Persoonlijk Een miljard euro is er beschikbaar om de woningbouw vlot te trekken. Wouter Schilperoort, directeur Programma Woningbouw, vertelt wat de criteria voor gemeenten zijn om hier gebruik van te maken, maar ook waar het geld expliciet níet voor bedoeld is. “We focussen op projecten waar onze bijdrage het verschil maakt.”
“Wij hebben geen darlings.” Dat zegt Wouter Schilperoort over welke projecten meer of minder kans maken op een bijdrage uit de Woningbouwimpuls (zie kader). Schilperoort is directeur Programma Woningbouw van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), en daarbinnen verantwoordelijk voor de uitwerking van de criteria voor de impuls. “De impuls is bedoeld voor projecten die zonder rijksbijdrage niet van de grond komen en waar de nood het hoogst is. Er moet aantoonbaar sprake zijn van een groot woningtekort. Andere voorlopige criteria zijn een minimale omvang van 500 nieuwe woningen, betaalbaarheid en cofinanciering door andere partijen. Denk bij dit laatste aan zo’n 50 procent.”
Over de Woningbouwimpuls
Met de Woningbouwimpuls stelt het kabinet één miljard euro beschikbaar om de woningbouw vlot te trekken, te verdelen over een periode van vier jaar. Gemeenten kunnen hiervoor projecten aanmelden, al dan niet samen met andere (semi-)overheden en marktpartijen. Cruciaal is daarbij de woningbouwopgave van een regio. Deze wordt bepaald door de som van het huidige woningtekort en de voorziene groei van het aantal huishoudens in de komende jaren.
Voor het vaststellen van de criteria zijn onder andere de koepelorganisaties VNG (gemeenten), IPO (provincies) en Neprom (projectontwikkelaars) geraadpleegd. In een Algemene Maatregel van Bestuur schetst het ministerie de hoofdlijnen; begin mei worden de criteria voor aanvragers vastgelegd in een ministeriële regeling. Tot juli kunnen gemeenten voor de eerste ronde aanvragen indienen, die in het najaar worden beoordeeld. Het is aan een onafhankelijke toetsingscommissie om per aanvraag te beslissen of een rijksbijdrage nodig is. Voor die commissie heeft Schilperoort kandidaten op het oog die geen direct belang hebben bij de projecten die ze moeten beoordelen, zoals gepensioneerden die lang voor een private of publieke partij hebben gewerkt. Elke kandidaat wordt gescreend op mogelijke belangenverstrengeling en integriteitsrisico’s.
De overheadkosten voor de uitvoering van de Woningbouwimpuls worden betaald uit het miljard. “Niet ongebruikelijk”, zegt Schilperoort. “Ik denk dat de overheadkosten lager kunnen zijn dan bij vergelijkbare programma’s. Ik vind uitvoeringskosten bovendien goed besteed geld, want daardoor neem je betere besluiten. Gebiedsontwikkeling is een vak, en daarover is bij ons veel kennis verloren gegaan. Daarom moeten we kennis van buiten inhuren. Vroeger hadden we een directoraat-generaal Volkshuisvesting met 2700 medewerkers. Nu hebben we een directie Woningmarkt met 70 medewerkers. En tijdens de crisis zijn we net als gemeenten veel goede mensen kwijtgeraakt.”
Meer of minder woningen?
Al snel na lancering van het plan ontstond er – naast enthousiasme – kritiek. Utrechtse en Brabantse gemeenten vinden bijvoorbeeld dat ook kleinere projecten dan 500 woningen in aanmerking moeten komen. Schilperoort relativeert deze minimumgrens. “De woningen hoeven niet in één keer gebouwd te worden. Dat mag ook in meer fases. Wij kijken in overleg met externe partijen of het instrument goed werkt en we zijn zeker bereid tot aanpassingen.”
En binnenstedelijke projecten, maken die meer kans op een rijksbijdrage, omdat die met meer complicaties te maken hebben? “Binnenstedelijke projecten zijn niet per se duurder. Bij buitenstedelijke projecten moet er soms ook iets extra’s gebeuren, zoals compensatie voor stikstofuitstoot of een fietsverbinding.”
Weinig effect
De impuls is in ieder geval niet bedoeld voor de aanleg van grotere infrastructuur om een woningbouwlocatie te ontsluiten. “Als we een snelweg moeten financieren, is het geld gauw op. Wel zijn we in gesprek met provincies en vervoerregio’s over slimme combinaties van woningbouwgeld en geld voor infrastructuur.”
Zo’n slimme combinatie geeft geen garantie voor toekenning van een rijksbijdrage. Elke aanvraag wordt apart getoetst op de kernvraag waar meer betaalbare woningen kunnen komen en in welke gevallen dat niet lukt zonder het Rijk. De impuls is niet bedoeld om projectontwikkelaars of gemeenten rijker te maken, maar om te helpen bij opstartproblemen. “Daar heeft iedereen belang bij: gemeente, projectontwikkelaar en bouwer. We focussen op projecten waar onze bijdrage het verschil maakt. Als we het geld verwateren over alle aanvragers, sorteert het weinig effect.”
Hard zijn
Illustratief voor de complexiteit van het verdelingsvraagstuk, is dat alleen al de provincie Zuid-Holland voor 1,3 miljard euro aan plannen heeft op zo’n 20 locaties. “Er moet dus geprioriteerd worden. Wij stellen geen limiet aan het aantal aanvragen, maar doen wel een beroep op gemeenten om in regionaal verband prioriteiten te stellen. Als de ene gemeente met vier projecten op de proppen komt, doet de andere dat misschien ook. Ons advies is: kies in regionaal verband de projecten die het extra geld het hardste nodig hebben. Gelukkig zie ik bij gemeentebestuurders een toenemende bereidheid om over de eigen schaduw heen te springen. Ze kijken breder dan hun eigen grondgebied en werken echt samen. Dat blijkt uit de woondeals die we gesloten hebben. Amsterdam is een goed voorbeeld. De hoofdstad wordt vaak beschuldigd van arrogantie, maar ik zie dat ze in de Metropoolregio goed samenwerkt met buurgemeenten als Purmerend en Zaanstad.”
‘foto wouter schilperoort.jpg’
Wouter Schilperoort
Als incentive om samenwerking te stimuleren, is voor elke aanvraag voor de Woningimpuls een steunverklaring van de provincie nodig. “We hechten aan regionaal draagvlak. Als een gemeente een plan indient waarvan de omliggende gemeenten niets moeten hebben, is het aan de provincie om te oordelen of ze toch een steunverklaring afgeeft. Als die er niet komt, valt het project buiten de prijzen. Daar zijn we hard in.”
Niet logisch
Het ministerie trekt lering uit vroegere ervaringen, zoals de Vinex, het Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing (ISV) en de Van der Laangelden. Bij de Vinex bepaalde het Rijk van bovenaf de nieuwe bouwlocaties. Bij het ISV was de stadsvernieuwing een belangrijke opgave. En bij de latere Van der Laangelden (waarbij het Rijk 10.000 euro toelegde op elke opgeleverde woning) ging het om de bestrijding van de financiële crisis. “Om voor die laatste regeling in aanmerking te komen, moest de startdatum voor een bouwproject vaststaan. Maar na het slaan van de eerste paal werd een project soms niet afgemaakt en streek de gemeente toch het geld op. Zonder iets af te willen doen aan het succes van eerdere regelingen: dat willen we voorkomen. Als geld niet wordt besteed, vragen we het terug of keren we het pas uit als we zicht hebben op het resultaat.”
Ondanks de incidenten, waren de Van der Laangelden eenvoudig en doeltreffend in hun opzet, bedoeld om de bouw op gang te helpen. “Enkele partijen hebben gevraagd dit instrument nu weer in te zetten. Maar in de huidige markt is dat niet logisch. Dan subsidieer je alle nieuwe woningen, ook als ze sowieso gebouwd worden. De afgelopen twee jaar zijn er 80.000 woningen gebouwd. Dan hadden we met die regeling dus twee keer 800 miljoen euro moeten betalen.”
Geen garantie vooraf
Daarom wordt de Woningbouwimpuls veel gerichter ingezet. “Door de PFAS- en de stikstofcrisis halen we de woningbouwaantallen van de afgelopen twee jaar niet. Daarom kijken we waar we projecten kunnen versnellen. Stel dat er een plan is voor woningbouw op een bedrijvenlocatie die in 2025 vrijkomt. Dan kunnen we samen met gemeenten het geld inzetten om de aanwezige bedrijven nu al uit te kopen, zodat er sneller met de bouw kan worden begonnen. Ander voorbeeld: een project dat alleen rendabel is met dure woningbouw, maar de provincie of gemeente eist dat er ook sociale woningbouw moet komen. Dan kunnen wij met een bijdrage voor dat doel financiële ruimte creëren.”
Ook voor woningcorporaties is een regeling van een miljard euro voor vier jaar tijd opgetuigd. Zij kunnen voor nieuwbouw een beroep doen op een fonds dat hun compenseert voor de verhuurdersheffing. Volgens Schilperoort lopen er al aanvragen voor meer dan de helft van dat bedrag. “Misschien kunnen we slimme combinaties maken met de woningbouwimpuls. Maar ook hier geldt: elke casus wordt apart beoordeeld. Er is geen garantie vooraf.”
Transformatie-faciliteit levert 1400 nieuwe woningen op
Naast de Woningbouwimpuls heeft het ministerie van BZK een pot voor leningen: de zogeheten transformatie-faciliteit. Hiervan is al 38 miljoen euro besteed. De Bank Nederlandse Gemeenten verdubbelt de leningbedragen. Ondernemers kunnen een aanvraag doen voor projecten waarvan de financiering nog niet realiseerbaar is, bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan nog niet rond is en de bank daardoor nee moet verkopen. De aanvrager moet de lening terugbetalen als het project van de grond komt.
De transformatie-faciliteit is een revolverend fonds, want de terugbetalingen vloeien er weer in terug. Schilperoort houdt rekening met een verlies van 10 procent vanwege projecten die niet doorgaan en waarvan de aanvrager de lening niet terug kan betalen. Tot nu toe worden dankzij dit instrument zo’n 1400 nieuwe woningen gebouwd die er anders (nog) niet gekomen waren, onder andere in Breda, Uithoorn, Amsterdam en Zoetermeer. “Ook met dit kleinere instrument kunnen we dus het verschil maken.”
Cover: ‘Bouwplaats 01’
Door Simon Kooistra
Freelance journalist
