Dit is de manier om een wooncoöperatie van de grond te krijgen

“Jezelf jarenlang helemaal het schompes werken om in een huurhuis te gaan wonen.” Gerard Roemers lacht als hij terugdenkt aan wat hij de afgelopen vijf jaar allemaal heeft meegemaakt als bestuurslid Duurzaamheid & Bouw van De Warren. Nu de aannemingsovereenkomst getekend is, kan hij even tot rust komen. “Ik ben heel blij en heel moe. Het was best wel een pittig traject, zeker het afgelopen jaar. Iemand met een koophuis zal misschien niet snappen waarom wij dit allemaal doen, maar wij krijgen er onze duurzame gemeenschap voor terug.”

Portugese berg

Sinds de invoering van de Woningwet 2015 is de wooncoöperatie een officieel erkende vorm tussen huur en koop. Een derde woonvorm die het wonen betaalbaar houdt voor lokale initiatiefnemers door middel van collectief eigendom. Doordat er geen sprake is van winstoogmerk en de huurders van het collectief huren, kunnen de huren over een lange periode stabiel blijven.

Voor Roemers en zijn toekomstige buren ontstaat het idee voor hun eigen wooncoöperatie op een berg in Portugal. Daar zetten ze in de zomermaanden van 2014 een duurzame woongemeenschap op. “Aan het eind van die periode dachten we: terug naar Amsterdam en daar de huizenmarkt op om alleen of met zijn tweeën in een appartement te gaan wonen, los van elkaar, is niet iets wat wij voor ons zien.” Als in 2017 een tender van de gemeente online komt met daarin het voorstel voor een zelfbouw-wooncoöperatie, gaat de groep aan de slag. “We waren wel een beetje aan de late kant, dus we hebben een flinke sprint moeten trekken om alles op tijd in te dienen.”

Ondanks de snelheid valt het plan van De Warren in de smaak bij de gemeente. De groep komt de eerste ronde door en in april 2018 is het verlossende woord daar. “We wonnen en we konden direct aan de slag. In september zijn we begonnen met ontwerpen, begin 2019 was het voorlopige ontwerp klaar en een aantal maanden later het definitieve ontwerp en de omgevingsvergunning. In december 2020 is pas de aannemingsovereenkomst getekend. Al met al is het dus een heel lang proces geweest, 3,5 jaar geleden zagen we de tender voor het eerst online staan.” 

Pech

Roemers noemt twee belangrijke oorzaken voor de vertraging die gedurende het proces is ontstaan. “We hebben het ontwerp een keer moeten herzien, dat kost tijd. Duurzaam en betaalbaar waren onze uitgangspunten, pragmatisch idealisme noem ik dat, maar dat maakt het soms ingewikkeld. Ik wilde bijvoorbeeld gewoon echt geen beton, maar mensen willen er uiteindelijk wel kunnen wonen voor een betaalbare prijs en hout is nu helaas nog duurder dan beton. Dus moet je soms tot een compromis zien te komen.”

Omdat hij in het dagelijks leven duurzaamheidsadviseur is, kon Roemers in die gevallen vaak op zijn eigen ervaring terugvallen. “Maar we hebben tijdens het proces net als iedereen, ook gewoon wat praktische tegenvallers gehad. Bijvoorbeeld iemand met een burn-out binnen het bouwteam. Dat is vooral voor diegene zelf heel vervelend, maar het heeft ons ook een paar maanden gekost. Dat hoort er allemaal bij, en misschien zijn we soms iets langzamer geweest dan een professionele opdrachtgever, alleen voor ons was het natuurlijk allemaal helemaal nieuw.”

Mooi duurzaamheidsverhaal 

Ondanks de onervarenheid en de tegenslagen heeft De Warren de eindstreep wel gehaald. Iets dat niet veel wooncoöperaties kunnen zeggen. In de praktijk blijkt namelijk dat het realiseren van deze woonvorm vaak niet eenvoudig is. De hypotheekverstrekking van wooncoöperaties en de voorfinanciering van projecten zijn twee veelvoorkomende problemen. Zo maakte Het Rotterdams Woongenootschap (HRW) begin dit jaar bekend na drie jaar zwoegen de stekker uit hun project te trekken. De coöperatie miste ‘de beleidsruimte en bestuurlijke steun’ vanuit het stadsbestuur. Mede hierdoor bleef de financiering van het project een probleem.

“Qua financiering hebben wij veel zelf gedaan, omdat we goed wilden begrijpen wat we ons wel en niet konden veroorloven binnen de businesscase”, vertelt Roemers. “Wij zijn tijdens de tenderprocedure al een bank gaan zoeken, zodat we alles goed konden onderbouwen.” Uiteindelijk vindt de groep een Duitse bank die de beste aanbieding voor een lening heeft. “In Duitsland komt deze woonvorm veel vaker voor, dus ziet zo’n bank minder risico en is het voorstel dus gunstiger.” 

“Uiteindelijk hebben we met die lening 75 procent kunnen financieren, de rest komt onder andere uit crowdfunding en subsidies en leningen van de gemeente Amsterdam en de provincie.” Volgens Roemers is het binnenhalen van die 25 procent voor veel wooncoöperaties enorm lastig. “De lening van de provincie was 750.000 euro, dan kom je niet weg met een mooi duurzaamheidsverhaal. De businesscase moet kloppen.”

Rocket science

De financiering is bijna altijd het struikelblok voor de realisatie van deze woonvorm. Wooncoöperaties kunnen niet zoals ‘gewone’ particuliere huiseigenaren alles lenen bij de bank en de rente aftrekken. Het geld van bijvoorbeeld de hypotheek komt pas veel later in het proces vrij. “Wij hebben vorige maand de hypotheek getekend, maar we hebben daarvoor al zo veel kosten moeten maken. Architect, constructeur, een deel van de advieskosten. Dat is echt een uitdaging.”

Roemers is dan ook heel blij met de stap die de gemeente Amsterdam heeft gezet: een leenfonds van 50 miljoen euro voor 10 tot 15 nieuwe wooncoöperaties. “Dat scheelt enorm, omdat je naast het geld van de bank en andere projecten als een crowdfunding alvast zekerheid hebt in die beginfase. Op deze manier wordt het veel makkelijker om een project van de grond te krijgen en dat is goed voor de toekomst.” Naast het advies voor gemeenten het Amsterdamse beleid navolging te geven, heeft hij voor andere coöperaties ook nog wat lessen. “Kies al vroeg je aannemer, dat heeft veel tijd gekost bij ons. En laat alle bouwkosten goed doorrekenen door een calculator voor je met een aannemer in gesprek gaat. Weet of het klopt wat je aan het doen bent. Een calculator verdient zijn geld echt wel terug.”

Maar het belangrijkste advies dat hij kan geven: maak je eigen beslissingen. “Het was voor ons ook de eerste keer, maar deze wereld is ook weer geen rocket science. Het is vooral een hele ondoorzichtige sector voor een leek. Zorg dat je goed beslagen ten ijs komt. Ondanks dat het een liefdesproject is, blijven zaken nog steeds wel zaken.”

Niet meer onderhandelen

In april gaan de eerste heipalen de grond in en anderhalf jaar later moeten de 36 duurzame woningen (12 studio’s, 12 starterswoningen en 12 eengezinswoningen) klaar zijn. Naast de belangrijke rol voor duurzaamheid ligt in het ontwerp van het gebouw de focus op het sociale aspect. “De gemeenschappelijke ruimtes zijn zo ontworpen en ingedeeld dat mensen elkaar zo veel mogelijk tegenkomen. Het gebouw helpt om sociale interactie te krijgen. Je moet echt moeite doen om elkaar niet tegen te komen.” 

Roemers kan niet wachten totdat de volgende fase van het project ingaat. “Er ontstaat een hele andere dynamiek nu de handtekeningen zijn gezet. Nog steeds spannend, maar het is veel concreter. Alles staat vast, er hoeft niet meer te onderhandeld worden. Dat is heel leuk. Want ondanks dat het heel hard werken is geweest, heeft iedereen vooral onwijs veel zin om te gaan bouwen.”