Opinie Volgens enkele critici zijn we weer hard op weg naar de zoveelste vastgoedbubbel. Interessant punt. Al denk ik dat de bubbel niet zozeer zit in de woningvraag als wel in de financiering. Veel te hoge prijzen bij te gering aanbod.
De vraag is duidelijk. Voorspeld ook. De Utrechtse econoom Gerard Marlet verkondigde jaren geleden al dat op het moment dat de woningmarkt van aanbod- naar vraagmarkt verandert, mensen met hun voeten zullen stemmen en massaal naar aantrekkelijke steden zullen trekken. Omdat ze aantrekkelijk zijn? Ja, maar wel met de connotatie dat het vooral om economische aantrekkelijkheid gaat. Bereikbaarheid en nabijheid van banen. Als aan die garantie wordt voldaan, speelt de fysieke aantrekkelijkheid een belangrijke tweede rol.
Moretti
De trek naar de steden is een gevolg van de 'dikke arbeidsmarkt'. Het is met de banenmarkt net als met de huwelijksmarkt. Op zoek naar een partner ga je naar de plek waar de kans het grootst is om een geschikte kandidaat te vinden. Dat is niet op Schiermonnikoog. Deze vergelijking, los van het Waddeneiland, is niet van mezelf maar van de Harvard-econoom Moretti.
Innovatieve bedrijven zijn op zoek naar creatieve werknemers, die zich in steden ophouden. Ze betalen die werknemers goed, wat het loonpeil opschroeft. Die loonpeilstijging druppelt door naar banen buiten de creatief-innovatieve sector.
Zoals Moretti becijferde voor de V.S.: elke baan in de innovatieve sector genereert vijf banen buiten die sector, zowel in de hoogopgeleide als laagopgeleide dienstensector. Daarom trekken mensen naar de stad. Daarmee wordt de arbeidsmarkt dikker, wat weer bedrijven lokt, en andere werkzoekenden. Enzovoorts. Daarom moet je bouwen, en banen natuurlijk niet wegdrukken.
Wanneer de woningbouwproductie in de stedelijke milieus geen gelijke tred houdt met de sterk gegroeide vraag naar dat type woonmilieu, stijgen de prijzen exponentieel. Dan wordt de woningmarkt overspannen. Bij een overspannen woningmarkt bepalen de woningprijzen ook de prijzen van ander vastgoed, waaronder bedrijfspanden. Daar ontstaat een nieuw probleem.
Het is buitengewoon lucratief om kleinschalige bedrijfspanden om te zetten naar woningen, want verhuur of verkoop als woning levert veel meer op dan de bestemming bedrijfspand (of winkelpand). Bedrijfspandeigenaren geven aan hun pand niet tegen ‘vigerende marktprijzen’ te kunnen verhuren. Maar zijn dat dan wel de echte marktprijzen? De vraag naar kleinschalige bedrijfspanden in bijvoorbeeld het Amsterdam binnen de Ring A10 is gigantisch. Echter, het gaat om kleine, startende ondernemingen die de gevraagde huurprijzen simpelweg niet kunnen betalen.
Er is geen markt
‘Dus is er geen markt’, reageert de koele markteconoom. Datzelfde argument klonk nog maar enkele jaren geleden voor de woningmarkt in Amsterdam. Maar ook toen was er een markt. Alleen geen passend aanbod. Nu de aanbieder kan cashen zijn we te laat. De woningproductie in sommige regio’s is te gering, met zonder meer economische gevolgen. Want bedrijven die op zoek zijn naar een dikke arbeidsmarkt laten ijle en kleine stadjes links liggen.
Een woningmarkt die enkel bestaat bij transformatie van al dan niet kunstmatige leegstand van bedrijfs- en kantoorpanden, en waar niet substantieel woningen worden toegevoegd aan het huidige gevarieerde bestand van aan woon-, werk-, vrijetijds en zorgvastgoed, ondergraaft juist het succes van die woningmarkt, en uiteindelijk de motor van de economie: de kennisstad. Om even terug te keren naar de bedrijfspanden: die zijn essentieel voor de dynamiek van de stedelijke economie. Jane Jacobs zei het al: new idea’s need old buildings (lees: goedkope gebouwen).
Cashen
Cashen is de banvloek voor het huidige succes van steden als Amsterdam, Utrecht en Haarlem. De gemeente doet daar evengoed aan mee. Het verkopen van gemeentelijk vastgoed aan de hoogste bieder, is zonder meer gunstig voor het gemeentelijk huishoudboekje van vandaag. Maar het ondermijnt de solvabiliteit van de stad. Economie is veel meer dan ‘de markt haar werk laten doen’. Economie is ook het alloceren van (toekomstige) schaarse goederen.
Maar ook op de woningmarkt ontwricht ‘cashen’ de stedelijke economie. Ongebreidelde Airbnb onttrekt woningen aan de voorraad. Zijn de volgende verhalen apocrief of werkelijkheid? Ouders van studenten kopen niet alleen voor hun kind een woning in een tot studentenhuisvesting getransformeerd kantoor, maar kopen er gelijk drie die ze vernuftig via Airbnb of soortgelijke disrupters verhuren.
Eigenaren van volkstuintjes verblijven langer en vaker ‘op de tuin’, en verhuren hun eigenlijke woning aan toeristen. Onderwijl onttrekken deze volkstuincomplexen ruimte voor bebouwing in hoge dichtheden voor de enorme vraag naar wonen in de stad (waarbij opgemerkt dat verdichting een heel specifieke vergroening van de stad met zich meebrengt). Apocriefe verhalen, of noemt men geen koe bont ….?
Wie is de dupe van het cashen? Velen. Buitenlandse en binnenlandse migranten. Maar ook de natuurlijke aanwas. Het kind dat in de stad is geboren, lagere en middelbare schooltijd heeft doorlopen, gestudeerd heeft aan de lokale universiteit, zijn studie heeft gefinancierd met baantjes in de stad, en zojuist is gestart als eerstegraads biologieleraar aan een stedelijk gymnasium.
Dat ‘kind’ valt buiten de sociale huursector, heeft geen startkapitaal om een dure woning te kopen, kan niet terecht op de (ontbrekende) middeldure huurmarkt. En zal de stad moeten verlaten. Dit laatste is geen apocrief verhaal. Maar een bittere werkelijkheid die de kwaliteit van onderwijs, ideeënuitwisseling, interactie en dus economie bedreigt. Bouw woningen en conserveer bedrijfs- en kantoorpanden op, zoals altijd, de juiste plekken.
Cover: ‘woning water’
Door Jos Gadet
Hoofdplanoloog Ruimte en Economie gemeente Amsterdam
