als dit grootste risico het hoofd wordt geboden en het gelauwerde publieke domein van Den Haag straks ook in het CID is terug te vinden zal het een succes worden.

Een aantal keren De Resident naast elkaar

De agenda is een visie die richting geeft. De komende periode zal deze vorm krijgen met het CID in het middelpunt. Om een aantrekkelijk publiek domein met werkelijke interactiemilieus te maken zal men een heel goed plan moeten maken voor de stedelijke ruimten, de kwaliteit, de verbindingen en de plinten die de leefbaarheid onderstrepen. Doet men dat niet dan zou het plan wel eens kunnen eindigen als een aantal keren De Resident naast elkaar. Een optelsom van projectontwikkelaarsplannen koud naast elkaar, rails en doorgaande wegen. Een gebied waar je ’s avonds toch maar liever snel doorheen fietst. Kortom een uitdaging voor de Den Haag.